פסק-דין בתיק עא 1431/05

א.         בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחדרה (כב' השופט מר ח. שרעבי), מיום 14.3.05 בת.א. 4075/03, לפיו חוייבו המשיבות, ביחד ולחוד, לשלם למערערת את דמי הניהול לשנת 2003 (מינואר 2003 עד דצמבר 2003), לפי שטח חנות של 43.75 מ"ר בלבד, כששיעור דמי הניהול הוא 7 ש"ח ל-1 מ"ר, בצירוף הפרשי הצמדה מיום 15.2.90 עד התשלום בפועל, וכן ריבית חודשית של 1% ממועד כל פיגור בתשלום דמי הניהול ועד התשלום המלא בפועל, ובתוספת מע"מ כדין.

בנוסף הצהיר בית משפט קמא שהסכם הניהול, נספח ג' לתצהירי התביעה, הוא אשר חל על המשיבות ומחייב אותן גם כיום, ועוד ניתן צו על ידי בית המשפט קמא למשיבה מס' 2 לחתום עם המערערת על הסכם ניהול דוגמת נספח ג' לתצהירי התביעה בתוך 30 יום ממועד מתן פסק הדין.

בית משפט קמא החליט שלא ליתן צו להוצאות.

ב.         הנסיבות הצריכות לעניין הינן בתמצית אלה: המשיבה מס' 1 רכשה ביום 1.5.96 את הזכויות של יחידה מס' 214 (להלן: "החנות") בקניון כיכר העיר שבכרמיאל, ומכרה את זכויותיה בחנות למשיבה מס' 2 לפי הסכם מכר מיום 31.12.99.

המחלוקת הכספית בין המערערת לבין המשיבות היא שאלת תשלום דמי ניהול עבור החנות לתקופה 1.1.03 עד 31.12.03.

לטענת המערערת שילמו המשיבות או מי מהן את דמי הניהול עבור חנות זו עד דצמבר 2002, למרות שבחלק מן התקופה היתה החנות ריקה, ואילו מינואר 2004 משולמים דמי הניהול במלואם על ידי שוכרת ששכרה את החנות מן המשיבות.

לפיכך, ממוקדת המחלוקת בין הצדדים לשנת 2003.

המשיבות לא התכחשו לחבותן לשלם דמי ניהול בגין החנות, אך טענו שהן אינן חתומות על כל הסכם ניהול, ולכן הן חולקות על שטח החנות שבגינו רוצה המערערת לחייבן בדמי ניהול, וכן הן חולקות על גובה דמי הניהול ביחס ל-1 מ"ר.

ג.          באשר למחיר דמי הניהול ל-1 מ"ר קבע בית משפט קמא כי המחיר שנקבע כדמי ניהול ל-1 מ"ר, הוא, כבר מאז תחילת הדרך, 7 ש"ח ל-1 מ"ר בצירוף הפרשי הצמדה מיום 15.2.90 בתוספת מע"מ , ודמי הניהול גם עוגנו בתקנון המיוחד שנרשם במיוחד ביחס לקניון ומצוי ברישומי מינהל מקרקעי ישראל, ולכן הוא מחייב את כל דיירי היחידות בקניון, לרבות דיירים חדשים.

עוד קבע בית משפט קמא כי המשיבות מנועות מלהעלות כל טענה בגין שיעור דמי הניהול לגבי מ"ר אחד, וכן מחוייבות המשיבות לשיעור הריבית של 1% לחודש לגבי כל סכום דמי ניהול המשולם באיחור, וזאת בשים לב לתקנון, והסכם הניהול נ/2.  בית משפט קמא הוסיף שחבותן של המשיבות בתשלום דמי הניהול לשנת 2003 הינה ביחד ולחוד.

בית משפט קמא הוסיף וקבע ששטח החנות (להבדיל מהגלריה) לצורך חיוב דמי ניהול הוא 43.75 מ"ר.

ד.         עתה מגיעים אנו לקביעתו של בית משפט קמא בכל הנוגע לשטח הגלריה. קביעתו של בית משפט קמא בעניין הגלריה היא העומדת בבסיס הערעור המונח בפנינו.

כותב בית משפט קמא שבחנות קיימת גלריה ששטחה 23.67 מ"ר, כעולה מתרשים מודד שצירפה המערערת כנספח ב/1 לתצהירי התביעה, ותרשים זה לא נסתר.

לטענת המערערת יש לחייב את המשיבות במחצית משטחה של הגלריה, ואילו המשיבות סבורות שאין לחייבן בגין שטח הגלריה כלל.

השאלה שהוצגה במהלך הדיון בבית משפט קמא לשני עדי התביעה היתה מהו המקור לחיוב בדמי ניהול בגין שטח הגלריה, לגירסת המערערת, אך שני עדי התביעה לא ידעו להשיב עליה. 

מנהל הקניון מר יצחק ברזני מסר במהלך חקירתו הנגדית, ששטח הגלריה מחוייב בדמי ניהול הואיל והוא שטח שימושי וכל שטח שימושי מחוייב בדמי ניהול .כאשר נשאל מר ברזני מהו המקור לאמירתו השיב: "אני אחפש ואשלח לך" (עמ' 11 לפרוט'), ואולם הוא לא שלח את המקור לאמירה זו לבית המשפט.

 גם מנהל הכספים של המערערת, מר גולן דותן, לא ידע, לפי קביעת בית משפט קמא, ליתן מענה לשאלה מהו המקור החוקי לחיוב שטח הגלריה בדמי ניהול.

בית משפט קמא הוסיף שכאשר נמכרה החנות לה"ה גדג', שהיו הרוכשים הראשונים של החנות, הגלריה כבר היתה קיימת ולמרות זאת צויין בחוזה (ב"והואיל" הרביעי לחוזה המכר) ששטח החנות הוא 43 מ"ר. מכאן, שבשטח החנות כפי שהופיע בחוזה המכר לא הוכלל שטח הגלריה.

גם בהסכם הניהול שחתמו ה"ה גדג' עם המערערת ביום 23.4.90 (נספח ג' לתצהירי התביעה) לא צויינה הגלריה בנפרד ובמפורש בהגדרת החנות למרות שכבר היתה קיימת באותו מועד.