פסק-דין בתיק עא 3082/06

ערעור זה מופנה כנגד פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בתל-אביב, מירה אריאלי, לפיו חוייבו המערערים לשלם 4,366 ש"ח המהווים את יתרת חלקם בהוצאות שיפוץ הבית המשותף בו מצויה דירתם.

בבנין נשוא הערעור שש יחידות. קומת המרתף ששטחה 100 מ"ר הינה בבעלותו של דייר אחד, בכל אחת מהקומות א' ו- ב' שני דיירים ובקומה ג' דירת הגג השייכת למערערים.

בשנת 1966 הגיעו בעלי הדירות בבנין להסכמה לפיה הוצמד לדירת המערערים שטח הגג, מה שאיפשר להם להרחיב את שטחה של הדירה.

בד בבד עם ההסכמה להצמדת שטח הגג לדירה, הוסכם כי חלקם של המערערים בהוצאות החזקת הבית המשותף יהיו כפולות מאלה של דירה רגילה.

על פי נסח הרישום, חלקם של המערערים ברכוש המשותף 213/564 ולפי הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, כפי שהיה בתוקף במועדים הרלבנטים להליך זה, היה עליהם לשאת ב- 37% מהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף, שעה שעל פי ההסכם שילמו 26% בלבד.

בשנת 2003 הגישה משפחת עוז המתגוררת בקומה ב' תביעה למפקחת על רישום מקרקעין בגין נזקי רטיבות שנגרמו לדירתם כתוצאה משיפוץ שבוצע בדירת המערערים (תיק 498/03). לבירור המחלוקת בין הדיירים מינתה המפקחת אורה קניון, אשר דנה בתיק, מומחה שחיווה דעתו באשר למקורות חדירת המים ועלות התיקון. על פי האמור בחוות דעתו של מהנדס מרקו דן מיום 26.1.04, הרטיבות נגרמה בחלקה בשל ליקויים במעטפת החיצונית של הבנין וחלקה נבע מהשיפוצים שבוצעו בדירת הגג.

יצויין כי סה"כ עלות התיקונים על פי חוות דעתו של מהנדס מרקו דן היה 3,700 דולר בתוספת מע"מ. מתוך סכום זה חלקם של המערערים מתוקף חבותם כמבצעי שיפוץ בדירת הגג היה 1,350 דולר בתוספת מע"מ, בנוסף על חלקם היחסי בהוצאות שיפוצה של המעטפת החיצונית.

בתאריך 16.5.04, בהמשך לחוות הדעת, הגיעו המערערים להסכם פשרה עם משפחת עוז לפיה האחרונים ידאגו לקבל מנציגות הבית הסכמה לביצועם של התיקונים הדרושים ברכוש המשותף, ובכפוף להסכמה זאת ישלמו המערערים את עלות השיפוצים שנקבע כי הם אחראים להם.

בתאריך 9.11.04 קיבל מר אברהם עוז הצעת מחיר מ"אספלט שבתאי" לביצוע השיפוץ תמורת 14,900 ש"ח (לא כולל מע"מ). מסכום זה חלקם של המערערים היה 5,300 ש"ח (לא כולל מע"מ) בנוסף על חלקם כדיירים בבית המשותף.

מטעמים שלא הובהרו, לא בוצע השיפוץ סמוך להגשתה של הצעת המחיר הנ"ל אלא כ- 11 חודשים לאחר מכן, על פי הצעת מחיר חדשה שלפיה חלקה של הנציגות היה 18,000 ש"ח וחלקם של המערערים 6,000 ש"ח (לא כולל מע"מ).

המערערים נדרשו לשלם את חלקם בשיפוץ אך סירבו לשלם מעבר לסכומים שעל פי הצעת המחיר הראשונה דהיינו, 4,069 ש"ח. ביחס ליתרה 4,199 ש"ח הוגשה על ידי הנציגות תביעה אשר נדונה בפני המפקחת מירה אריאלי.

בפסק דינה קבעה המפקחת כי על המערערים לשאת בהוצאות השיפוץ על פי שיעור חלקם ברכוש המשותף ולא על פי ההסכם ההיסטורי. באשר להתייקרות שחלה בעלות השיפוצים קיבלה המפקחת את דברי מר אברהם עוז אשר העיד כי בשל העיכוב בביצוע העבודה, חלה עליה בעלות העבודה.

בערעור שהוגש לבית משפט זה מלינים המערערים על שלא התקבלו הצעות מחיר מקבלנים נוספים בטרם הסכימה הנציגות להצעה הגבוהה בהרבה מההצעה הקודמת. עוד נטען כי לא הוזמנו לאסיפת הדיירים שבה הוחלט לחייבם בהשתתפות בעלות השיפוץ על פי חלקם ברכוש המשותף, בניגוד להסכם שהיה בתוקף 40 שנה.

עוד נטען כי על פי חוק המקרקעין, אין לחייבם בגין שטח הגג הבלתי-מקורה, שאינו מחובר למים החמים בהוצאות המים החמים וכי ההסכמה לפיה ישלמו 27% בלבד מההוצאות השוטפות קשורה להיות חלקה של הדירה בלתי-מקורה.

דיון

יודגש כי הדיון בפני המפקחת התמקד בחלקם של המערערים בהוצאות השיפוץ, ולפיכך אין לשאלת חלקם היחסי בהוצאות המים החמים כל רלבנטיות לדיון שבפני.

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (עובר לתיקונו בשנת 2005) קבע:

"(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר."

מאחר שהמערערים לא הציגו תקנון המשנה את אופן חלוקת ההוצאות, חלה בענייננו הוראת החוק.

יצויין כי אין בהסכמה להצמדת הגג לדירת המערערים כל התייחסות לשיעור התשלומים שבהם יחוייבו. מעבר לדרוש יצויין כי בעת כריתתו של ההסכם טרם נכנס לתוקפו חוק המקרקעין.