פסק-דין בתיק עא 1350/06

ערעור זה מופנה כנגד פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין תל-אביב, הגב' צפורה פיגנבוים, מיום 26.12.2005.

עניינה של התביעה נשוא פסק הדין הינו דרישה לתשלום חלקן של המערערות בהוצאות החזקת בית משותף.

על פי הנטען בכתב התביעה המתוקן, המשיבה 1 הינה חברת ניהול המנהלת את הבנין ברחוב הברזל 3 ברמת החייל, תל-אביב, אשר טרם נרשם כבית משותף אך כשר להירשם  ככזה (להלן: "הבניין"). משיבה 2 היא נציגות הבית.

המערערות הינן בעלות יחידות בבניין.

לאחר השלמת בנייתו של הבניין ומסירת יחידותיו לבעלים התגלו ברכוש המשותף ליקויי בניה. פניות הנציגות לקבלן נדחו בלך ושוב ולנוכח המצב הכספי אליו נקלעה החברה הקבלנית, הגיעו חברי הנציגות למסקנה כי סיכויי תביעה נגד הקבלן קלושים. משכך סברו שאין מנוס אלא לבצע את התיקונים על חשבון בעלי היחידות אשר יוכלו לתבוע את החברה הקבלנית, אם ירצו בכך, על פי חלקם ברכוש המשותף.

לקידום תכנית זו התכנסה אסיפה של בעלי היחידות, שמטרתה קבלת החלטה לבצע תיקונים ברכוש המשותף שבבניין.

כיום אין חולק כי לא עלה בידי המשיבות להוכיח שהמערערות זומנו לאסיפה ונראה שהרישום בפרוטוקול אינו משקף את הנוכחות באותה אסיפה.

באסיפה מונה מר אריה פישמן כיו"ר האסיפה, נבחרה נציגות לתקופה של שנתיים הזהה בהרכבה לנציגות שניהלה את ענייני הבניין עד אותו מועד, והוחלט על ביצוע התיקונים, שבעלותם ישאו בעלי היחידות על פי חלקם ברכוש המשותף.

המשיבה 1 הוסמכה לרכז את גביית התשלומים ולפקח על הניהול התקציבי של העבודות.

כנגד המערערות אשר סרבו להשתתף בעלות התיקונים הוגשה תביעה נשוא פסק הדין שבמחלוקת.

עיון בפרוטוקול הדיונים בפני המפקחת, מעלה כי המערערות הרבו בהתנגדויות אשר מרביתן בלתי ענייניות, תוך התעלמות מהוראות סעיף 75 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובע:

"(א) מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת לעשיית צדק; החליט לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי-המשפט, ירשום הטעמים שהניעוהו לכך".

על מנת להמחיש את אופן ניהול ההליך די לצטט את דברי עו"ד סלע בעמ' 7 שורה 19 ואילך לפרוטוקול:

"נראה שעו"ד בלייר כנראה לא קרא את כתב ההגנה. יש הכחשה לכל דבר ודבר למעט על שטח הבנין ויש הכחשה מפורשת לסעיף 6(ד) לכתב התביעה בסעיף 8 לכתב הגנתי, דבר שני שמענו עתה בפני גברתי הודאה ממר בלייר שהוא כבר הרבה זמן הבין שהמשפט הזה יתנהל בצורה פורמלית והוא ידע שתהיה התנגדות ככה הוא אמר. אם הוא חשש יש דרך הנוהגת בבתי המשפט בישראל".

המפקחת סרבה להגרר אחר ההתנצחויות חסרות התוחלת וניהלה את ההליך באופן ענייני, על פי המחלוקות כפי שהתגבשו בכתבי הטענות והצהרות הצדדים, משכך החליטו המערערות להעלות טענות כנגד דרך ניהול ההליך.

יאמר מיד, כי לא מצאתי בפרוטוקול הדיון ובהחלטות כל ביטוי לחששן של המערערות למשוא פנים או חד צדדיות.

חובתו של שופט (וגם מפקח על רישום מקרקעין בכלל זה) לנהל את ההליך ביעילות ובענייניות, וכאשר טענות הצדדים חורגות מהמסגרת הדיונית, אין כל הצדקה להשחית זמן ולסטות מהשאלות העומדות להכרעה.

לאור העובדה שגם בהודעת הערעור העדיפו המערערות לדון בשאלות שוליות במקום להתמקד בעיקר, אין מנוס אלא לשוב ולהגדיר את השאלות שבמחלוקת.

עיון בכתב ההגנה של מערערת 2 מעלה כי המערערת מודה שהקבלן אשר בנה את הבניין הותיר ליקויים, וכי חברי הנציגות והדיירים הבינו שלא יעלה בידם לגרום לכך שהקבלן יעמוד בהתחייבויותיו, לנוכח הקשיים אליהם נקלעה החברה והחליטו לבצע את התיקונים בעצמם.