פסק-דין בתיק עא 3074/00

השופטת מיכל רובינשטיין:

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופטת י' שיצר) בת.א. 13083/98 מיום 12/9/00, לפיו נדחתה תביעת המערער והתקבלה תביעת המשיב שהיה התובע שכנגד. המערער חויב לשלם את סכום ההשבה שקבע בית המשפט בסך 740,500 ש"ח, פיצויים מוסכמים בסך 82,964 ש"ח וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 40,000 ש"ח.

העובדות הצריכות לעניין

1. ביום 28/5/98 נחתם הסכם בין המערער למשיב, לפיו רכש המשיב מהמערער דירה המצויה ברחוב בן גוריון 52 בתל אביב, הידועה כחלקה 132, תת חלקה 1, גוש 7078 (להלן - הדירה). תמורת ההסכם היתה אמורה להמסר בשלבים: 10,000$ במעמד החתימה, 75,000 $ תוך 7 ימים ממועד החתימה, ו 100,000$ תוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם כנגד מסירת החזקה לידי המשיב, פינוי אחד השוכרים (גב' רוית שמעונוביץ) וכן כנגד המצאת כל המסמכים והאישורים הנדרשים להעברת הזכויות בדירה על שמו של המשיב.

2. שני התשלומים הראשונים בסך 10,000$ ו 75,000$ שולמו על ידי המשיב במועדים הנקובים בהסכם. סמוך למועד התשלום האחרון התקשר המערער לבנו של המשיב, אשר פעל בשמו של המשיב שהיה כבן 80 בעת חתימת ההסכם, וביקש ממנו לדחות את מסירת החזקה לאור הבעיות בהן נתקל בניסיון לפנות מהדירה את השוכרת. בנו של המשיב נעתר לבקשה ואף שילם 85,000$ במועד, תוך שהוא משאיר בידיו את הסכום הנותר בסך 15,000$ עד ביצוע כל החיובים המוטלים על המערער כנגד מסירת מלוא התמורה.

3. במקביל לאמור לעיל, הוטל ביום 10/6/98 צו עיקול על הדירה במסגרת תיק הוצל"פ שפתח השוכר הקודם בדירה, כנגד המערער. הצו האמור בוטל ביום 16/6/98 אולם הרישום על כך בוצע רק בתאריך 16/5/99. כמו כן, ביום 16/6/98, נרשמה על ידי בית משפט השלום בתל אביב הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 על קיום צו הריסה בעקבות השינויים והתוספות שעשה המערער בדירה ללא היתר. ההערה האמורה נמחקה רק ביום 28/2/99 לאחר שהמערער ביצע את השינויים שנדרשו ממנו בהליך.

4. לאחר שגילה המשיב את דבר הטלת הצווים החל בתכתובת עם המערער בה ציין כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם וכי ברצונו לדעת מתי יוסרו העיקולים. המערער השיב לו במכתב, בו טען כי המשיב ידע היטב על המצב התכנוני והמשפטי של הדירה, וכן כי הדרך היחידה להסרת העיקולים כיום היא ביצוע שינויים בדירה. כן טען כי המשיב הוא זה שמפר את ההסכם מאחר וטרם העביר את מלוא התמורה לידיו. כך נמשכה התכתובת בין הצדדים עד שבחודש דצמבר, לאחר שלא הוסרו העיקולים, הודיע ב"כ המשיב על כוונתו לנקוט בצעדים משפטיים כנגד המערער, במידה ולא יסדיר את כל ההפרות האמורות. בתגובה למכתב הזדרז המערער והגיש ביום 29/12/98 תביעה בסדר דין מקוצר נגד המשיב לתשלום יתרת התמורה בסך של 15,000$ וכן לתשלום פיצוי מוסכם בסך 18,000$. המשיב הגיש בקשה למתן רשות להתגונן וביום 10/5/99 נתנה לו רשות. ביום 6/9/99 הגיש המשיב כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד, בו תבע את ביטול ההסכם והשבת הסכומים ששולמו למערער, וכן פסיקת פיצוי מוסכם לטובתו בגין הפרות ההסכם שנגרמו ע"י המערער.

פסק הדין של בית משפט השלום

5. סעיף 5.1(ג) להסכם, קבע בית המשפט, עוסק בחיובים הדדיים: תשלום הסכום האחרון בסך 100,000$ על ידי המשיב הותנה בהעברת החזקה בדירה לידיו, בפינוי השוכרת על ידי המערער וכן בהמצאת המסמכים הרלוונטים להעברת בעלות על הדירה. המערער לא חלק על כך שתנאים אלו לא קוימו במועד הקבוע בהסכם או מאוחר יותר. במצב דברים זה, קבע בית המשפט, כאשר המערער אינו מקיים את חיוביו, רשאי היה המשיב בהתאם לסעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי - התשל"ג 1973) לדחות את קיום חיוביו שביצועם היה מקביל או משולב עם ביצוע חיוביו של המערער. העובדה שהמשיב שילם את רובו של התשלום האחרון לפנים משורת הדין אינה יוצרת חבות מצידו לשלם גם את יתרת הסכום, זאת מבלי שהמערער ישלים את חיוביו הוא.

6. בית המשפט דחה גם את טענת המערער, לפיה הועברה החזקה לידיו של המשיב, שכן מתצהיר העדות הראשית של המערער לא ניתן היה להסיק את מועד מסירת החזקה ונסיבותיה. כן קבע בית המשפט, כי נושא העברת החזקה בדירה כמו גם עניין פינוי השוכרת והמצאת המסמכים להעברת בעלות על הדירה, לא הוזכרו בכתב התביעה ובסיכומיו של המערער, על אף חשיבותן הרבה של סוגיות אלו. הרושם אותו קבל בית המשפט מכתבי טענותיו של המערער ועדותו היה כי המערער ניסה להתחמק בשיטתיות לאורך כל ההליך מביצוע חיוביו ורק טען בעלמא, מבלי לנמק כראוי ולהתייחס לחלקו בביצוע ההסכם, כי מגיעה לו יתרת התמורה מהמשיב.

7. עוד הוסיף וקבע בית המשפט, כי הפרת ההסכם מטעם המערער מתבטאת גם בכך שביצע שינויים מהותיים בדירה בעקבות הוצאת צו ההריסה לאחר החתימה על ההסכם. כך או כך קבע בית המשפט קמא כי המערער הפר את החוזה הפרה יסודית ולפיכך זכאי המשיב לביטולו, להשבת הכספים ששולמו על ידו ולפיצויים מוסכמים.

טענות המערער

8. לטענת המערער בהליך שהתקיים נפלו פגמים מהותיים המצדיקים את ביטול פסק הדין או השבתו לערכאה דלמטה לתיקון הפגם. הפגם נעוץ לטענת המערער בעובדה כי בית המשפט הגביל את החקירה הנגדית של העדים מטעם הצדדים ב-20 דקות מראש וכתוצאה מכך נמנעה מן המערער ההזדמנות לחקור את המשיב ואת עדיו בנקודות חשובות, עובדה אשר גרמה לו לנזק דיוני.

9. המערער טוען, כי עובר לחתימה על ההסכם קבל ממנו המשיב מידע מלא ומפורט ביחס לדירה לרבות מצבה הפיזי, התכנוני והמשפטי ככל שהוא היה ידוע לו עצמו. לאור האמור, טוען המערער, כי המניע האמיתי שעמד מאחורי דרישתו של המשיב לביטול ההסכם היה ירידת גובה דמי השכירות באיזור, שכן מלכתחילה, ועל כך אין מחלוקת, מטרת רכישת הדירה על ידיו היתה לצורך השכרתה וקבלת דמי שכירות.

10. כן טוען המערער, כי המשיב קבל את החזקה המשפטית בדירה לידיו עת העביר את סכום התשלום האחרון: לטענת המשיב הסכום האחרון ששולם היה בסך 85,000$, אולם בפועל שלם המשיב סך של 75,000$ בלבד זאת לאור הסיכום בעל פה אליו הגיע עם המערער, לפיו 10,000$ יקוזזו מסכום התמורה כנגד תשלום שכר הדירה אותו ישלמו הדיירים למערער במהלך אותם חודשים בהם היתה כבר אמורה הדירה לעבור לחזקת המשיב. דהיינו, על פי טענת המערער, בעצם הסכמתו של המשיב לקזז את סכום התמורה כנגד שכר הדירה של הדיירים שאמור היה להיות משולם לו, קבל המשיב את החזקה על הדירה (שכן מלכתחילה כל מטרת רכישת הדירה היתה לצורך השכרתה ולא לצורך כניסתו הפיזית של המשיב אליה) ועל כן אין הוא יכול לטעון בעניין זה להפרת ההסכם. לאחר שהועברה החזקה בדירה במועד לידי המשיב נותר עניין העברת הבעלות בלבד. בעניין זה טוען המערער, ידע המשיב בבירור כי יתכן ויהיה עיכוב במסירת האישורים, אולם ברור היה כי לא תהיה בעיה להעביר את הבעלות באיחור מה. ואכן, בתום שנה מיום עריכת הסכם המכר הודיע המערער למשיב כי הוסרו כל העיקולים וניתן לרשום את הדירה על שם המשיב, אך המשיב העדיף לבטל את ההסכם (בשל ירידת ערך הדירות) ללא הצדקה ממשית.

11. באשר להוצאות המשפט שנפסקו נגדו טוען המערער, כי סכום של 40,000 ש"ח אינו תואם את ההוצאות ושכ"ט עוה"ד שהוצאו בפועל בתיק זה, שכן בתיקים לא התקיימו הליכים רבים אלא שתי ישיבות מקדמיות וישיבת הוכחות קצרה אחת בלבד. המערער מודע לעובדה כי ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בגובה פסיקת הוצאות אולם סבור כי מקרה זה הוא חריג ומצדיק התערבות ממין זו.

טענות המשיב

12. לטענת המשיב, המערער הפר את ההסכם הפרה יסודית - על הדירה הוטלו עיקולים ונרשם צו הריסה, כל זאת לאחר חתימת ההסכם, והצווים הוסרו לאחר כשנה מעת חתימת ההסכם ורק לאחר ביצוע שינויים מהותיים בדירה. כל אלה מהווים הפרה יסודית של ההסכם ודי בכך כדי לבטל את ההסכם. לטענתו אין משמעות לשאלה מה כדאיות העיסקה והאם ערך שכר הדירה באזור ירד כעבור שנה מיום חתימת ההסכם.

13. באשר לטענת המערער לפיה המשיב ידע על מצבה הפיזי, התכנוני והמשפטי של הדירה, ומכאן שידע על צווי העיקול וההריסה שהוטלו על הדירה, הרי שטענה זו איננה נכונה והיא אף לא הוכחה בפני בית המשפט. המערער, כך טוען המשיב, הציג בפניו מצג שווא ולא יידע אותו על קיום הצווים ועל כך שלא יהיה באפשרותו להעביר את הדירה בלשכת רישום המקרקעין.

14. בכל מקרה מציין המשיב, כי כיום אין כל אפשרות מעשית לקבלת הערעור, שכן הדירה איננה עוד בבעלות המערער אלא נמכרה לצד ג' במסגרת הליך הוצאה לפועל שפתח המשיב כנגד המערער לצורך אכיפת פסק דינו של בית המשפט. 

דיון

15. אין בסיס לטענת המערער, לפיה יש לבטל את פסק הדין או לחילופין להחזירו לערכאה דלמטה לצורך שמיעתו מחדש, כל זאת מאחר ובית המשפט מצא לנכון להגביל את חקירת המצהירים בזמן. בית המשפט הוא המנווט את הדיון ומופקד על ניהולו, ומכח כך אף רשאי להגביל חקירת עדים בזמן, ואין ערכאת הערעור מתערבת בשיקוליו אלא אם כן המדובר בהחלטה שאיננה סבירה באופן קיצוני (ראה אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שביעית, עמ' 240, וכן ע"א 2742/90 שושנה אהרונוב נ' עזבון המנוח אליהו אהרונוב, פ"ד מה(3),159,עמ' 164-165, רע"א 2993/97 חנניה נ' ברדה, פ"ד נא (3) 377). אין חולק, כי במקרה דנן נתנה לצדדים הזדמנות שווה לחקור את המצהירים. גם אם הוגבלו הצדדים בזמן (אין על כך החלטה מפורשת של בית המשפט הנכבד קמא אך נראה כי אין המשיב חולק על כך) הרי שהדבר נעשה במסגרת סמכותו של בית המשפט לנהל ולנווט את הדיון, להגבילו בזמן ולייעלו, והמערער לא הצליח לשכנע במסגרת כתבי טענותיו, כי הגבלת הזמן היא זו שמנעה ממנו לבסס את טיעוניו. מפרוטוקול הדיון שהתקיים בבית משפט השלום ביום 1/6/00 עולה כי ב"כ המערער חקר חקירה נגדית שלושה מצהירים מטעמו של המשיב וכפי שעולה מן הפרוטוקול לא העלה ב"כ המערער כל טענה בפני בית המשפט כי מגבלת הזמן פוגעת בחקירה הנגדית או כל בקשה להארכת זמן. כל שעולה מן הפרוטוקול הוא שהצדדים בקשו כי בית המשפט יתיר להם לסכם בכתב.

16. את התרשמותו מאופן התנהלות המשיב אל מול המערער ומתום לבו סיכם בית המשפט הנכבד כדלקמן: