המשנה לנשיא מ' נאור:
1. המערערת, חברת דלתא להשקעות ולמסחר (קרני שומרון) בע"מ (להלן: דלתא) הגישה תביעה נגד מדינת ישראל - מפקד כוחות צה"ל באזור יהודה ושומרון (להלן: המדינה). בית המשפט המחוזי (השופטת ג' כנפי-שטייניץ) קבע כי המדינה הציגה לדלתא מצג שווא רשלני, וניהלה את המשא ומתן מולה בחוסר תום לב. על כן, פסק בית המשפט המחוזי פיצוי לטובת דלתא. הערעור הוא על גובה הפיצוי.
העובדות בתמצית
2. דלתא היא חברה פרטית הרשומה ברמאללה, שעסקה בראשית שנות השמונים בהקמת היישוב אורנית. לשם כך, נקשרה דלתא בהסכם עם מר שמואל עינב (להלן: עינב) ועם חברת דווקא בע"מ לרכישת אדמות מאדמות הכפר סניריא, אשר ישמשו את דלתא לצורך הקמת היישוב (להלן: עסקת סניריא).
3. הסכם המכר בעסקת סניריא לא עלה יפה, ורוב הזכויות בקרקע שרכשה דלתא לא נרשמו על שמה מסיבות כאלו ואחרות. דלתא הגישה נגד עינב תביעה לאכיפת ההסכם ולרישום הזכויות בקרקע בסניריא על שמה. לחילופין, דרשה דלתא באותה תביעה כי יושבו לה הסכומים ששילמה במסגרת עסקת סניריא ודרשה פיצוי בגין סכומים ששילמה לצדדים שלישיים במסגרת אותה עסקה (להלן: התביעה נגד עינב).
4. בהסכם פשרה שגובש בין הצדדים בתביעת דלתא נגד עינב (להלן: הסכם הפשרה הראשון), סוכם כי עינב יעביר לדלתא זכויות במקרקעין חילופיים: 50% מהזכויות בחלקות מסוימות בכפר אל זאוויה (להלן: חלקות אל זאוויה) וזכויות בחלקות בכפרים לובן-רנתיס. עוד הוסכם בהסכם הפשרה הראשון שתמורתן של הזכויות שתקבל דלתא בחלקות אלו תהא הסכומים אותם שילמה דלתא בעסקת סניריא, תוך סילוק כל טענות דלתא. במסגרת המשא ומתן לקראת הסכם הפשרה הראשון, הציג עינב בפני דלתא אישור של הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש בשטחי יהודה והשומרון (להלן: הממונה), לפיו חלקות אל זאוויה אינן נמצאות בקרקע עליה תובעת המדינה בעלות (להלן: אישור הממונה). הסכם הפשרה הראשון אושר על ידי בית משפט בתביעה נגד עינב וקיבל תוקף של פסק דין ביום 24.10.1989.
5. כעבור כשנה, ביום 25.11.1990, הכריז בכל זאת הממונה על חלקות אל זאוויה כעל רכוש ממשלתי (להלן: ההכרזה) וזאת עקב חוות דעתה של מנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה, לפיה נתוני המקרקעין מלמדים כי מדובר באדמות הנחשבות כ"רכוש ממשלתי". בכך שונתה עמדתו הקודמת של הממונה, כפי שהוצגה באישור הממונה. על הכרזה זו הגישה דלתא תחילה ערר, בו טענה כי רכשה את זכויותיה בחלקות אל זאוויה כדין, ולא ניתן להכריז עליהן כעל רכוש ממשלתי. בעקבות הערר, התנהלו מגעים לפשרה בין דלתא לבין המדינה, שבמסגרתם משכה דלתא את הערר שהגישה, תוך שמירת הזכות להגיש ערר חדש.
6. במקביל למגעים בין דלתא לבין המדינה, נקשרה דלתא עם עינב ביום 28.4.99 בעסקה נוספת, בקשר לחלקות אל זאוויה, הן החלקות מושא הסכם הפשרה הראשון. לפי עסקה נוספת זו, התחייב עינב להעביר לדלתא את 50% הנוספים של הזכויות בחלקות אל זאוויה, בתמורה לוויתורה על הזכויות שהיא רכשה בחלקות לובן-רנתיס (להלן: הסכם הפשרה השני).
סיכום ביניים: במסגרת התקשרותה של דלתא עם עינב בהסכם הפשרה הראשון ובהסכם הפשרה השני, התקשרה דלתא בחוזים לרכישת 100% מהזכויות בחלקות אל זאוויה ושילמה את מלוא התמורה החוזית המוסכמת בגינן.
7. הממונה מצידו העניק באותה תקופה הרשאה להסתדרות הציונית העולמית (להלן:ההסתדרות הציונית) לתכנן פרויקט בניה בחלק מחלקות אל זאוויה. בעקבות המגעים בין המדינה לבין דלתא, ועל מנת למנוע צעדים בלתי הפיכים, שונתה ההרשאה שניתנה להסתדרות הציונית, וחלקות מסוימות באל זאוויה נגרעו מהשטח שהוקצה להסתדרות הציונית במסגרת ההרשאה. כמו כן, נוצר שיתוף פעולה בין דלתא להסתדרות הציונית בנוגע לתכנון פארק תעשייה שעתיד היה להיבנות באזור.
8. לאחר אירוע שהתרחש במהלך חודש ינואר 2000, בו עקרה המדינה עצים שנטעה דלתא בחלקות אל זאוויה, התקדמו המגעים בין הצדדים למישורים מעשיים יותר. המדינה הציעה לדלתא שלוש חלופות הסדר ליישוב המחלוקת, אשר במסגרתן יוקצה לדלתא, בחכירה, חלק מחלקות אל זאוויה, זאת בתמורה לויתור על דרישותיה לגבי החלקים הנותרים. משבחרה דלתא בחלופה הרצויה לה, נותר לקבל אישורים להסדר מטעם מספר גורמים וביניהם ראש המינהל האזרחי.
אישור ההסדר התמהמה, ודלתא פנתה לראש המנהל האזרחי שוב ושוב בבקשה לזירוז מתן האישור. כמענה לפניותיה אלו, התקבלה אצל דלתא תגובה מהממונה לפיה הוחלטשלאלאשר את ההסדר שהתגבש. בקשת דלתא לקבלת נימוקי ההחלטה לא זכתה לתשובה.
9. בעקבות דברים אלה הגישה דלתא את התביעה מושא הערעור שבפנינו לבית המשפט המחוזי בירושלים. דלתא תבעה כסעד ראשי אכיפה של ההסדר שהתגבש, לטענתה, בינה ובין המדינה, שבו התחייבה המדינה להקצות לה שטחים. כסעד חילופי תבעה דלתא פיצויים בשל מצג שווא רשלני ובשל ניהול משא ומתן שלא בתום לב. סעד האכיפה נזנח בשלב הסיכומים בתביעה. פסק הדין עסק בעיקר בנושא אחריותה של המדינה על פי דיני הנזיקין ודיני החוזים ובקביעת שיעור הפיצויים.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
10. בית המשפט קמא התמקד בהכרעתו בניתוח השאלות הבאות: ראשית, האם ההסדר שהתגבש בין דלתא לבין המדינה הפך להסכם מחייב. שנית, האם ניהלה המדינה את המשא ומתן מול דלתא שלא בתום לב. שלישית, האם אישור הממונה על העדר בעלות מהווה מצג שווא רשלני מצד המדינה שהוביל את דלתא לפעול בצורה שהסבה לה נזקים. רביעית, בהינתן תשובה חיובית לשאלות לעיל או חלקן, וכיוון שסעד האכיפה ירד מהפרק, מהו שיעור הפיצויים שיש לפסוק לדלתא.
11. אשר לשאלה הראשונה, קבע בית המשפט קמא כי המשא ומתן בין דלתא לבין המדינה לא הבשיל לכדי הסכם מחייב וזאת בשל היעדר גמירת דעת מצד המדינה, שהייתה צריכה לבוא לידי ביטוי באישוריהם של גורמים נוספים מלבד הממונה. אישורים אלו לא התקבלו בפועל.
12. בעניין שאלת תום הלב במשא ומתן, נקבע כי המדינה הפרה את חובת תום הלב המוטלת על צד למשא ומתן חוזי מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). זאת, נוכח העובדה שבדיון בתביעה התברר לראשונה כי תחילה, אושר ההסדר על ידי ראש המינהל האזרחי, אך זה שינה את החלטתו לאחר התערבויות של סא"ל הרמן, ראש ענף תשתיות במשרד מתאם הפעולות בשטחים ותושב היישוב אורנית, אשר התנגד לאישור ההסדר. התנגדותו של סא"ל הרמן הובילה להקמת ועדת בדיקה לבחינת סבירותו של ההסדר בין דלתא לבין המדינה (להלן: ועדת הבדיקה). המלצתה השלילית של ועדת הבדיקה הובילה להחלטתו של ראש המינהל שלא לאשר את ההסדר. התנהלות זו של המדינה, תוך כדי מגעים להסדר פשרה מול דלתא, הוגדרה על ידי בית המשפט קמא כחוסר תום לב - וזאת, נוכח נסיגה בלתי מוצדקת ממשא ומתן שהיה מצוי בשלביו המתקדמים ביותר. בית המשפט ראה לנכון להדגיש את השפעת התערבותו של סא"ל הרמן על ההחלטות שהמדינה קיבלה בעניין, ואת חוסר תקינות פעולתה של ועדת הבדיקה שהוקמה כדי לבחון את הנושא. נקבע כי מסקנותיה של הועדה היו ברורות מראש ואף לא ניתנה לדלתא כל אפשרות להציג את טענותיה בפני הועדה.
13. לגבי העילה של מצג שווא רשלני עקב הצגת אישור הממונה על העדר בעלות, קבע בית המשפט קמא כי על המדינה היה לצפות שרוכש פוטנציאלי עשוי להסתמך על אישור זה בהחלטתו לרכוש זכויות בקרקע. כאמור, האישור על העדר בעלות היה מוטעה, שכן המדינה למעשה טענה לבעלות בקרקע זו. בהתאם, נפסק כי בעצם הצגת אישור הממונה על העדר בעלות, הפרה המדינה את חובת הזהירות שהייתה מוטלת עליה. בית המשפט קבע כי קיים קשר סיבתי בין הסתמכותה של דלתא על מצג השווא בעת כריתת הסכם הפשרה הראשון, בו התקשרה לרכוש 50% מהזכויות בחלקות אל זאוויה, לבין הנזק שנגרם לה כתוצאה מכך. לעומת זאת נקבע, כי לא ניתן להצביע על קשר סיבתי בין הצגת אישור הממונה על העדר בעלות לבין החלטות דלתא להתקשר לרכישת 50% הנוספים של הזכויות בחלקות במסגרת הסכם הפשרה השני. זאת, בשל העובדה כי הסכם הפשרה השני נכרת לאחר הכרזת המקרקעין כרכוש ממשלתי. בית המשפט דחה את טענת המדינה לפיה לדלתא אשם תורם.
14. נוכח קביעות אלו, פנה בית המשפט קמא לבחון את שאלת הסעד. כיוון שסעד האכיפה נזנח, התמקד בית המשפט קמא בקביעת שיעור הפיצויים הראוי. תחילה, קבע בית המשפט קמא כי לא ניתן לפסוק לדלתא פיצויי קיום בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב ולהעמידה במצב בו הייתה אילו ההסדר עם המדינה היה מתגבש לחוזה. זאת, הן בשל כך שלא מדובר במקרה המצדיק מתן סעד חריג שכזה, הן בשל כך שדלתא לא הצליחה להוכיח מה היה מצבה לו נכרת לבסוף החוזה מול המדינה. כפועל יוצא, בית המשפט קמא פסק כי יש לפסוק לדלתא פיצוי שיעמיד אותה במצב בו הייתה לולא נכנסה למשא ומתן עם המדינה ולולא הציגה המדינה את מצגה הרשלני.