ש. שטמר, שופטת:
1. לפני בימ"ש קמא עמדה תביעה לפיצויים בגין נזקים עקב מצג שווא רשלני. התביעה נדחתה כיון שבימ"ש קמא הגיע למסקנה, כי לא הוכח שנגרם נזקאו מהו שיעורו של נזק זה.
על קביעה זו הערעור שלפנינו.
הרקע העובדתי
2. הרקע העובדתי פורט בפסק-הדין של בימ"ש קמא, ואביאו כאן בקצרה, ככל שהוא נדרש למסקנותי.
המערער הוא הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 42 בגוש 10048 בחדרה. שטחה של החלקה הנ"ל הוא כ-1,200 מ"ר, ובנוי עליה בניין דו קומתי, ששימש כמסעדה (החלקה והמבנים עליה ייקראו להלן - "הנכס").
לפני מכירת הנכס, פנה המערער למשיבה, עיריית חדרה, כדי לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס, ואף שילם את האגרה הנדרשת כדי לקבל מידע זה. ביום 14/6/00 קיבל המערער מכתב תשובה מאגף ההנדסה של העירייה ובו המידע שביקש (להלן יכונה המכתב, כפי שכונה ע"י בימ"ש קמא, "מכתב האינפורמציה").
ביום 14/9/00 מכר המערער את זכויותיו בנכס לצד ג' תמורת הסכום של 500,000$.
לאחר השלמת המכר, הסתבר למערער, כי בניגוד למידע שקיבל במכתב האינפורמציה, היתה בתוקף בעת המכירה תוכנית נוספת שחלה על הנכס, תכנית חד/450, (להלן - "התכנית המשביחה"), שלפיה קמו לבעלי הנכס זכויות בניה נוספות, על פיהן ניתן היה לבנות שטחי שירות כמו מחסנים, גגון, חדרי מדרגות ומבואות, חדרי אשפה ועוד (וראו סעיף 3.3 לחוות דעתו של השמאי יוסקביץ).
התוכנית המשביחה פורסמה למתן תוקף בי.פ 11/7/99 כשנה לפני מכירת הקרקע.
טענות הצדדים בבימ"ש קמא
3. המערער טען, כי הוטעה מהמידע שנמסר לו במכתב האינפורמציה. את הנכס מכר בהעדר ידיעה על כך שיש לגביו זכויות בניה נוספות. אילו היה מודע למצבו התכנוני הנכון של הנכס, היה מוכרו, לטענתו, בתוספת הערך עבור אחוזי הבניה הנוספים, או שהיה עושה בו שימוש בעצמו ומנצל את תוספת אחוזי הבניה.
לגבי ערכם של אחוזי הבניה הנוספים, הגיש המערער חוות דעת מומחה של השמאי דורון יוסקביץ, לפיה ערכן של הזכויות בשוק של קונה מרצון למוכר מרצון הוא 66,000$. על-פי השמאי יוסקביץ, ניתן היה לבנות בנכס עוד 82 מ"ר של מחסנים. לאחר ניכוי ההוצאות, קבע השמאי את המחיר לפי 804$ למ"ר ובסה"כ 66,000$.
המערער טען שיש לחייב את המשיבה לשלם לו סכום זה, שהוא גובה הנזק שנגרם לו עקב מסירת המידע הרשלני.
4. המשיבה לא הכחישה, כי המידע שנמסר על ידה למערער היה רשלני וכי היא אחראית לתוצאותיו (וזאת בהתאם להלכה בע"א 209/85
עיריית קרית אתא ואח' נ' אילנקו בע"מ פ"ד מב(1) 190, 209), אולם היא טענה כי לא הוכח שבעת שהמידע נמסר לו, היה המערער בעל הזכויות בנכס. עוד טענה המשיבה, כי בוצעו בנכס עבירות לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שבגינן הוגש נגד המערער כתב אישום. לכן, על פי העקרון של "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה", אין לפסוק למערער פיצויים. שתי טענות אלה לא נדונו ע"י בית-משפט קמא לגופן. זאת, מכיוון שנתקבלה על ידו טענת ההגנה השלישית של המשיבה, דהיינו שלא הוכח קיומו של נזק: המערער לא הוכיח כי אפילו היה יודע בעת שמכר את הנכס על התוכנית המוסיפה אחוזי בניה, הוא היה מוכר את הנכס במחיר גבוה יותר מזה שבו הוא נמכר בפועל.
נימוקיו של בימ"ש קמא לדחיית התביעה
5. כתב בימ"ש קמא בחלק שבו דן וקבע בטענות הצדדים, כי לאחר בחינה של חוות הדעת של השמאי יוסקביץ:
"לא ניתן לקבוע אם
בפועל נגרם לתובע נזק, וזאת בהתחשב במחיר שבו נמכרו המקרקעין בפועל. ובמילים אחרות - לא עלה בידי התובע להוכיח כי שווי המקרקעין, אף בהתחשב בתוכנית הנוספת ובזכויות הבניה על פיה, גבוה יותר מהמחיר ששולם על המקרקעין בפועל" (ההדגשה במקור).
עוד קבע בימ"ש קמא, כי היה על המערער להביא חוות דעת מומחה, שתשכנע, כי ניתן היה לקבל עבור הנכס מחיר גבוה יותר מזה שקיבל. בייחסו העדר חוות דעת כזו לחובת המערער, הסתמך בימ"ש קמא על השמאי יוסקביץ, אשר אמר בעדותו בבית-המשפט כי:
"אני בחוות דעתי לא התייחסתי להשוואה שבין העיסקה שבוצעה כפי שבוצעה לבין שווי השוק, לא בדקתי את זה. יכול להיות שהעיסקה מבטאת שווי שוק ויכול להיות שהיא גבוהה או נמוכה ממנו" (עמ' 10 ש' 9-11).