פסק-דין בתיק עא 2309/02

1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב - יפו (כב' השופט דן מור), על פיו התקבלה תביעת המשיב, והמערער חוייב בתשלום דמי חכירה שנתיים בסכום של 65,569.40 ש"ח והוצאות משפט.

2.       המדובר בנכס מקרקעין בחלקה 28/2 בגוש 4270 שברחוב שבזי 129, ראש-העין, שבבעלות המשיב, עליו בנוי בית מגורים שהיה מוחזק על ידי המערער.

בתאריך 26.02.1974 נכרת חוזה חכירה בין המערער למשיב לגבי הנכס שהיה בנוי עליו, היינו: דירה בת שני חדרים בשטח של 36.50 מ"ר (להלן: "החוזה", נספח א' לת/1). תקופת החכירה היתה ל-30 שנה החל מיום 01.04.1974 ודמי החכירה נקבעו לסך של 6.80 לירות.

אין חולק כי המערער הרחיב את המבנה, ובשנת 1987 הגיע שטחו ל-219 מ"ר. עובדה זו נודעה למשיב רק בשנת 1993, כאשר המערער פנה למשיב בבקשה לתוספת בניה בקומה ב' ורצה להגדיל את השטח הבנוי ל-311.7 מ"ר. מאוחר יותר, לאחר שהמערער קיבל דרישה להגדלת דמי החכירה, חזר בו מבקשתו זו.

המשיב שלח את אנשי הפיקוח לנכס וגילה את עובדת ההרחבה הקודמת, ולאחר שקיבל מהמערער את כל התוכניות, התברר כי אכן המבנה הוגדל לשטח כולל של 219 מ"ר.

בהתאם לסעיף 7 לחוזה החכירה, המקנה סמכות למשיב להעריך את הנכס המוחכר מחדש לאור הגדלתו, הוציא המשיב הערכה חדשה על פי שמאות אשר קבעה את ערך הקרקע נכון למועד עריכת השומה החדשה. כתוצאה מהשומה נדרש המערער לשלם דמי חכירה שנתיים בסך של 6,733 ש"ח, נכון ליום 15.11.1993. המערער לא ערער על השומה החדשה.

בנוסף, הוצעה למערער אופציה נוספת לתשלום לפי בחירתו: תשלום דמי היתר על הבניה הנוספת בשיעור של 13,689.73 ש"ח, שאז דמי החכירה השנתיים יהיו רק 342.24 ש"ח, או דמי חכירה כאמור לעיל (על פי החוזה, 5% מהחלק של 67% משומת שווי הקרקע, על פי השומה המעודכנת).

3.       בית משפט השלום שמע את כל טענותיו של המערער והתייחס להן אחת לאחת. לדוגמא, נטען כי לא נשלחה הודעה על העלאת דמי החכירה בדואר רשום; המשיב לא הוכיח את שומת ערך הקרקע המורחבת.

בסופו של דבר, ולאחר שהובאו ראיות שנמצאו מהימנות על ידי עדים שבקיאותם היתה רבה ומקפת, קיבל בית המשפט את התביעה וחייב את המערער בתשלום כמפורט לעיל.

כן בחן בית המשפט את כל ההוראות החוזיות וכן את החלטות מועצת מקרקעי ישראל, כמפורט בפסק הדין.

בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי לא מצא כל ממש בטיעוני המערער. כן לא מצא כל פגם בהתנהגות נציגי המשיב. חישוב דמי החכירה השנתיים נעשו כדין, ועל כן גורל התביעה להתקבל במלואה, ובהתאמה חוייב המערער לשלם את דמי החכירה השנתיים.

מכאן הערעור שבפנינו.

4.       בערעור העלה ב"כ המערער את כל הטענות שעמדו בפני הערכאה הראשונה, ואין מקום לחזור ולפרט אותן. הוא התייחס לעניין המסגרת הנורמטיבית, ההליך הנכון של תביעת המשיב, תוספת הבניה הראשונה והתוכנית לתוספת הבניה השניה, ועוד. 

באשר לדמי החכירה, טען המערער, כי המשיב לא זכאי היה להעלות את דמי החכירה השנתיים, לאור תוספת הבניה שנעשתה במקרקעין מכוח סעי 7ג' לחוזה החכירה, וכן חלק על שיעור העלאה, ומאיזה מועד יש לחשבה.

5.       שמענו את טענות באי-כוח הצדדים, עיינו בעיקרי הטיעון ובכל החומר שבתיק, והגענו למסקנה כי דין הערעור להדחות, שכן אין בערעור כל ממש. 

השופט המלומד בחן את שלל הטענות שהועלו בפניו והוציא תחת ידיו פסק דין מבוסס על ממצאים עובדתיים אשר אין זה המקרה בו נוכל אנו כערכאת ערעור לדחות אותם. הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק תומכים במסקנה המשפטית ולא גילינו בפסק הדין כל טעות שבחוק.

במקרה מעין זה אל לנו להיכנס לפני ולפנים של כל המחלוקת העובדתית והמשפטית ולבחון אותה מבראשית ואין אנו נדרשים להציג פסק דין משלנו העונה על מכלול השאלות שהתעוררו לצד פסק דינה של הדרגה הראשונה, אלא עלינו רק להיווכח כי מה שהחליטה הדרגה הראשונה עומד במבחן הראיות, המשתמע מהן ומהדין (ע"א 323/89 קוהרי נ' מ"י , פ"ד מה(2) 142, 168; ע"א 478/88 בקר נ' שטרן , פ"ד מב(3) 680, 679; א. גורן "סוגיות בסדר דין אזרחי", מהדורה שביעית מעודכנת תשס"ג, עמ' 523).

זאת ועוד - ההלכה היא שהביקורת של בית משפט שלערעור על ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית מצומצמת ביותר, והיא מצומצמת עוד יותר לגבי ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית על יסוד התרשמות ישירה מן העדים. להוציא חריגים, כדי שערכאת ערעור תתערב בעובדות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, צריך שהטעות של הערכאה הדיונית תהיה מהותית ובולטת עד כדי שתבטל את העדיפות המוקנית לערכאה זאת כתוצאה מהתרשמות ישירה מן העדים (ע"פ 9352/99 יומטוביאן נ' מ"י , פ"ד נד(4) 632). רק לעתים רחוקות תתערב ערכאת הערעורים בממצאים עובדתיים אשר נקבעו בבית המשפט קמא, אשר שמע את העדויות והתרשם התרשמות ישירה ובלתי אמצעית ממהימנותם של העדים (ע"א 5118/02 חב' אלטריפי נ' סלאיימה , פ"ד נ(5) 407).

ועוד מצינו כי: