פסק-דין בתיק עא 2553/05

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט מרדכי בן חיים) בת.א. 69769/99 אשר פסק כי המשיב משה יונה (להלן: "המשיב") הינו בר רשות הדירה בחלקה 147ב' (להלן: "המגרש") וכי עליו לפנות את המקרקעין. יחד עם זאת קבע כי המשיב זכאי לרכוש מרשות הפיתוח את המגרש המהווה חלק משטח המחלוקת ובפטור ממכרז בהתאם לקבוע בסעיף 25(1) לתקנות חובת המכרזים התשנ"ג-1993 (להלן: "התקנות").

הערעור מתמקד בקביעת זכאותו של המשיב לרכישת המגרש בפטור ממכרז.

ואלה העובדות הרלבנטיות :

רשות הפיתוח הינה הבעלים הרשום (בשלמות) של חלקה 147 בגוש 6042 באזור. בהתאם לחוק מינהל מקרקעי ישראל תש"ך-1960 מנוהלים המקרקעין הנ"ל על ידי מינהל מקרקעי ישראל, המערער במקרה דנן (להלן: "המערער" ו/או "המינהל"). 

המשיב ושני אחרים רכשו מאת המינהל בשנת 1963 חלקה הידועה כחלקה 148 בגוש 6042 הגובלת בחלקה 147 הנ"ל. התברר למינהל כי חלקים מהמבנים המצויים בחלקה 148 נשוא חוזה המכר בין המינהל לבין המשיב והאחרים, נמצאים גם על חלקות סמוכות ואשר על כן נקבע בסעיף 16ב' להסכם המכר תנאי כדלהלן: "ידוע לרוכשים שחלקים מסויימים של הבניינים נמצאים על החלקות הסמוכות והם מצהירים בזה כי בקשר לנ"ל אין להם ולא יבואו למוכר או למישהו אחר עם טענות או דרישות" (ההדגשה אינה במקור).

התתבר עוד כי המשיב או מי מטעמו פלש לחלק נוסף מהמקרקעין בשטח של 120 מ"ר וסיפח אותו לחצר ביתו, נטע עצי נוי, הקים שביל כניסה וחניה לרכבו (להלן: "שטח הפלישה"). ביום 17.01.1999 ביקר מפקח מטעם המינהל במקום ומצא את מעשה הפלישה. התברר גם כי המשיב גידר את החזית הדרום-מערבית של שטח הפלישה ובנסיבות האמורות התבקש לסלק את ידו מהמקום. בהמשך, כשהמשיב לא פעל ולא פינה את שטח הפלישה, הוגשה כנגדו תלונה במשטרת ישראל.

באותו חודש, ינואר 1999, פורסם על ידי המינהל מכרז פומבי לשיווק מקרקעין באזור ובמסגרתו חולקו המקרקעין לחמישה מגרשי בניה. שטח הפלישה שאליו פלש המערער מצוי במגרש 147 הסמוך לחלקתו 148. בעניין מגרש זה (147) סיכם המינהל קודם לפרסום המכרז עם מי שהיתה בעלת זכויות של דיירות מוגנת במקרקעין, הגב' שמעוני אסתר, כי בתמורה לפינוי כל המקרקעין תקבל היא זכות חכירה מהוונת במגרש. בהתאמה פונו המקרקעין על ידה בסמוך ל-01.12.1998 והמבנה שהיה במקום נהרס. לאחר מכן, לטענת המערער, פלש המשיב למקרקעין.

בנסיבות שנוצרו עקב הפלישה האמורה אי אפשר היה להעמיד לרשות הגב' שמעוני את המגרש. הוגשה על ידה תביעה כנגד המינהל לבית המשפט המחוזי בתל אביב בגין נזקיה ודרישה למגרש חלופי. המינהל התפשר שם עם הגב' שמעוני ונוכח הנסיבות שילם לה סכום כספי לסילוק תביעותיה.

בהתאמה הוגשה לבית משפט השלום תביעה כנגד המשיב בגין הפלישה האמורה, היא התביעה נשוא פסק הדין בערעור. המשיב התגונן בטענה כי החזיק בכחצי דונם מחלקה 147 משנת 1958, המינהל היה ער לחזקה זו ונמנע מלפעול כנגדו ואשר על כן יש לראותו כבר רשות במקרקעין והרשות בלתי הדירה.

כן הגיש כתב תביעה שכנגד וביקש פסק דין הצהרתי כי הינו בר רשות בלתי הדירה וכי בשעתו לפני כ-25 שנה שילם כספים למשפחת מרציאנו שישבה באותה עת והתגוררה על חלק מהמקרקעין על מנת שתתפנה מהם, ועל כן הוא בר רשות בתמורה. כבקשה חלופית טען כי הוא זכאי לקבל זכויות חכירה מהוונות בשני מגרשים ללא מכרז ובתמורה אשר תגלם את זכויותיו.

פסק הדין של הערכאה הדיונית :

לאחר ששמע את כלל הראיות שבאו בפניו קבע בית המשפט כי המשיב מחזיק בשטח הפלישה מזה שנים ארוכות (בערך משנת 1960). עם זאת המשיב רכש על פי הסכם המכר את חלקה 148 בלבד והיה מודע לקיומו של סעיף 16ב' בחוזה המכר כמפורט לעיל שאינו מקנה לו כל זכות בחלקה 147. מפרט פסק הדין כי ככל שהמשיב מבקש לעגן את זכותו כבר רשות בתמורה כלפי המינהל על יסוד הטענה לפיה שילם כספים למשפחת מרציאנו, טענה זו אינה ראויה כלפי המערער ואין היא מזכה את המשיב במעמד של בר רשות בתמורה.

על יסוד הממצאים האמורים, היינו: הוראת סעיף 16ב' להסכם המכר, העובדה כי המושא היחיד של הסכם המכר היתה חלקה 148 וכי היה ברור כי חלק מן הבתים הממוקמים על חלקה 148 פלשו לתחום השטח שבמחלוקת אותו לא רכש המשיב, אין לאחרון כל זכות וטענה כנגד המערער לרכישת זכות כלשהי בשטח הפלישה.

בסיכום הדברים קובע בית המשפט כי המשיב הוא בגדר בר רשות "בחינם" והיא הדירה וקיימת לבעל המקרקעין הזכות לבטל את הרשות בכל עת. הגשת התביעה יש בה כדי לקיים ממצא בדבר ביטול רישיון ומשמעותו סילוק ידו של המשיב מן השטח שבמחלוקת. מעבר לדרוש ציין בית המשפט כי בהעדר עתירה בכתב התביעה שכנגד להורות על התניית סילוק היד בפיצוי כספי אין המשיב זכאי לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות.

לאחר כל אלה קובע פסק הדין כי החזקה ארוכת שנים של המשיב בשטח הפלישה ותשלום דמי פינוי למרציאנו וכן העובדה כי המינהל שילם פיצויים בלתי זניחים לאסתר שמעוני, שכנתו של המשיב (אשר בגין פלישתו של המשיב למגרשה לא יכול היה המערער לקיים את התחייבויותיו כלפיה) - כל אלה מצדיקים להיעתר לבקשת המשיב כי ירכוש את שטח המחלוקת ללא מכרז. מסכם בית המשפט "... נחה דעתי שתקופת החזקה הממושכת בשטח המחלוקת יצרה אצל הנתבע ציפייה שגובתה בהשקעות והוצאות שהוציא... עצם הזכאות לפטור מהליכי מכרז מעוגנת בתקנה 25(1) לתקנות חובת המכרזים" (עמ' 4 לפסק הדין).

על קביעה הנ"ל הערעור שלפנינו.

דיון :

כעיקרון החובה למכירת נכסים באמצעות מכרז מעוגנת בחקיקה כפי שנמצא בחוק חובת המכרזים התשנ"ב-1992. סעיף 2(א) קובע כדלהלן: "המדינה, כל תאגיד ממשלתי, תאגיד מקומי, מועצה דתית וקופת חולים, לא יתקשרו בחוזה לביצוע עסקה בטובין או במקרקעין, או לביצוע עבודה, או לרכישת שירותים, אלא על פי מכרז פומבי הנותן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף בו".

תקנה 25 דנה בפטור מחובת מכרז בעסקה במקרקעין. תקנה 25(1) קובעת:

"(1) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לענין זה, 'בעל זכויות במקרקעין' - צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל;"