אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק-דין בתיק עא 1865/04

פסק-דין בתיק עא 1865/04

תאריך פרסום : 15/11/2007 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט המחוזי תל אביב
1865-04
10/05/2007
בפני השופט:
1. יהושע גרוס סגן נשיא אב"ד
2. אסתר קובו
3. מיכל רובינשטיין


- נגד -
התובע:
דן הורביץ
עו"ד נתן לם ואח'
הנתבע:
1. האגודה האורטודוקסית לצדקה ביפו
2. וקילא עיסא

עו"ד מאיר כסיף ואח'
עו"ד צ. מורג
פסק-דין

1.         ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום (כב' סגן הנשיא אשר גולדין) בת.א. 57169/99, לפיו חוייבו המערער, דן הורביץ, והמשיב מס' 2, וקילא עיסא, לסלק ידם מדירת הגג ברחוב מגדלור 13 ביפו (להלן: "המושכר") ולהחזירה למשיבה 1, האגודה האורטודוקסית לצדקה ביפו, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ. כן חוייב המערער בהוצאות בסך של 17,500 ש"ח בגין דמי שכירות ועוד סך של 10,000 ש"ח הוצאות.

2.         האגודה האורטודוקסית לצדקה ביפו (להלן: "האגודה"), השכירה לדן הורביץ, המערער, את הדירה האמורה בהסכם שכירות מוגנת מיום 26.11.1986. המערער מעולם לא התגורר במושכר שהושכר בשכירות משנה למר ג'ורג' שהוואן אשר החזיק בו עד נובמבר 1991 בהסכמת האגודה. לאחר מכן הושכר המושכר בשכירות משנה למשיב מס' 2 על פי הסכם מיום 17.12.1991 לתקופה מקסימלית של שנתיים. המשיב מס' 2 המשיך להחזיק במושכר מעבר לתקופה זו.

המשיב 2 ביקש להאריך את שכירות המשנה, והסכמה זו חודשה כל שנה בעל פה עד ליום 15.12.1997. ביום 15.12.1997 שיגרה האגודה מכתב לפיו זכות שכירות המשנה פגה ועל המערער לסלק ידי המשיב מס' 2 מן המושכר ולעבור להתגורר במושכר בעצמו. המערער לא ביצע את האמור במכתב ועל כן לטענת האגודה הפר את הסכם השכירות המוגנת, הפיק רווח בלתי הוגן מהשכרה, נטש את המושכר, ולפיכך קמו נגדו עילות פינוי מן המושכר. המשיב מס' 2, לפיכך, הוא משיג גבול במושכר ועליו לסלק ידו ולפנות אותו. האגודה, בנסיבות אלו, אף זכאית לדמי שימוש ראויים בגין המושכר מיום 15.12.1997 ועד ליום הפינוי בפועל.

המערער טען שהשכרת המשנה נמשכה מכוח התנהגות הצדדים, התנהגות שנמשכה מספר שנים רב, ולמעשה שינתה את הוראות החוזה בדבר איסור השכרת משנה ללא הסכמה בכתב מבעל הבית. נטען כי מכתב ביטול השכרת המשנה הגיע למערער לאחר שכבר חידש את החוזה עם המשיב מס' 2. האגודה היא זו שדרבנה אותו להתקשר בחוזה מסודר עם המשיב מס' 2. קיימת הזדהות חזקות בין חזקתו של המערער לחזקת המשיב 2 וקודמו במושכר, שהאגודה הסכימה להם במפורש, ועל כן האגודה מנועה מלחזור בה מהסכמה זו. לחילופין, טען המשיב 1 לסעד מן הצדק.

המשיב מס' 2 טען כי הוא נבחר על ידי "ועדת קבלה מטעם האגודה", על מנת שיתגורר במושכר ללא הגבלת זמן, ולפיכך שונו תנאי הסכם שכירות. הסכם שכירות המשנה חודש מידי שנה בעל פה, ולכן המשיב מס' 2 זכאי כשוכר משנה להיות דייר מוגן במושכר.

3.         בית המשפט השלום בחן את העדויות שהובאו לפניו ואת החומר המשפטי והגיע למסקנה כי דין התביעה להתקבל. עילות הפינוי כנגד המערער הן בגין נטישה, שינוי מטרת המושכר וכן הארכת שכירות המשנה ללא הסכמת בעל הבית. המסכת העובדתית עליה מתבססות העילות זהה ולכן שתי העילות מתקיימות. בית המשפט בחן את העובדות והגיע למסקנה כי אף שהיה מקבל את טענת המערער, שבשנים לאחר תום ההסכם בכתב בוצעו חידושי הסכם בעל פה, הרי שאין לקבל את הטענה כי שונו תנאי הסכם השכירות המוגנת וניתנה למערער רשות בלתי הדירה להשכיר את המושכר בשכירות משנה.

בית המשפט שוכנע כי הדברים נעשו במסגרת סעיף 4א' להסכם השכירות המוגנת, אשר אפשר השכרת משנה במושכר בהסכמה בכתב של האגודה. לגבי התקופה שלאחר שנתיים, נקבע בסעיף 22 להסכם כי כל ויתור על זכויות המשכיר חייב להיעשות במפורש ובכתב, ושתיקה או חוסר תגובה לא יחשבו כוויתור על הסכמה זו. במלים אחרות: האגודה לא וויתרה על כל זכות מזכויותיה שנקבעו בהסכם השכירות המוגנת, כולל דרישת הסכמתה בכתב לשכירות המשנה.

לגבי דרך ביטול שכירות המשנה, היה צורך למסור הודעה לפחות שלושה חודשים לפני תום שנת השכירות האחרונה שאושרה על ידי האגודה. הארכה האחרונה ניתנה עד ליום 15.12.1997 כאשר ביום 22.07.1997 שלח מר קדיס גבריאל, שהיה באותה תקופה יו"ר ועד הנכסים של האגודה, מכתב למערער בו הודיע לו כי אין ברצון האגודה להמשיך את שכירות המשנה למשיב 2 ועליו לפנות את המושכר. המערער השיב במכתב למר גבריאל כי בשהותו בארץ בשבוע הקרוב ייפגש עימו על מנת לדון בנושאים שעלו במכתבו. ביום 07.08.1997 הודיע המערער למר גבריאל כי הכין חוזה שכירות משנה חדש, בדומה לחוזה שישנו בינו לבין המשיב 2, אשר אותו נתבקש לפנות, והוא מבקש כי יודיעו לו מה גובה שכר הדירה שעליו לדרוש וכי ימליץ לו על דייר אחר.

בסופו של יום, לאחר התכתבות וניהול משא-ומתן, קבע בית המשפט כי האגודה המשיכה לשלוח מכתבים למערער לאחר חתימת החוזה החדש ובהם הודיעה באופן מפורש כי שכירות המשנה נעשה בניגוד לרצונה וכי יש בכך משום הפרת חוזה השכירות ובכוונתה להגיש נגדו תביעת פינוי. אי לכך התקיימה עילת פינוי כנגד המערער בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

לעניין נטישת המושכר, קבע בית המשפט כי המערער נטש את המושכר ויש לפנותו ממנו. בסעיף 4ב' לחוזה השכירות צויין כי המערער שוהה בחו"ל לרגל לימודים, אולם הוא התחייב לשוב ארצה על מנת להתגורר במושכר תוך 18 חודש מיום חתימת החוזה.

המערער מעולם לא חזר ארצה על מנת להתגורר במושכר, ולמעשה הוכח כי הוא קיבל אזרחות בלגית והוא מתגורר שם דרך קבע. 

בנושא של הזדהות החזקות, טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט. במקרה דנן, נקבע כי המערער יוכל לשהות בחו"ל 18 חודש עד שיעבור להתגורר בדירה, אולם לא הוזכרה האפשרות כי אדם אחר יעבור להתגורר במושכר עימו או במקומו, מה גם שסעיף 4א' לחוזה השכירות אסר במפורש על המערער להעביר את השכירות במושכר כולו או חלקו ולהשכיר אותו בשכירות משנה. כל זאת ללא הסכמה בכתב של האגודה. כלומר, בעת כריתת החוזה היה סעיף אשר בא למנוע טענת הזדהות חזקות, וגם כוונת הצדדים היתה כזו.

נטענה גם טענה של רווח בלתי הוגן שהפיק המערער מהשכרת המשנה. בית המשפט שוכנע כי בנסיבות שפורטו אין מדובר בהפקת רווח בלתי הוגן משכירות המשנה, כל עוד שכירות המשנה היתה בהסכמתה של האגודה. מרגע שפסקה הפך הרווח לרווח בלתי הוגן וכתוצאה מכך קמה עילת הפינוי כנגד המערער על פי סעיף 131(6) לחוק.

לעניין סעד מן הצדק, בהתאם לסעיף 132א לחוק הגנת הדייר, קובע השופט המלומד כי "במישור החוקתי השורר כיום, כאשר זכות הקנין עלתה קומה של זכות יסוד יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר והלכות שנאספו סביב הסוגיה של מתן סעד מן הצדק חייבות להיבחן מחדש מתוך ז יקה שבהוראה בסעיף 3 לחוק היסוד. דיני הגנת הדייר באים לגרוע מזכויות הבעלות ולפיכך אין לפרש אותם על דרך ההרחבה אלא על דרך הצמצום". באשר לשיקולים נוספים למתן סעד מן הצדק יהיו טיב המושכר ומהות ההפרדה והתנהגות הצדדים. ולכן, לאחר ששקל בית המשפט את השיקולים בעד ונגד מתן סעד מן הצדק שוכנע כי אין להיעתר לנתבע וליתן לו סעד מן הצדק שימנע את פינויו מן המושכר.

באשר למשיב מס' 2. משיב זה העלה שתי טענות הגנה: טענה אחת, גם אם המערער איבד את זכויותיו במושכר, זכאי הוא כשוכר משנה להיות דייר מוגן.

טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט אשר קבע כי בחוזה שכירות המשנה נאמר מפורשות כי על שכירות המשנה לא יחול חוק הגנת הדייר, הן כלפי האגודה והן כלפי המערער; טענה נוספת, שהעלה המשיב 2, היתה כי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, מתיר לשוכר להשכיר בשכירות משנה את המקרקעין אף ללא הסכמת המשכיר, ובית המשפט רשאי להתיר זאת אף אם הדבר נעשה מפורשות בחוזה השכירות. עוד נטען כי הסירוב להשכרת שכירות המשנה הינו בלתי סביר וללא כל סיבה. במקרה דנן, מדובר בשכירות ראשית אשר הינה שכירות מוגנת, ולכן החוק הספציפי חל עליה.

המסקנה היתה כי זכותו של המשיב 2 במושכר נובעת מזכותו של המערער ומאחר שזכותו של המערער כדייר מוגן תמה והאגודה הביעה את רצונה בסיום שכירות המשנה, הרי שכירותיו של המשיב 2 תמו ועליו לסלק את ידו. כן נקבע כי האגודה זכאית לקבל דמי שימוש ראויים החל מדצמבר 1997 עד לפינוי בפועל של המושכר.

על קביעות אלה הערעור שבפנינו.

4.         הערעור שהוגש על ידי דן הורביץ מכוון נגד חיובו לפנות את הדירה והוצאות המשפט שנפסקו נגדו. אין הערעור מכוון כנגד חיוב המערער בתשלום בגין דמי שכירות, אשר לטענתו מעולם לא היו שנויים במחלוקת והוצעו לאגודה, אשר סירבה לקבלם. המערער טוען כי טעה בית המשפט משלא קבע כי ביום 15.12.97 לא התקיימה אף אחת מעילות התביעה שפורטו, היינו: נטישה והשכרת משנה ללא הסכמה. נטען כי טעה בית המשפט בפרשנות שנתן למכתבה של האגודה מיום 31.10.91 אשר קבע כי הוא מאשר למערער להציע להשכרה את המושכר לתושב מבני העדה האורטודוקסית, והטענה היא כי המכתב מהווה שינוי בכתב לתנאי השכירות ולהוראות סעיף 4א' להסכם. שינוי זה המיר את האיסור להעברת המושכר בהשכרה למתן רישיון או השכרת משנה בלתי מוגנת לבין העדה האורטודוקסית, ללא הגבלת זמן.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ