פסק-דין בתיק עא 1087/04

סגן הנשיא נ' ממן:

החוזה

            1.   בין המערערת למשיב נכרת ביום 13.8.97 חוזה לרכישת דירה בבניין שהמערערת הקימה בעפולה. מחיר הדירה נקבע בחוזה והועמד על סכום של 583,110 ש"ח, צמוד למדד תשומות הבניה. המשיב עמד בתשלומים שנקבעו בחוזה ועד לחודש מאי 1998 סיים לשלם את כל התמורה. מועד מסירת הדירה נקבע בחוזה ליום 13.8.99. על פי סעיף 4[ב] לחוזה רשאית היתה המערערת לדחות את מועד מסירת הדירה בשלושה חודשים מכל סיבה שהיא מבלי שהדבר יהווה הפרה של התחייבויותיה. עוד הוסכם שם כי אם האיחור נגרם עקב שינויים שביקש המשיב להכניס בדירה, או מחמת כוח עליון או מניעות אחרות שאינן תלויות בה, לא יהווה הדבר הפרת התחייבויותיה של המערערת. סעיף 12[ב] לחוזה קובע כי אם אחרה המערערת במסירת הדירה תקופה העולה על שלושת החודשים הנזכרים בסעיף 4[ב] ושלא מאחת הסיבות שפורטו שם, יהא המשיב זכאי לתרופה אחת ויחידה מהמערערת בשלב זה והיא שבמשך תשעה חודשים נוספים [כלומר עד תום שנה לאחר מועד המסירה המוסכם] היא תשלם לו פיצוי חודשי בגובה דמי השכירות שיהיו נהוגים אותה שעה לגבי דירות דומות באותה סביבה.

סעיף נוסף בחוזה הדן באיחור במסירה הוא סעיף 12[ה], שמפאת חשיבותו יובא להלן:

"ה. על אף האמור בפיסקה 21.1 לעיל, מוסכם כי במקרה שהחברה תאחר במסירת הדירה לרוכש באופן שיהווה הפרה של התחייבויותיה על פי חוזה זה, הרי בגין איחור כאמור של עד 21 חודש, לא יהיה הרוכש זכאי לסעד של ביטול החוזה או אכיפה כלפי החברה, למעט פיצוי כספי בגין נזקיו הממשיים ובסכום שלא יעלה בכל מקרה על סכום דמי השכירות המקובלים לגבי דירות מסוג הדירה מבחינת הגודל והמיקום בגין התקופה שבה מהווה איחור כאמור הפרה של החוזה מצד החברה, ולא יותר מסכום השווה בערכו ל- 0.2% משווי הדירה בגין כל חודש אחור והכל בכפוף לכך, שהאחור לא נגרם באשמת הרוכש ושהרוכש עמד בתנאי ההסכם במלואם".

התביעה ופסק הדין

2.   על פי כתב התביעה שהוגש בשנת 2001 הדירה לא נמסרה במועד המוסכם, גם לא במועד המוארך וגם לא עד יום הגשת התביעה. המשיב טען כי ביום 25.10.01 הודיע בכתב למערערת על ביטול החוזה ודרש ממנה להשיב לו את מלוא תמורת הדירה במחירים ריאליים וכן לפצותו על נזקיו כתוצאה מאי מסירת הדירה במועד המוסכם.

3.  המערערת התגוננה בבית משפט השלום בכמה טענות ונפרט את עיקריהן: בניית הדירה הסתיימה בחודש נובמבר 1998, אך בשל היחסים המיוחדים שבין מנהל המערערת והמשיב ולאור העובדה שהמשיב נקלע למצוקה כספית הוא ביקש מהמערערת שלא להכנס לגור בדירה לבדו [בבניין נמכרו בסך הכל 2 דירות מתוך 8 שנבנו] ובכלל, עבר להתגורר בת"א. על מנת לא לחייב אותו בארנונה לא הוציאה המערערת מה שקרוי "טופס 4" בגין הדירה, למרות שבנייתה כבר הושלמה. בנוסף ביקש המשיב מהמערערת לבצע שינויים בדירה וגם זה גרם לעיכובים. לטענת המערערת סיבת הביטול האמיתית היא שינוי מרכז חייו של המשיב וירידת מחירי הנדל"ן באזור. הוא מנצל את הטענה בדבר איחור, כביכול, במסירה כדי לבטל את העסקה ולהשיב לעצמו את מלוא הכסף ששילם בגין הדירה.

בית המשפט דחה את טענת המערערת כי הדירה היתה מוכנה להימסר למשיב כבר בחודש נובמבר 1998. בית המשפט ייחס משקל למועד הוצאת טופס 4 וצווי ההפסקה המנהליים והשיפוטיים השונים. מאחר שטופס 4 הוצא רק בחודש ינואר 2002 אין לראות את הדירה כראויה למגורים, וזאת מכוח הוראות החוזה והדין, גם אם בפועל הדירה היתה מושלמת [אם כי לדעת בית המשפט קמא לא זה מה שקרה בענייננו]. סיבה נוספת לקבל את תביעת המשיב מצא בית המשפט בטענה כי אותה תנייה בחוזה המגבילה את זכותו של המשיב לתבוע את ביטול החוזה בגין הפרתו [סעיף 12[ה]] היא בגדר תנייה מקפחת אשר ראוי לבטלה מכוח סעיף 19 לחוק החוזים האחידים תשמ"ג-1982 [להלן - חוק החוזים האחידים].

עוד קבע בית המשפט קמא כי המשיב השלים את התמורה המגיעה ממנו כבר בחודש מאי 1998, אך המערערת הפרה את חיוביה כלפיו והאיחור במסירת הדירה הגיע לחודשים ארוכים. בנסיבות אלה רשאי היה המשיב, ולאור הארכה שנתן, להודיע למערערת על ביטול החוזה בשל הפרתו היסודית בידיה.

4.  סעיף 4[ד] לחוזה קובע כי במקרים חריגים ניתן למסור את הדירה גם בטרם חוברה לתשתיות החשמל והמים. חריגים אלה אינם מענייננו, אבל ניתן ללמוד מסעיף זה כי המסירה על דרך הכלל צריכה להתבצע רק לאחר חיבור הדירה לרשת החשמל והמים. המועד בו הדין מכיר במבנה כמבנה שחובר לתשתיות יחול רק לאחר קבלת טופס 4 ואין להכיר בחיבורים פרוביזוריים בהעדר הוראה מפורשת לעניין זה בחוזה. מיקומה בחוזה של הוראת סעיף 12 והעובדה שאינה מוזכרת בסעיף 4 העוסק במסירה יש בהם כדי להטעות, והדבר גורם לכך שהרוכש לא ייתן דעתו כראוי להוראה זו.

5.  בית המשפט קבע על פי העדויות והראיות האחרות כי הבניין בכללותו טרם הושלם במהלך השנים 2000 ו- 2001. על פי צו ההפסקה השיפוטי שהוצא ביום 9.7.00 המערערת נדרשה להרוס את גג הבטון של הבניין לאחר שניסתה לנצל את החלל שמתחתיו כדי לבנות יחידת מגורים נוספת, אך היא לא הוכיחה מתי בוצעו העבודות שנדרשו לצורך התאמת הבניה להיתר ומתי הוסר צו ההפסקה השיפוטי. עוד עדות הובאה בפני בית המשפט והפעם מפי אחת אילנה מנדל שגם היא רכשה דירה מהמערערת וכמו המשיב נתונה עימה בהליך משפטי. בית המשפט היה ער לענין האישי שיש לעדה בסכסוך, וחרף זאת ראה לייחס לעדותה משקל ומהימנות. לטענתה, גם במהלך שנת 2000 טרם השלימה המערערת את בניית הקומה האחרונה, טרם ריצפה את כניסת הבניין ועדיין היו נצבות בפתחו ערמות לבנים וחומרי בנייה לרוב.

 6.  באשר לדרך ביטול החוזה מציין בית המשפט כי במכתב הראשון שנשלח ביום 24.6.00 אזכר ב"כ המשיב את דבר ההפרה, את אי מסירת הערבויות הבנקאיות, אי רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין ואת העובדה שיש בחוזה תנאי מקפח. במכתב מבקש ב"כ המשיב מהמערערת להסיר את המחדלים ולהודיע על המועד המדוייק שבו תימסר הדירה, שאם לא כן יאלץ לפנות לערכאות, לרבות במהלך של ביטול החוזה. בית המשפט רואה במכתב הזה משום מתן התראה למערערת. מיום משלוח המכתב הזה ועד משלוח מכתב הביטול ממש ביום 25.10.01 - יותר משנה וארבעה חודשים, לא עשתה המערערת דבר לשם קיום החוזה ולשם מסירת החזקה בדירה למשיב. התנהלות זו מהווה הפרה יסודית המצדיקה את ביטול החוזה.

משהגיע בית המשפט למסקנה כי החוזה בוטל כדין ניגש לקביעת שווי הסכום שיש להשיבו. לאור התנהלותו של המשיב אשר "ישן תקופה ארוכה על זכויותיו ולא גילה עניין ממשי בדירה" ראה בית המשפט לנכון לזכותו רק ב- 50% מהריבית המגיעה, בנוסף להפרשי ההצמדה. לאור זה, שיערוך הסכום ששולם מגיע ל- 818,783 ש"ח, נכון ליום פסק הדין 1.2.04. בית המשפט לא ראה לנכון לפסוק למשיב מעבר לשערוך הכסף פיצוי בגין אובדן השימוש בכסף או פיצוי בגין נזק שאינו של ממון. יחד עם זאת חייב את המערערת להחזיר למשיב גם את מס הרכישה ששילם ופיצוי בגין דמי שכירות ראויים בסכום של 33,000 ש"ח מחודש ינואר 2000 ועד הגשת התביעה. השופט הורה על הסידורים הנחוצים לשם סילוק המשכנתא הרובצת על הדירה.

על פסק דין זה הוגש בידי המערערת הערעור שבפנינו. מבין שלל הטענות שהועלו בפנינו על ידי באי כוח הצדדים אנו מבקשים להתמקד בטענות הבאות:

א. האם הדירה הושלמה במועד שנקבע בחוזה;

ב. האם המערערת הפרה את החוזה;

ג. האם מדובר בחוזה אחיד;

ד. בהנחה שאין זה חוזה אחיד האם עומדת למערערת הטענה כי המשיב איננו זכאי לתבוע ממנה ביטול החוזה, אלא פיצויים בלבד;