השופט ס' ג'ובראן:
ערעור על פסק דינו (המשלים) של בית המשפט המחוזי בירושלים בת.א. 1589/99 (כבוד השופטת מ' שידלובסקי-אור), מיום 28.6.2007, במסגרתו נמצאו המערערים אחראים לנזק שנגרם למשיבים בשל עיכוב רישום זכויותיהם בדירות שמכרו להם המערערים, ומסירתן באיחור.
רקע עובדתי ודיוני
1. המערערת 2, חברת לי-מעון בע"מ (להלן: החברה), הקימה בתחילת שנות ה-90 פרויקט בניה בירושלים, לפי הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: הפרויקט). המערער 1, מר שמעון רפאלי (להלן: רפאלי), שימש אז, כמו היום, כמנהל החברה ובעל מניות בה. המערער 3, מר מיכאל ברקת (להלן: ברקת), שימש בתקופה הרלוונטית לערעור זה, כבעל תפקיד בחברה, במסגרתו אין חולק כי שיווק דירות בפרויקט, ליווה את הרוכשים בשלבי העסקה, חתם על מכתבים בשם החברה ועוד. המשיבים כולם הם רוכשי דירות בפרויקט אשר סבלו לטענתם מנזקים שונים שגרמו להם המערערים.
2 המשיבים התקשרו בהסכמי מכר עם המערערת 2 בין השנים 1992 ל-1996, לרכישת דירות בפרויקט. לטענת המשיבים, עובר לשנת 1996 - הם גילו כי על הפרויקט מוטל עיקול, אשר לא הובא לידיעתם במהלך המשא ומתן ובעת כריתת הסכמי המכר. טענה נוספת אותה העלו המשיבים נבעה מאיחור במסירת הדירות והפיצוי המגיע להם לשיטתם עקב כך, בהתאם לחוזה בין הצדדים. לפיכך, תבעו המשיבים את המערערים עקב נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהאמור. ראוי לציין כי טענות נוספות שהעלו המשיבים נדונו בפסק דין חלקי שניתן בבית המשפט המחוזי, ושעליו בחרו המערערים שלא לערער.
3. כאמור, ביום 28.6.2007, קיבל בית המשפט המחוזי את טענות המשיבים. בכל הנוגע לעיכוב ברישום הזכויות של המשיבים בדירות בעקבות העיקול שהוטל על הפרויקט נקבע כי החברה באמצעות מנהליה ידעה על הטלת העיקול מספר ימים לאחר הטלתו, ועל אף זאת לא ציינה את דבר העיקול בהסכמי המכר שנערכו עם המשיבים, ואף לא ציינו זאת בעל פה. עוד נקבע כי בכל הקשור לידיעת המשיבים אודות העיקול מקובלות על בית המשפט עדויות המשיבים כי הדבר לא הודע להם. בנוסף נקבע כי לא יכול להיות ספק כי הפועלים מטעם החברה הבינו את חשיבות המידע בדבר העיקול לרוכשי הדירות, וזאת בשל החשש שעיקול שכזה עלול למנוע או לעכב את העברת הזכויות אל הרוכשים. על כן נקבע כי בנסיבות אלו המערערים, ככל מוכר הגון וישר, היו צריכים להביא מידע זה לידיעת הקונים - המשיבים. בית המשפט המחוזי קבע כי ניתן לבסס את החובה להבאת המידע אודות העיקול על האדנים המשפטיים הבאים: פסיקותיו של בית משפט זה; סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 הדן בהטעיה ; חוק המכר, תשכ"ח-1698, ובייחוד סעיף 18(ב) הדן בפגם בזכות; סעיף 12 לחוק החוזים העוסק בחובה לנהל משא ומתן בתום לב ובדרך המקובלת, ואף נקבע כי ניתן לגזור את החובה במקרה דנן מעוולת התרמית הקבועה בסעיף 56 לפקודת הנזיקין. אשר על כן נקבע כי יש להטיל אחריות על החברה בגין אי גילוי העיקול והעיכוב ברישום זכויות המשיבים בדירות.
4. בנוסף לאחריות החברה ביקשו המשיבים להטיל אחריות אישית על מנהלי החברה ועובדיה אשר הסתירו מהם את העיקול שנרשם על הפרויקט. בכל הנוגע לרפאלי וברקת נקבע כי התנהגותם במשא ומתן לקראת החתימה על חוזי המכר נגועה בחוסר תום לב בניגוד לסעיף 12 לחוק החוזים. נקבע כי בהתאם להלכות של בית משפט זה ניתן להטיל עליהם אחריות אישית, שכן הם פעלו כנציגי החברה בקיום המשא ומתן עם המשיבים, ובהיותם מעורבים באופן ישיר וממשי במשא ומתן קיימת להם חובה אישית לנהוג בתום לב כצד למשא ומתן. עוד נקבע כי בענייננו רובץ אשם אישי סובייקטיבי על רפאלי וברקת. נקבע כי הם ידעו על העיקול ומשמעותו ועל אף זאת לא גילו זאת למשיבים ובכך נהגו בחוסר תום לב, ואף בהטעיה ותרמית. כמו כן, צויין כי אף אם היה נקבע שאין מדובר בהעלמה מכוונת של מידע, היה מקום לקבוע כי הוכחה במקרה דנן עוולת הרשלנות, ומכל מקום היה ניתן להטיל על רפאלי וברקת אחריות אישית. לשם השלמת התמונה יצוין כי בית המשפט המחוזי לא הטיל אחריות אישית על עדינה רפאלי אשר לא נטלה כל חלק בניהול המשא ומתן עם המשיבים, ומכאן נקבע כי לא ניתן לייחס לה אחריות אישית בהתאם לפסיקותיו של בית משפט זה.
5. בית המשפט המחוזי קבע כי הנזק בגין אי רישום זכויות המשיבים בדירות במשך 12 שנים הינו 50,000 ש"ח לכל משפחה. נקבע כי אי רישום הזכויות בדירות אותן רכשו המשיבים במיטב כספם בוודאי גרם להם לנדודי שינה. בנוסף במשך תקופה זאת הדיירים היו מוגבלים בעריכת דיספוזיציות בדירות וברור הוא שקונה פוטנציאלי יירתע מעסקה במקרקעין שגורלם לוט בערפל. בסיכומו של דבר נקבע כי בכל הנוגע לעיכוב ברישום הזכויות, החברה רפאלי וברקת חייבים, כאמור ביחד ולחוד, לשלם לכל משפחת רוכשים סך של 50,000 ש"ח.
6. בית המשפט המחוזי קיבל את טענות המשיבים גם בכל לאיחור במסירת הדירות. נקבע כי סעיף 7.1 להסכמי המכר קבע את מועד מסירת הדירות לרוכשים, כאשר השוני בין ההסכמים של המשיבים השונים היה התאריך המדויק של מסירת הדירה. המערערים טענו כי בהתאם לסעיף 7.15 להסכמי המכר אין להטיל עליהם אחריות לעיכוב במסירת הדירות, שכן העיכוב נגרם בשל גורמים שאינם תלויים במוכר. בית המשפט המחוזי בחן את החלופות המצויות בסעיף 7.15 ודחה את טענות המערערים כי העיכוב נגרם בשל גורמים חיצוניים ובלתי תלויים. בכל הנוגע לטענה כי העירייה ביטלה את היתר הבניה לפרויקט נקבע כי האשם בסוגיה זו רובץ לפתחה של החברה אשר בנתה בניגוד להיתר הבניה שניתן לה, ומכל מקום לא הוכח כי לא הייתה הצדקה לביטול היתר הבניה. על כן נקבע כי הפסקת עבודות הבניה אינן נעוצות בסיבות אובייקטיביות אשר אינן בשליטת החברה, אלא בגורמים הקשורים לחברה, אשר פעלה בניגוד להיתר, ומכאן שלא עומדת לה טענת הגנה בהסתמך על סעיף 7.15. בכל הנוגע לטענה כי העיכוב נוצר עקב המצב הביטחוני והקושי לגייס עובדים בעקבות סגרים שהוטלו על שטחי הרשות הפלסטינאית, נקבע כי גם בטענה זו אין ממש. נקבע כי אין רלוונטיות לסגרים שהוטלו, שכן ממילא בתקופה בה הוטלו הסגרים המשמעותיים והממושכים לא היה בידי החברה היתרי בניה, ומכאן שגם אם היו פועלים זמינים לא היה ניתן להמשיך בבניה. עוד נקבע כי המערערים לא ביססו את טענתם זו על עובדות וראיות ממשיות ולא פירטו אילו עובדים היו חסרים במדויק ואלו פעולות נעשו על מנת למצוא תחליף לאותם עובדים, מלבד אמירה כללית כי החברה השקיעה זמן בגיוס עובדים זרים. בנוסף נטען על ידי המערערים כי יש לחשב את תקופת האיחור מתום סיום 3 חודשי ארכת החסד ולא מהיום בו התחייבו למסור את הדירה בהתאם לחוזה. בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי בהתאם להלכות של בית משפט זה לא תקוזז תקופת החסד אם לבסוף האיחור היה מעבר לתקופה זו, ומכאן שהפיצוי ייעשה לפי האיחור בפועל.
7. בכל הנוגע לשיעור הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה נקבע כי סעיף 7.2 להסכמי המכר קובע פיצוי מוסכם של שכר דירה ריאלי לדירה דומה אותו תשלם החברה במקרה של איחור במסירה. בהתאם לכך, ובהתאם לסכומים שנקבעו בחלק מהחוזים, בחן בית המשפט את האיחור בפועל שנגרם לכל משפחה ומשפחה ופסק בהתאם את הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה, וזאת על ידי הכפלת מספר חודשי האיחור בשכר הדירה החודשי הריאלי, בהתאם לדירה אותה רכשה המשפחה ובהתאם לחוזה המכר. בנוסף נקבע כי החברה רפאלי וברקת ישלמו ביחד ולחוד פיצוי למשיבים בגין נזק לא ממוני שנגרם עקב האיחור במסירת הדירות. חלק מהמשפחות קיבלו סך של 15,000 ש"ח וחלק קיבלו סך של 40,000 ש"ח.
8. בסיכומו של דבר טענות המשיבים התקבלו והמערערים חויבו לשלם פיצוי הן לאור העיכוב ברישום הזכויות נוכח העיקול שהוטל על הפרויקט - תוך הטלת אחריות אישית על רפאלי וברקת - והן לאור האיחור במסירת הדירות.
מכאן הערעור שלפנינו.
טענות הצדדים
9. המערערים טוענים כי שגה בית המשפט המחוזי בפסק דינו הן עובדתית והן משפטית. לטענתם טעה בית המשפט כאשר דחה את טענתם ללא כל נימוק בדבר מעשה בית דין ביחס למשפחות בלטיאנסקי ונחמיה אשר ניהלו כנגדם הליכים משפטיים שנסתיימו בפסק דין חלוט מבלי שקיבלו היתר לפיצול סעדים. עוד נטען כי נפלה טעות בידי בית המשפט אשר השווה בין השעבוד לטובת הבנק המלווה שנרשם בהסכמי המכר לבין העיקול. לטענתם אין לגזור גזרה שווה בין העיקול לבין השעבוד לטובת הבנק. כמו כן, לשיטתם טעה בית המשפט המחוזי כאשר לא נימק מדוע אינו מקבל את הסבריו של עורך הדין פולמן ביחס לעובדה כי העיקול לא צוין בהסכמי המכר. בנוסף נטען כי שגה בית המשפט כאשר קבע, שוב ללא כל ביסוס, כי המשיבים לא ידעו אודות העיקול. בנוסף נטען כי אחיו של ברקת רכש דירה בפרויקט ועובדה זו למעשה שומטת את הקרקע תחת טענת הולכת השולל והסתרת העיקול. בנוסף נטען כי רפאלי כלל לא היה שותף למשא ומתן, וגם בנקודה זו שגה בית המשפט המחוזי בקביעותיו. יתר על כן, בפן המשפטי טוענים רפאלי וברקת כי בהתאם לפסיקותיו של בית משפט זה לא היה מקום להטיל עליהם אחריות אישית. כמו כן, לטענתם שגה בית המשפט המחוזי כאשר קבע סכום פיצוי אחיד בסך 50,000 ש"ח לכל משפחה בגין העיכוב ברישום, וזאת למרות שלא הוכח כל נזק בראיות אובייקטיביות, ובטח שלא ניתן לומר כי הנזק הוא אחיד לכל משפחה ומשפחה. בכל הנוגע לאחריות שהוטלה עליהם בגין האיחור במסירת הדירות נטען כי שגה בית המשפט המחוזי בקובעו כי האשמה רובצת לפתחם, וכן שגה בפרשנותו את חוזה המכר בין הצדדים. הם מדגישים כי הסגרים שהיו באותה תקופה השפיעו בצורה ישירה על העיכוב בביצוע עבודות הבניה, וזאת ללא קשר לצו ההפסקה השיפוטי. בנוסף הם טוענים כי שגה בית המשפט בפרשנותו את הסעיף בדבר תקופת החסד הנתונה להם, וכי בהתאם לחוזי המכר אין מקום לתשלום הפיצוי בגין תקופה זו. המערערים גם משיגים על סכום דמי השכירות הריאליים שנפסקו על ידי בית המשפט המחוזי.
10. ברקת הדגיש בסיכומיו את הסוגיה בדבר חיובו האישי בתשלום פיצוי בגין העיכוב ברישום זכויות המשיבים עקב העיקול שהוטל על הנכס. לטענתו תפקידו הזוטר בחברה בתקופה הרלוונטית ופסיקותיו של בית משפט זה מחייבים את ביטול פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בכל הנוגע לחיובו האישי. כמו כן, ברקת מפנה לפסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים במקרה אחר בו נדחתה תביעה אישית נגד ברקת, תוך שנקבע כי ברקת היה אך שלוחו של רפאלי ותפקידו בחברה היה מינורי אל מול רפאלי אשר היה המחליט היחידי. בנוסף הוא טוען כי כל החוזים נוסחו על ידי עורך הדין של החברה, אשר סבר כי מדובר בעקול זמני שאינו משמעותי, ומכאן שבפסק דינו של בית המשפט המחוזי שגוי לחלוטין. לשיטתו פסק הדין למעשה מטיל אחריות על עובד צעיר וזוטר בחברה ללא כל רקע משפטי ומקצועי, בזמן שהוא ממלא את הוראות שניתנו לו על ידי הבעלים של החברה ועורך דינה. לטענתו אין לקבל תוצאה מרחיקת לכת שכזו, אשר מתעלמת מראיות ועדויות רבות. יתרה מכך, הוא שב ומדגיש כי אחיו רכש דירה בפרויקט וחתם על החוזה הסטנדרטי ומובן שלא היה מקום ליחס לו כוונה להסתיר את רישום העיקול על הפרויקט. בסיכומו של דבר טוען ברקת כי פסק הדין מנוגד להלכות של בית משפט זה ומנוגד לכל היגיון וצדק, שכן הוא מטיל עליו אחריות אישית, למעשים שאין הוא אחראי להם, בשעה שלאור מצבה של החברה הוא זה שלבסוף יישא בכל האחריות, יפסיד את כל רכושו רק על מנת לפצות את המשיבים על עוגמת נפש זמנית שנגרמה להם.
11. המשיבים כמובן סומכים את ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הן מבחינה עובדתית והן מבחינה משפטית. המשיבים מדגישים כי נקבע כקביעה עובדתית ומבוססת על ידי בית המשפט המחוזי כי ברקת ורפאלי ידעו על קיומו של העיקול, על חשיבותו והשפעתו ועל אף זאת לא סיפרו עליו לרוכשי הדירות. לטענתם קביעה עובדתית זו, שאין מקום להתערב בה, מחייבת את המסקנה המובאת בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. עוד הם טוענים כי שתיקתם של המערערים אודות העיקול היא למעשה העברת הסיכון הטמון בעיקול על כתפיהם, והפרה בוטה של חובת הגילוי המוטלת עליהם מכוח הדין והפסיקה. בנוסף הם מדגישים כי בניגוד לטענותיו של ברקת, הוא היה בעל תפקיד מרכזי בחברה, אשר פעל באופן אישי מולם והטעה אותם בניגוד להוראות הדין. בנוסף דוחים המשיבים גם את שאר טענותיהם של המערערים, ומדגישים כי אם היו אחראים נוספים לנזקים שנגרמו להם, אזי הם היו צריכים המערערים לשלוח הודעות צד ג', ומשלא עשו כן מובן שאין לפטור אותם מאחריות. עוד נטען כי המערערים מנסים להגניב ראיות בערעור, וזאת ללא קבלת כל רשות מבית המשפט. בסיכומו של דבר טוענים המשיבים כי אין מקום להתערבותה של ערכאת ערעור בפסק דינו המבוסס והמנומק של בית המשפט המחוזי.
12. בסיכומי תשובתם טוענים המערערים כי בפני בית המשפט המחוזי לא הוכח כי ברקת ידע על מהותו וטיבו של העיקול מעבר לעצתו המקצועית של עורך הדין פולמן. בנוסף הם מדגישים כי ברקת לא טיפל בהיבטים החוזיים ולא ניסח את הסכמי המכר עם המשיבים, ותפקידו הסתכם בפן השיווקי-עסקי בלבד, ולא בהיבט המשפטי קנייני, לא כל שכן בעניין שעבודים ועיקולים.
אישור בדבר המשך ניהול ההליך
13. בדיון הראשון שנערך בערעור זה, ביום 12.10.2009, נמסר לבית המשפט כי החברה נמצאת בהליכי פירוק ורפאלי נמצא בהליכי פשיטת רגל. בעקבות כך, בהחלטה מיום 12.10.2009, ביקשנו את התייחסותו של כונס הנכסים הרשמי להליך זה. לאחר התייחסותו של כונס הנכסים הרשמי - אשר היה סבור כי כתנאי להמשך הדיון בערעור, יש צורך לקבל את אישור של בית המשפט המחוזי הדן בהליך פשיטת הרגל ובהליך הפירוק - עתרו המנהלים המיוחדים לבית המשפט המחוזי בו מתנהלים הליכי חדלות הפירעון וביקשו היתר להמשיך בניהול הליך זה.