ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בהרצליה (כבוד השופט צבי דותן) בבש"א 2528/02, מיום 27.5.03, אשר קיבל את ערעור המשיבה על החלטת השמאי המכריע וקבע כי על המשיבה לשלם היטל השבחה רק בגין שטח של 342 מ"ר, שאושר כהקלה.
1.
רקע
(א) המשיבה היא הבעלים הרשום של בניין המשמש למשרדי הייטק/מסחר באיזור התעשיה בהרצליה פיתוח, הידוע כחלקה 47 בגוש 6592 (להלן:
"החלקה"). על החלקה חלה תוכנית מתאר הר/253 א' (להלן:
"התוכנית התקפה") המאפשרת בנייה בשטח של 120% משטח החלקה. כמו כן מופקדת בוועדה המחוזית תכנית מתאר הר/1900 הקובעת זכויות בנייה של 160% משטח החלקה, לאחר הפקעה מתוכננת לצורכי ציבור בשיעור 19.5% מהשטח (להלן:
"התוכנית המופקדת"). נכון למועד ההליכים בבית משפט קמא טרם נכנסה התכנית המופקדת לתוקף (על אף שכיום התוכנית המופקדת כבר נכנסה לתוקף).
(ב) בסוף חודש אוקטובר 1999 הגישה המשיבה למערערת בקשה להקלה לבנייה של קומה חמישית בחלקה, כך שהשטח המבונה יוגדל בכ- 1265 מ"ר. בעקבות בקשה זו העריכה המערערת את שווי ההשבחה שנוצרה בחלקה בעקבות ההקלה בסך של 3,700,000 ש"ח נכון ליום 15.12.99, ולכן קבעה את סכום היטל ההשבחה ל- 1,850,000 ש"ח. חישוב זה נעשה על פי אחוזים משטח החלקה
ברוטו (3,934 מ"ר, הוא השטח הרשום של החלקה בפנקסי המקרקעין). יצוין, כי בעבר נהגה המערערת לחשב את אחוזי הבנייה על פי שטח החלקה
נטו, העומד על 3,165 מ"ר, הוא שטחה הרשום של החלקה בניכוי השטחים המיועדים להפקעה על פי התוכנית המופקדת.
(ג) המשיבה הגישה "שומה אחרת" מטעמה שקבעה כי שיעור היטל ההשבחה הוא 526,000 ש"ח.
(ד) בהסכמה, מינו הצדדים את הגב' נחמה בוגין כשמאית מכרעת (להלן:
"השמאית המכרעת") אשר קבעה כי שיעור היטל ההשבחה יעמוד על 1,123,600 ש"ח. שומה זו חישבה השמאית המכרעת בכמעין פשרה, כאשר ייחסה לשטח שבמחלוקת בין הצדדים (923 מ"ר -הפער בין חישוב על פי שטח ברוטו לחישוב על פי שטח נטו) רק מחצית מן ההשבחה המלאה. פשרה זו הציעה השמאית המכרעת נוכח הסיכון שהשטח העולה על 120% משטח הקרקע נטו לא יאושר לבנייה.
(ה) המשיבה הגישה ערעור על החלטת השמאית המכרעת וטענה כי שינוי מדיניותה של המערערת באשר לאופן חישוב היטל ההשבחה אינו משמש על פי החוק בסיס להטלת היטל השבחה. לטענתה, מלכתחילה היה על המערערת לחשב את אחוזי הבנייה על פי השטח ברוטו של החלקה כל עוד לא אושרה התוכנית המופקדת, ותיקון המעוות אינו מקנה למערערת זכות לגבות היטל השבחה.
(ו) המערערת טענה כי אירוע המס בגינו נדרש היטל השבחה הוא מתן הקלה הבאה לידי ביטוי בכך שזכויות הבנייה חושבו לפי השטח ברוטו של החלקה.
2. פסק דינו של בית משפט קמא
(א) בית המשפט הגדיר את המחלוקת שבפניו בשאלה: באיזו מידה אושרה למשיבה בנייה מעבר למה שניתן היה לאשר לה לפי התוכנית התקפה, היינו ללא כל הקלה?
(ב) בית המשפט קבע כי על פי תקנה 3(א) לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב- 1992 (להלן:
"התקנות") שיטת החישוב הנכונה היא על פי שטח המגרש נטו. ואולם, על פי התוכנית התקפה, אין הבדל בין השטח נטו והשטח ברוטו שכן אין בתוכנית זו ייעוד של שטחים לצורכי ציבור. לפיכך, על פי התוכנית התקפה הבנייה המותרת בחלקה היא 120% מתוך שטח של 3,934 מ"ר, כלומר 4,720 מ"ר.
(ג) ואולם, היתר הבנייה חייב שלא יעמוד בסתירה גם לתוכנית המופקדת, אשר הגדילה מחד את זכויות הבנייה ל- 160%, אך מאידך צפויה על פיה הפקעה של 19.5% לצורכי ציבור. שטח החלקה נטו לאחר ניכוי אחוזי ההפקעה הוא 3,165 מ"ר, ועל כן זכויות הבנייה בשיעור 160% מתוך שטח זה עומדות על 5,064 מ"ר.
(ד) לפיכך, קבע בית המשפט כי בנייה עד לשטח של 4,720 מ"ר היא מותרת על פי התוכנית התקפה, ללא צורך בהקלה. השטח החורג מן המותר, שאושר למשיבה לבנייה הוא 342 מ"ר (5,062 מ"ר שאושרו למשיבה מינוס 4,720 מ"ר מותרים). בית המשפט קיבל את טענת המשיבה כי כאשר המערערת זונחת פרשנות לא נכונה שנקטה בעבר, אין בכך משום הקלה ואין בכך כדי לגרור חבות בהיטל השבחה.
(ה) נוכח האמור קיבל בית המשפט את ערעור המשיבה וביטל את החלטת השמאית המכרעת. בית המשפט חייב את המערערת להשיב למשיבה את סכום היטל ההשבחה ששילמה ביתר, בצירוף הוצאות ושכ"ט עו"ד בשיעור 10,000 ש"ח.
3.
טענות המערערת
ואלו טענות המערערת:
(א) התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 (להלן:
"החוק") מטילה חובת תשלום היטל השבחה כל אימת שחלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול במקרקעין ובין בדרך אחרת. לצורך הקביעה האם חלה השבחה במקרקעין עקב אישורה של הקלה יש לבדוק את שווי המקרקעין בשוק החופשי, מבעד למשקפיו של קונה מרצון. לפיכך, שגה בית המשפט בהגדירו את השאלה שבמחלוקת: "באיזו מידה אושרה למשיבה הקלה מעבר למה שניתן היה לאשר לה ממילא על פי התוכנית, ללא הקלה?" ההשבחה אינה נובעת רק מהרחבת זכויות בנייה בהקלה ושווי המקרקעין אינו נבדק רק ביחס לזכויות הבנייה הקבועות בתוכנית.
(ב) הוכח לשמאית המכרעת שהנוהג אצל המערערת היה לחשב את אחוזי הבנייה המותרים משטח נטו של החלקה. גם המשיבה עצמה הייתה סבורה שזוהי הדרך לחשב את זכויות הבנייה שלה ובהתאם לכך הגישה את בקשתה הראשונית להיתר בנייה, ואת הבקשה להקלה. הלכה היא שיש להתחשב בנוהג ובנהלים של ועדה מקומית לצורך חישוב שווי הקרקע ערב אישור ההקלה. לפיכך, והואיל ושינוי הנוהג לפיו מחשבת המערערת את אחוזי הבנייה השתקף ובא לידי ביטוי בשווי המגרש בשוק החופשי, היה על בית המשפט לקחת שינוי זה בחשבון בחישוב היטל ההשבחה.
(ג) משקבעה השמאית המכרעת כי לשינוי הנוהג הייתה השפעה של שווי השוק של החלקה, היה על בית המשפט להימנע מלהתערב בקביעה מיקצועית-שמאית זו. השמאית המכרעת בדקה את העובדות הרלוונטיות וקבעה כי קונה סביר היה מביא בחשבון שהמערערת לא הייתה מאשרת, במדיניותה הקודמת, זכויות בנייה העולות על 120% משטח החלקה נטו.
(ד) ההקלה אושרה על ידי המערערת רק נוכח ההתאמה לזכויות שמקנה התוכנית המופקדת. אישור ההקלה מהווה בפועל הגדלה של זכויות הבנייה ל- 160%, על פי תוכנית זו. במצב דברים זה, ברי כי ההקלה הגדילה את זכויות הבנייה לעומת המצב על פי התוכנית התקפה ועל כן היא מהווה השבחה, החייבת בהיטל השבחה.