ע"א
בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו
|
2199-05
06/02/2008
|
בפני השופט:
1. י' שנלר - אב"ד
2. ד"ר ק' ורדי
3. ר' לבהר שרון
|
| - נגד - |
התובע:
לוין יהודית
עו"ד באר
|
הנתבע:
עזרא רינה
עו"ד זולטי
|
| פסק-דין |
השופט ד"ר קובי ורדי
:
1. בפנינו ערעור על פסק הדין של בית משפט השלום בתל-אביב בשבתו כבית הדין לשכירות (כב' השופט סג"נ גולדין) מיום 23/3/05 בתיק ש' 195/02 שדחה את תביעת המערערת כנגד המשיבה לשחרור דמי השכירות החלים על חנות ברחוב יהודה המכבי 54 ת"א הידועה כחלקה 777 בגוש 6212 ומשמשת כאיטליז
(להלן: "החנות או "המושכר") מתקרת המקסימום הקבועה בסעיף 52 א' לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972
(להלן: "החוק") מתוקף תקנה 1 (22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983
(להלן: "התקנות").
2.
העובדות המוסכמות והמחלוקות בין הצדדים
אין מחלוקת שבשנת 1952 רכשו מר ראובן פרידלנד ז"ל ואשתו גב' בתיה פרידלנד
(להלן: "הבעלים המקוריים") את החלקה עליה נבנה הבנין שבקומתו הראשונה ממוקמת החנות. בשנת 1954 נחתם לגבי החנות חוזה שכירות שתוקפו לשנה בין הבעלים המקוריים לבין בעלה של המשיבה מר שלום עזרא ז"ל
(להלן: "המנוח").
עם תום תקופת החוזה הנ"ל, בשנת 1955, נחתם חוזה נוסף בין הצדדים למשך שנה נוספת. המערערת היא בעלת המושכר. המנוח היה דייר מוגן במושכר וכיום מחזיקה המשיבה במושכר כדיירת מוגנת.
המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשאלת תשלום דמי מפתח בעד המושכר ע"י המנוח. המערערת טענה שלא שולמו מעולם דמי מפתח, ולכן לא יחולו על המושכר השיעורים המרביים של דמי השכירות הקבועים בתקנות, וביה"ד לשכירות התבקש לשחרר את המושכר מתקרת המקסימום ולחייב את המשיבה לשלם למערערת דמי שכירות ריאליים, העומדים על 1,500 דולר לחודש. מנגד טענה המשיבה כי במסגרת ההסכם שנעשה בין הבעלים המקוריים למנוח, הועברה החזקה בחנות למנוח לאחר ששילם דמי מפתח בסך של כ-3,500 לירות, סכום ששימש את הבעלים המקוריים להשלמת בניית החנויות בבנין.
3.
פסק הדין של בית משפט קמא
בית משפט השלום דחה את התביעה של המערערת, לאחר שקבע כי הנטל להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח בגין המושכר הינו על המערערת כתובעת בתביעתה, ברם מכיוון ומדובר ביסוד הוכחה שלילי מדובר בנטל ראייתי קל יותר מהרגיל, ואולם המערערת לא עמדה בנטל זה ולא העמידה גירסה אמינה והגיונית כי לא שולמו דמי מפתח.
זאת, משלא צורפה כל ראיה ממשית, פרט לשטר מכר וחוזה סטנדרטי, לא הובא חוזה השכירות הראשון משנת 1954, לא הובאו עדים (כולל גב' בתיה פרידלנד ובתה - המערערת, ומי שהעיד זה הנכד של הבעלים המקוריים שעדותו היתה עדות שמיעה.
לא זו אף זו, בית משפט קמא קבע כי אף אם היה מוטל הנטל על המשיבה להוכיח ששולמו דמי מפתח, היא עמדה בנטל זה והוכיחה כי שולמו דמי מפתח בעד המושכר. בית המשפט קיבל את גירסת המשיבה ועדיה שהמנוח גייס כספים בהלוואות שונות לצורך מימון תשלום דמי המפתח, והלווה כספים מאחיו ומחברו לצורך תשלום דמי מפתח בגין החנות, כולל עדות של עד אובייקטיבי (מר חזקיה עוז) אשר נכח בשעת עריכת ההסכם בדבר גובה הסכום שישולם כדמי מפתח. בנוסף, קיים חיזוק ראייתי לכך שהבעלים המקוריים אכן נזקקו לתשלום זה לצורך השלמת בניית החנויות בבנין.
בית המשפט נתן אמון מלא בגירסתם של המשיבה ועדי ההגנה מהם עולה ששולמו דמי מפתח. לפיכך נדחתה תביעת המערערת.
4.
טענות הצדדים בערעור
לטענת המערערת מדובר במסקנות שגויות של בית משפט קמא וקביעות עובדתיות שגויות על פי המסמכים, תוך התבססות על עדויות מפי השמועה של עדים שלא נכחו במעמד חתימת ההסכם המקורי או במעמד נתינת הכסף של דמי המפתח לבעלים המקוריים.
כך, מהראיות עולה שהבנין היה גמור עוד לפני מסירת החזקה למנוח כשאין כל הגיון בטענה שהכספים ניתנו לצורך גמר הבנין, כשהמנוח קיבל רשיון לאטליז והגיש את הבקשה קודם, כשהמקום היה גמור שכן אחרת לא היה מקבל רשיון.
גם סכומי ההלוואות שניתנו למנוח לא הגיוניים שכן בסכום שנטען שניתן כהלוואה (כ-5,000 לירות) היה אפשר לקנות נכס ולא רק זכות לדיירות מוגנת בדמי מפתח.
לטענת המשיבה התומכת בקביעת בית משפט קמא, אין מקום להתערב בקביעות העובדתיות וקביעות לענין המהימנות של בית משפט קמא ששמע את הראיות והתרשם מן העדים. מהראיות עולה שאכן שולמו כספים בגין דמי מפתח, כשהמנוח שילם 3,500 לירות מכספים שלקח הלוואות מאחיו יצחק עזרא ומאיר עזרא וכן מחברו מר אליהו בכר (שכולם העידו בבית משפט). כשקיבל המנוח את החזקה במושכר בניית המושכר טרם הסתיימה והבעלים המקוריים עשו שימוש בכספי דמי המפתח ששילם להם לצורך השלמת בניית המושכר והחנות הסמוכה לו.
5.
דיון
לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו בערעור ובעיקרי הטיעון החלטנו לדחות את הערעור.
מדובר בתיק שרובו ככולו מורכב מקביעות עובדתיות וקביעות בענייני מהימנות של בית משפט קמא שקיבל את עדויות המשיבה ועדי ההגנה כמהימנות עליו באופן מלא בעוד המערערת לא הביאה בפניו גירסה אמינה והגיונית.