המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין:
1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופט ע' חבש). במסגרת פסק הדין קיבל בית המשפט באופן חלקי את תביעת המערערת, עיריית ירושלים (להלן: העירייה), לגביית תשלומי ארנונה מהמשיב, ששון לוי (להלן: לוי), בגין נכס שבהחזקתו.
העובדות הצריכות לעניין
2. ביום 26.12.1993 התקשר לוי בעסקת קומבינציה עם חברת "בית ארלוזורוב" - חברת הנכסים של מפלגת העבודה (להלן: החברה או "בית ארלוזורוב"), בנוגע לנכס מקרקעין שנמצא בתחומה של העירייה (להלן: המגרש או הנכס). בהסכם סוכם כי החברה תעביר לידי לוי את הבעלות בחלק בלתי מסוים של המגרש, בתמורה לכך שלוי יבנה במגרש משרדים עבורה וכן יישא במקומה בתשלומים שונים. בין היתר, התחייב לוי לשאת בתשלומים השוטפים בגין חלק המגרש שהועבר לבעלותו, לרבות בתשלומי הארנונה העירונית, החל מיום 1.1.1994 ועד ליום שבו ימסור להחזקתה של החברה את כל המשרדים שהתחייב לבנות למענה.
בהמשך לכך, ובהתאם להוראות ההסכם, העבירה החברה לידי לוי את ההחזקה במגרש - כך על-פי קביעת בית המשפט המחוזי - במהלך חודש ינואר 1994. עם זאת, העברת ההחזקה לא עודכנה ברישומי העירייה, ולכן המשיכה העירייה לשלוח לחברה הודעות חיוב בגין הארנונה המתחייבת עבור המגרש כולו. החברה מצידה לא שילמה את החוב, וכך נהג גם לוי, אשר לא קיבל - ועל כך אין חולק - הודעות חיוב מטעם העירייה.
3. במהלך שנת 1999, ולאחר שחוב הארנונה לא שולם כאמור, נקטה העירייה בהליכי גבייה מול החברה, לרבות בדרך של הטלת עיקולים שונים. בעקבות זאת, ביום 24.11.1999 שלחה באת-כוחה של החברה מכתב לעירייה, ובו עדכנה את האחרונה בדבר ההסכם שנכרת בין החברה לבין לוי ובדבר מסירת ההחזקה במגרש לידיו של לוי כבר בראשית שנת 1994. בהתאם למכתב, עדכנה העירייה את רישומיה וייחסה באופן רטרואקטיבי את מלוא חוב הארנונה שנצבר בגין המגרש ללוי. ביום 9.12.1999 נשלחו ללוי הודעות חיוב בגין חוב זה. בהמשך, בשנים שלאחר מכן, שלחה העירייה ללוי בזמן אמת הודעות חיוב בגין חובות הארנונה השנתיים. יצוין שהודעות החיוב התייחסו כולן לחוב הארנונה שנצבר בגין כל המגרש, ולא רק לחוב שנצבר בגין חלק המגרש שהועבר לבעלותו של לוי, אשר רק לגביו התחייב, במסגרת ההסכם עם החברה, לשאת בתשלומי הארנונה.
4. ביום 2.6.2004, משלוי לא נענה להודעות החיוב ולא שילם את חוב הארנונה שנצבר בגין השנים 2003-1995 begin_of_the_skype_highlighting ללא תשלום 2003-1995 end_of_the_skype_highlighting, הגישה העירייה תביעה בסדר דין מקוצר, בסך של כ-2.5 מיליון ש"ח. לוי הגיש לבית המשפט בקשת רשות להתגונן. במסגרת הבקשה טען כי הוא כלל לא החזיק במגרש בחלק ניכר מתקופת החיוב; כי התביעה התיישנה ביחס לתקופה שלפני חודש יוני 1997; כי החיובים הם בלתי-חוקיים ביחס לשנים 1995- 1999 בשל שהושתו באופן רטרואקטיבי; כי נפלה טעות בגודל השטח מושא החיוב; וכי המגרש צריך להיות פטור מארנונה עקב מצבם הרעוע של המבנים המצויים בו (ראו: סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות)). לחלופין, טען כי קיימת לו זכות קיזוז כלפי העירייה, בגין אגרות והיטלים ששילם בין השנים 1978- 1983 בעבור נכס אחר. ביום 4.5.2006 קיבל בית המשפט המחוזי את בקשתו של לוי להתגונן וביום 5.8.2009 נתן את פסק דינו.
פסק דינו של בית המשפט קמא
5. בית המשפט קמא קבע תחילה, לאחר שבחן את מכלול הראיות שהונחו לפניו, כי לוי החזיק במגרש בכל התקופה נשואת התביעה וכי הוא הגורם אשר היה חייב, על דרך העיקרון, לשלם את הארנונה שנדרשה בגין המגרש. אי-לכך, המשיך בית המשפט ובחן את תוקף החיובים שהושתו על לוי, לנוכח טענות ההגנה השונות שהועלו על-ידו, תוך חלוקת התקופה נשואת התביעה לשלוש תקופות משנה:
תקופת המשנה הראשונה נקבעה כתקופה שבין יום 1.1.1995 ליום 1.6.1997. ביחס לתקופה זו קבע בית המשפט קמא כי התביעה התיישנה, שכן חלפו למעלה משבע שנים מתום התקופה ועד להגשת התביעה מטעם העירייה ביום 2.6.2004 (ראו: סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות)). בתוך כך, דחה בית המשפט את טענת העירייה שלפיה הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות לא מאפשרת ללוי לטעון להתיישנות התביעה, לאחר שהעלה טענת קיזוז אשר התיישנה אף היא.
תקופת המשנה השנייה נקבעה כתקופה שבין יום 2.6.1997 ליום 31.12.1999. כזכור, הודעות החיוב בגין תקופה זו (ובגין התקופה הראשונה שממילא התיישנה) נשלחו ללוי ביום 9.12.1999, בעקבות מכתב ששלחה לעירייה באת-כוחה של "בית ארלוזורוב"; ועל-כן, בית המשפט קמא קבע שמדובר בחיובים רטרואקטיביים. בהמשך לכך, קבע בית המשפט כי אין להתיר חיובים אלה, בעיקר בשל שלוש סיבות: ראשית, קבע בית המשפט, בהסתמך על הוראות סעיפים 326-325 לפקודת העיריות, כי חבות הארנונה בגין תקופה זו מוטלת על "בית ארלוזורוב", עקב הימנעותה של האחרונה מלשלוח לעירייה הודעה בדבר העברת ההחזקה במגרש עד ליום 24.11.1999. שנית, ציין בית המשפט כי העירייה הפרה את החובה המוטלת עליה לבדוק מי מחזיק בפועל בנכס שבעטיו נדרש תשלום הארנונה. לבסוף, הדגיש בית המשפט כי העירייה התרשלה בכך שלא בחנה את הוראותיו השונות של הסכם הקומבינציה שנערך בין לוי לבין "בית ארלוזורוב" על-מנת לעמוד באופן מדויק על התחייבויותיו של לוי, אלא בחרה, תחת זאת, לחייבו בגין מלוא החוב שנצבר בגין הנכס.
תקופת המשנה השלישית נקבעה כתקופה שבין יום 1.1.2000 ליום 21.12.2003. כאמור, בתקופה זו שלחה העירייה ללוי הודעות חיוב בזמן אמת, ולכן הטענות שהעלה לוי לפני בית המשפט המחוזי, ואשר רלוונטיות לתקופה זו, הן רק אלה הנוגעות לזהות המחזיק, לגודל השטח מושא החיוב ולתחולת הפטור שבסעיף 330 לפקודת העיריות. עם זאת, את הטענות הללו - כך קבע בית המשפט המחוזי - אין מקום להעלות ביחס לתקופה הנדונה, שכן לוי נמנע מלפעול לאורך השנים בדרכי ההשגה הנדרשות. בפרט, נקבע ביחס לטענות בדבר זהות המחזיק ובדבר גודל השטח כי לוי היה צריך להעלותן במסגרת הליך של השגה, כאמור בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר), ולא להמתין עד שהוגשה נגדו תביעה. מכל מקום, יוזכר כי את הטענה בדבר זהות המחזיק ממילא דחה בית המשפט גם לגופה.
אשר לטענה בדבר תחולת סעיף 330 לפקודת העיריות, קבע בית המשפט קמא כי לוי לא הוכיח לעירייה, בזמן אמת, כי המגרש עומד בתנאי הסעיף. אמנם - כך נקבע - לוי פנה לעירייה בנושא זה עוד ביום 5.9.2000, אולם הפנייה לא הייתה מבוססת דיו, ולכן נדחתה. בתגובה לכך, לוי לא פנה לועדת הערר, בהתאם להוראות חוק הערר, או לבית המשפט לעניינים מנהליים, אלא המתין עד ליום 21.12.2003 - אז הגיש לעירייה בקשה מנומקת ומבוססת, שאושרה החל מאותו יום. אי-לכך, קבע בית המשפט המחוזי כי יש לראות את לוי כמי שזנח את טענתו בעניין זה - ולדחותה.
6. לנוכח האמור, פסק בית המשפט קמא כי לוי חייב לעירייה סך של 1,713,873 ש"ח בגין תקופת המשנה השלישית, וכן הוצאות ושכר טרחה בסכום כולל של 10,000 ש"ח. את טענת הקיזוז שהועלתה על-ידי לוי דחה בית המשפט מחמת התיישנות.
טענות הצדדים בערעורים
7. על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוגשו שני ערעורים - האחד מטעם לוי (ע"א 8189/09) והשני מטעם העירייה (ע"א 8417/09). במסגרת הערעורים, הניחו לפנינו הצדדים יריעה רחבה של טענות בנושאים רבים. בערעור מטעמו טען לוי בעיקר נגד דחייתה של טענת הקיזוז מחמת התיישנות. כמו-כן, קבל לוי על המעמד הראיתי של תדפיסי החיוב ששימשו לקביעת גובה החוב, על אי-החלת הפטור שבסעיף 330 לפקודת העיריות, על גובה הסעד שנפסק לחובתו ועל גובהם הגבוה - כך לדעתו - של שכר הטרחה וההוצאות שנפסקו לטובת העירייה. העירייה מצידה התמקדה בערעור מטעמה בשלושה נושאים: התיישנות התביעה בגין תקופת המשנה הראשונה, פסילת החיובים הרטרואקטיביים בגין תקופת המשנה השנייה וגובהם הנמוך - כך לשיטתה - של שכר הטרחה וההוצאות שנפסקו לטובתה.
בדיון שהתקיים לפנינו, בשני הערעורים במאוחד, הסכימו הצדדים על קבלת ערעורו של לוי (ע"א 8189/09) באופן חלקי, במובן זה שהתיק יוחזר לבית המשפט המחוזי לצורך בדיקת טענת הקיזוז. לנוכח הסכמת הצדדים, ביום 13.1.2011 הורינו כאמור. משכך, במסגרת פסק הדין דנן לא נדון בטענת הקיזוז ולא נביע את עמדתנו באשר לתוקפה. יתר הטענות שהועלו בשני הערעורים ידונו להלן. תחילה נדון בערעור של העירייה, לפי נושאים. לאחר מכן נדון בערעור של לוי, לפי נושאים. לבסוף נדון בערעורים ההדדיים שהוגשו בעניין גובה שכר הטרחה וההוצאות.
נקדים ונאמר כי דין ערעורה של העירייה להתקבל באופן חלקי, ככל שהוא נוגע לחיוב שנפסל בגין התקופה שבין יום 2.6.1997 ליום 31.12.1999. ערעורו של לוי - למעט העניין שהוחזר ביום 13.1.2011 לדיון בבית המשפט המחוזי - נדחה.
א. ערעור העירייה (ע"א 8417/09) - התיישנות