השופט ת' אור:
ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ש' ברנר) בת"א 425/90 מיום 5.11.92.
המחלוקת ופסק דינו של בית המשפט המחוזי
1. דוד מלק (
להלן: מלק) הוא יהודי ממוצא הונגרי, ניצול שואה, אשר הפך לאיש עסקים ותעשיין אמיד אשר מקום מושבו ומרכז עסקיו בגרמניה. בסוף שנות הששים, הכיר מלק את הרב יהושוע דויטש ז"ל (
להלן: הרב) ואת אישתו המנוחה (
להלן: הרבנית) אשר התגוררו באותה עת בשכונת קטמון בירושלים. תחילת ההיכרות בפגישה בגרמניה בין הרב, אשר נהג לנסוע לגרמניה כדי להתרים את בני הקהילה היהודית, לבין מלק. בני הזוג דויטש היו גם הם ניצולי שואה מיהדות הונגריה. הרבנית התגוררה לפני המלחמה בשכנות למקום הולדתו של מלק, בו התגוררו קרוביו לפני מלחמת העולם השניה. על רקע זה התיידדו מלק והרב, והרב הזמין את מלק לבקר בביתו בישראל. בדצמבר 1970 ביקר מלק בארץ, והגיע לביתם של בני הזוג דויטש. בביקורו נוכח מלק לדעת כי בני הזוג הם אנשים עניים, אשר תנאי מגוריהם ירודים.
2. על רקע זה ניתנה לבני הזוג המתנה העומדת במרכז ענייננו. במהלך השנים 1972-1971 קנה מלק שתי דירות בבנין אשר נבנה בשכונת בית וגן בירושלים. דירה אחת רכש מלק עבור עצמו. את הדירה השניה נתן במתנה לרב. הסכם המכר לגבי הדירה השניה נעשה בין הקבלן הבונה כמוכר לבין הרב כקונה. מלק מימן את רכישת הדירה במלואה, לרבות הוצאות רישום הדירה על שמו של הרב בפנקסי רישום המקרקעין. ביום 2.3.72 נרשמה הדירה על שמו של הרב.
3. עוד לפני רישום הדירה על שמו של הרב, ביום 26.5.71, נכרת בין מלק לבין הרב מסמך אשר בראשו מופיעה הכותרת "שטר מתנה על תנאי" (
להלן: הסכם המתנה). מסמך זה נוסח על ידי עורך דינו של מלק, עורך דין לנקין. בהסכם הוגדר מלק כנותן המתנה, והרב כמקבלה. במבוא להסכם נאמר כי המתנה ניתנת למקבל המתנה בשל הידידות ויחסי הכבוד שרוחש לו נותן המתנה. נקבע, המתנה נועדה לאפשר "...למקבל המתנה ולאשתו לחיות בתנאי מגורים נוחים כראוי לכבודם של מקבל המתנה ושל אשתו". בסעיף 2 להסכם נקבע, כי:
"נותן המתנה רוכש מהקבלן אברהם ויינפלד מירושלים עבור מקבל המתנה את הדירה לעיל ללא כל תמורה ממקבל המתנה".
כאמור, הוכתר הסכם המתנה במלים "שטר מתנה על תנאי". התנאי האמור הוא שהדירה תשמש אך למגורי בני הזוג דויטש, וכי אלה לא יבצעו בה פעולות שונות. תנאי זה מצא את ביטויו במבוא להסכם המתנה, בו נקבע כי:
"... נותן המתנה מתנה את המתנה בתנאי שהדירה תהיה, עד לאריכות ימיו של האחרון מבין מקבל המתנה ואשתו, אך ורק בבעלותו היחודית והבלעדית של מקבל המתנה בלבד ובחזקתם ובשימושם הבלעדי והיחודי של מקבל המתנה ואשתו בלבד ובתנאי שמקבל המתנה ואישתו לא יעבירו לאיש, עד לאריכות ימיו של האחרון מבין המקבל מתנה ואישתו, לא באופן שלם ולא באופן חלקי, לא במישרין ולא בעקיפין, שום זכות בדירה או בחלקה ולא יעניקו לאיש עד לסוף ימיו של האחרון מבין מקבל המתנה ואישתו, שום חזקה ושום רשות שימוש בדירה או בחלקה".
בגוף ההסכם, עוגן התנאי האמור בסעיפים 4 ו5-, אשר זו לשונם:
"4. מקבל המתנה מתחייב בזה שהדירה תהיה עד לאריכות ימיו של האחרון מבין מקבל המתנה ואשתו, בבעלותו הייחודית והבלעדית של מקבל המתנה ובחזקתם ובשימושם היחודיים והבלעדיים של מקבל המתנה ואשתו בלבד.
5. מקבל המתנה מתחייב בזה לא להעביר, לא למסור, לא למכור, לא להעניק, לא לשעבד, לא להשכיר, לא למשכן לאיש, לא במישרין ולא בעקיפין עד לאריכות ימיו של האחרון מבין מקבל המתנה ואשתו, לא באופן שלם, ולא באופן חלקי, שום זכות, טובת הנאה או זיקת הנאה בדירה או בחלק ממנה, בכלל, ובפרט לא להעניק ולא למסור לאיש עד אחרי אריכות ימיו של האחרון מבין מקבל המתנה ואישתו, שום חזקה ושום זכות או רשות שימוש בדירה או בחלק ממנה ולא לעשות בדירה או בחלק ממנה לא במישרין ולא בעקיפין, שום דיספוזיציות עד אחרי אריכות ימיו של האחרון מבין מקבל המתנה ואישתו".
יצויין, כי בסעיפים 7 ו8- להסכם הוקנתה למלק הזכות לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות זו של הרב. נקבע, כי הערת האזהרה "... תשאר בתוקפה עד אחרי אריכות ימיו של האחרון מבין מקבל המתנה ושל אשתו". בסעיף 9 נקבע כי אם יפרו בני הזוג את התחייבותם האמורה, יהיה הדבר "... בבחינת התנהגות כלפי נותן המתנה כמשמעותה בסעיף 5(ג) לחוק מתנה, תשכ"ח1968-". במקרה כזה, יהיה מלק
"... רשאי לחזור בו ממתנתו על תנאי זו ואזי הדירה תוחזר לנותן המתנה על פי דרישתו ממקבל המתנה ואישתו כשהיא ריקה מכל חפץ ואדם ומקבל המתנה מתחייב לגרום אז לפי דרישת נותן המתנה, לשינוי רישום הדירה בפינקסי רשם המקרקעין משמו של מקבל המתנה לשמו של נותן המתנה".
4. בהסכם לא נקבעו תנאים נוספים למתנה. חרף זאת, גירסת מלק, הוא התובע בבית משפט קמא, היא כי בין הצדדים השתכללה הסכמה, אותה עיגן בעילות משפטיות שונות, לפיה זכותם של בני הזוג בדירה מוגבלת לתקופת חייהם בלבד, ולאחר פטירתם תושב הדירה לידיו.
5. מפסק דינו של בית משפט קמא עולה, כי בני הזוג דויטש עברו להתגורר בדירה. חרף ההוראה ההסכמית לענין זה, לא נרשמה כל הערת אזהרה לטובת מלק. בינתיים, הלך הרב והסתבך בעסקים. בין השאר, התחייב הרב, במסגרת עיסקת קומבינציה בה נקשר בשנת 1978, למשכן את הדירה, ואף נתן יפוי כוח בלתי חוזר לרישום המשכנתא. חרף זאת, המשכנתא לא נרשמה. יצויין, כי במהלך התקופה שבין 1980 לבין 1990 הוטלו על הדירה לא פחות מחמישה עיקולים, על פי צווים של ערכאות שיפוטיות.
כעשר שנים לאחר כריתת הסכם המתנה, פסק הרב להגיע למינכן, עירו של מלק, כדי להתרים. מלק העיד, כי הגיעה אליו שמועה, כי הרב מתכוון לעזוב את ישראל ולנסוע לארצות הברית. בביקור שעשה בארץ לאחר מכן, ראה הרב כי הדירה סגורה. הוא פנה לעורך דין בבקשה כי יברר מה קורה, ועורך הדין מסר לו כי הוטל עיקול על הדירה. לא עולה מן העדות, שמלק ביקש באותה הזדמנות, כי תירשם הערת האזהרה נשוא הסכם המתנה. גם לא ננקטו צעדים כנגד הרב בהתאם להוראת סעיף 9 הנ"ל להסכם המתנה.
בביקור נוסף שערך בירושלים, במועד מאוחר יותר, פגש מלק את הרב. לטענתו, הרגיע אותו הרב בפגישה זו כי אין בכוונתו לעזוב את ישראל, וכי הדירה תוחזר למלק לאחר מותו של הרב.
בביקור נוסף שעשה בישראל, התברר למלק, מעורך דינו החדש, עורך דין רוזנצוויג, כי הרב לא עמד בהתחייבותו להסיר את העיקולים, ואף נקשר בהסכם למשכן את הדירה. על רקע זה, הורה מלק לעורך דינו כי יתבע את השבת הדירה לידיו. לפני שנעשה הדבר, נפטרו הרב ואשתו לבית עולמם.