1. ערעור על פסק דין חלקי של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט א' דראל) מיום 17.1.12, בת"א 20839/08, 20841/08 ו-20840/08.
לבית משפט קמא הוגשו שלוש תביעות שעניינן בנין וחלל במבנה ברח' בית הדפוס 11 בגבעת שאול בירושלים, הידוע בשם "בית לב הגבעה". המערערת 1, שותפות לב הגבעה, המורכבת מארבע חברות (להלן:
המערערת), רכשה באמצעות אחת מהן (דונה חברה להנדסה ובנין בע"מ), כנאמנה עבור האחרות, ביום 16.5.06, את הזכויות במבנה שטרם נמכרו עד לאותו מועד. המערערת רכשה את הזכויות מכונס נכסים שמונה לחברות שבבעלותן היה המבנה, ובכללן חברת גוש 261 (להלן:
חברת גוש). במסגרת הממכר רכשה המערערת גם זכויות בחלל אטום ששטחו 340 מ"ר, ואשר ביחס אליו נקבע בחוות דעתו של שמאי, אשר הוגשה במסגרת כינוס הנכסים, כי לפי תוכנית בנין עיר נקודתית ניתן לבנות בו שש קומות, שחמש מהן תוכלנה לשמש כמשרדים. החלל משתרע לכל גובה הבנין וממוקם בצמידות ליחידה בשטח של 70 מ"ר בקומה השלישית (במפלס 12.30-) המצויה בבעלות המשיבים. המשיבים רכשו את הזכויות ביחידה מחברת חלקה ביום 31.12.91.
בין הצדדים התגלעה מחלוקת בנוגע לזכויות בחלל האמור שהנביעה את שלוש התביעות שהתבררו בבית משפט קמא: המשיבים תבעו מתן צו מניעה קבוע ותשלום פיצויים בגין הנזקים שגרמו להם המערערים עקב פריצת המערערת לחלל; המערערת תבעה תשלום דמי שימוש בגין השימוש שעשו המשיבים בחלל, וכן תבעה את סילוק ידם ממנו. במהלך ניהול התובענה, בשלב מתקדם יחסית, צימצמו המשיבים את תביעתם כך שזו התייחסה רק לחלק מהחלל - החלק התחום במפלס הקרקע של היחידה שבבעלותם ובמפלס התקרה של אותה יחידה (ולא החלל כולו המשתרע לגובה של מספר קומות) (להלן:
החלל).
2. פסק הדין החלקי מושא הערעור ניתן בתביעות לצו מניעה ולסילוק יד וההיבטים הכספיים של הסכסוך נדחו לשלב הבא של הדיון.
3. בבית משפט קמא טענו המשיבים כי רכשו את החלל בסמוך לאחר שרכשו את היחידה שבבעלותם, ולכן המערערת לא יכולה היתה לרוכשו מכונס הנכסים. בהקשר זה נסמכו המשיבים על שלושה מכתבים (מוצגים ת/4 עד ת/6) אשר נכתבו על ידי מנהל חברת גוש, מר דניאל קאופמן (להלן:
קאופמן), מהם עולה כי המשיבים ביקשו מחברת גוש, בסמוך לאחר חתימת הסכם הרכישה ביחס ליחידה שבבעלותם, להצמיד ליחידתם גם את שטח החלל כחלק בלתי נפרד ממנה. בקשתם נשקלה על ידי חברת גוש, ובסופו של דבר ביום 22.7.92 כתב קאופמן למשיב 1, אליהו סעדיה, כי "
החברה [חברת גוש]
הסכימה לתת לך את שטח החלל הצמוד למבנה התעשיה שרכשת וכחלק מהממכר במפלס 12.30-". עוד התבקשו המשיבים באותו מכתב לאפשר העמדת מפוחים לאוורור החניה בחלל. בהמשך, ובמשך כל השנים עד לכניסת המערערת לתמונה עשו המשיבים שימוש בחלל באין מפריע.
המערערים טענו לעומת זאת, כי רכשו את החלל במלואו מכונס הנכסים כשהוא נקי מכל זכויות של צדדים שלישיים, ובהם המשיבים.
4 על יסוד הראיות שבאו לפניו קבע בית משפט קמא את הממצאים העובדתיים הבאים: בהסכם שבמסגרתו רכשו המשיבים מחברת גוש את היחידה שבבעלותם מוגדרת היחידה בשטח של 70 מ"ר ומוסכם כי פרט לכך לא נמכר למשיבים דבר נוסף. קאופמן אישר למשיבים כי החלל יוצמד ליחידה שרכשו כחלק בלתי נפרד ממנה. מסירת החלל למשיבים כאמור לעיל לא דווחה על ידי איש לרשויות מס שבח, לא נרשמה ולא תועדה בחברת גוש, זולת במכתבים שכתב קאופמן, בשם החברה, כאמור. כמו כן, המשיבים לא נשאו בתשלומי ארנונה בגין החלל. לימים, בהסכם שנחתם בין המשיבים לבין מינהל מקרקעי ישראל אין זכר לחלל והוא מתייחס אך ליחידה שבבעלות המשיבים. באותה עת - בשנים 1992-1991 - היה החלל דבר חסר ערך, ולמעשה אויר. לא ניתן לגביו היתר בניה; לא ניתן היה לעשות בו כל שימוש; והמשיבים שקיבלו אותו לרשותם פתחו דלת מהיחידה שבבעלותם לתוכו והחלו להשתמש בו כמחסן. החלל עצמו היה סגור ולא ניתן היה להיכנס אליו אלא דרך הפתח המצוי ביחידה שבבעלות המשיבים. עם חלוף השנים ניסתה חברת חלקה להשביח את החלקים בבנין שטרם נמכרו, ובמסגרת זאת החלה ליזום תיקון לתוכנית בנין ערים שיאפשר את ניצול החלל. במהלך הליכים אלה נכנסה חברת גוש להליכי כינוס נכסים וכונס הנכסים העמיד למכירה את נכסיה, ובהם החלל. הנכסים נמכרו למערערת במסגרת כינוס נכסים והמכירה אושרה על ידי בית המשפט.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי מי שניהל את ענייני המערערת בבנין (המערער 5, נתנאל מצגר), וכן אחד מבעלי אחת החברות המרכיבה את המערערת (המערער 3, רמי ברקת), היו מודעים לכך שהמשיבים עושים שימוש בחלל עוד לפני רכישת החלל, "
אף אם לא היו מודעים לכך שסעדיה [המשיב 1]
טוען לזכויות בחלל".
5. לשם בחינת הסכסוך שלפניו שנגע לשאלת הזכות להחזיק בחלל, התייחס בית משפט קמא לזכויות ההדדיות של הצדדים לפניו - המערערת מזה והמשיבים מזה. אשר למשיבים, אלה טענו, כאמור, לזכות בעלות מלאה בחלל מכוח המכתבים הנ"ל שערכה חברת גוש באמצעות קאופמן. המערערת טענה, לעומת זאת, כי לא נעשתה כל עסקה במקרקעין בין חברת גוש לבין המשיבים. המכתבים אינם יוצרים חוזה, שכן הם אינם מבטאים גמירות דעת להקנות למשיבים את הזכויות בחלל אלא לכל היותר לאפשר להם שימוש בו, וכן לא התקיים יסוד המסוימות הנדרש לצורך שכלול חוזה. עוד נטען, כי ככל שנכרת חוזה בנושא החלל, מדובר בחוזה בלתי חוקי הבטל לפי הוראות סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, שכן מדובר בעסקה בקשר לחלל לא מוסדר שאין לגביו היתר בניה, אשר לא דווחה לרשויות המס. המערערת טענה גם לכך שלא מתקיימים יסודותיו של סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:
חוק המקרקעין), בכך שלא מתקיימת דרישת הכתב הקבועה בו.
בית משפט קמא קבע כי עיון במכתבים שכתב קאופמן למשיבים מעלה כי יש בהם התחייבות של חברת חלקה לכך שהחלל "יוצמד" ליחידה שרכשו המשיבים ויהווה חלק ממה שנרכש. מן המכתבים ברור כי קאופמן התכוון שהחלל יהווה חלק בלתי נפרד מהיחידה שרכשו המשיבים ויהיה בבעלותם. התנאים למסירת החלל גם הם ברורים ועולה מן המכתבים כי לא נדרשה כל תמורה מעבר למה ששולם עבור היחידה, זולת מתן "זיקת ההנאה" לצורך מעבר המפוחים. בנושא המסוימות מצא בית המשפט כי התקיים יסוד זה לנוכח תיאור החלל המוצמד במכתביו של קאופמן, במיוחד זה מיום 22.7.92. מסקנת בית משפט קמא היתה, אפוא, כי "
יש במכתבים שניתנו לסעדיה כדי להוות חוזה שלפיו נמסר לו החלל לבעלותו ללא תמורה בכפוף לכך שיאפשר מעבר מפוחים דרכו ככל שיידרש לכך". בשאלת אי החוקיות קבע בית המשפט כי אף אם נפלה אי חוקיות מסויימת בכך שלא נערך דיווח לרשויות המס אין בכך כדי להפוך את החוזה לפסול, ובכל מקרה גם מקום שמדובר בחוזה פסול ניתן לאוכפו משיקולים של צדק המתקיימים בנסיבות הענין. אשר לדרישת הכתב שבחוק המקרקעין, יש במכתבים כדי לקיים אחר דרישת הכתב הנדרשת מקום שנעשתה התחייבות לעשות עסקה במקרקעין.
זכות המערערת בחלל מכוח רכישת הזכויות בו במסגרת הליך כינוס הנכסים לא היתה במחלוקת.
6. לפני בית משפט קמא עמדו, אפוא, שתי זכויות בעלות מתחרות. בהינתן העובדה כי מדובר בזכויות שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, אלא בספרי חברה משכנת, דובר בתחרות בין זכויות חוזיות סותרות. המשיבים טענו כי כונס הנכסים לא יכול היה למכור זכויות שאינן שלו; כי רכשו את החלל ראשונים מבחינת הזמן; כי החזיקו בו ברצף מאז 1991 ועד היום; וכי המערערת היתה מודעת להחזקתם, ובכל מקרה עצמה עיניה ולא ביררה את טיבה. המערערת טענה, כי זכותה עדיפה מכוח הוראות סעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן:
חוק המכר), המביא לכך שזכויות שנרכשו בהליכי כינוס נכסים ממורקות מכל זכות שיש לצד שלישי בהן. המערערת טענה גם כי המשיבים אינם תמי לב, שכן לא דאגו במשך השנים לרשום את זכויותיהם.
בית משפט קמא מצא כי יש להעדיף את זכותם של המשיבים על פני זו של המערערת, בהיותם הראשונים בזמן ומי שהחזיקו בחלל שנים רבות. בהקשר זה הפנה בית המשפט להוראות סעיף 12 לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971, וכן להוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין וסעיף 4 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969. בית המשפט נפנה בכובד ראש לבחינת השאלה בדבר האחריות ל"תאונה המשפטית" שארעה בכל הנוגע לזכויות בחלל. כך, המשיבים לא פעלו לרישום זכויותיהם בו, ואילו המערערת עצמה את עיניה ולא העמיקה חקור בבחינת זכויותיהם של המשיבים אשר החזיקו בחלל באופן גלוי. בסופו של יום ראה בית משפט קמא לתת עדיפות לרוכש הראשון - הם המשיבים - והפנה בענין זה לפסיקה הקובעת כי החובות המוטלות על הקונה הראשון נבחנות רק מקום בו הקונה השני היה תם לב; ואילו מקום שהקונה השני פעל בחוסר תום לב, כפי שארע בענייננו, הרי שמחדליו של הקונה הראשון לא יביאו לביטול עדיפותו (ראו, למשל, ע"א 3180/05
ד"ר זריק נ' ג'רייס, מיום 29.4.07).
בכל הנוגע להיות המכר למערערת מכר על ידי רשות, קבע בית משפט קמא, לאחר שנתן דעתו לפרשנות הראויה לסעיף 34א לחוק המכר, כי הגנתה של הוראה זו ניתנת רק לרוכש אשר רכש את הנכס בתום לב ובתמורה. בענייננו, נקודת המוצא העובדתית לדיון היתה כי המערערת, באמצעות נציגיה המערערים 3 ו-5, היתה מודעת לכך שהמשיבים עושים שימוש בחלל אף אם לא היתה מודעת לכך שהם טוענים לזכות בעלות בו. בכך שנמנעה מלבדוק את זכויותיהם של המשיבים טרם הרכישה "
ולמעשה עצמו עיניהם מלראות את טיב החזקתו [של המשיב 1]
בנכס ומכוח מה היא נעשית - נשללת מהם הגנת תום הלב החיונית בכדי לאפשר להם ליהנות מתקנת השוק...".
7. סופו של דבר, התקבלה תביעתם של המשיבים ונאסר על המערערת לתפוס חזקה בחלל. כמו כן נדחתה תביעתם של יחידי המערערת, למעט בכל הנוגע לאותו חלק בחלל במלואו שלגביו אין המשיבים טוענים לבעלות.
בשולי פסק הדין ניתנו הוראות באשר להמשך בירור התביעות ביחס לשאר היבטיהן.
8. לפנינו מלינים המערערים על כל קביעותיו של בית משפט קמא וטוענים כי במצב הדברים בתיק זה אין מדובר בתחרות בין זכויות שוות ערך אלא בעדיפות ברורה שיש ליתן לזכויות המערערת על פני זכויותיהם של המשיבים אשר מגיעות אך כדי הזכות להחזיק בחלל.
המשיבים תומכים בפסק הדין מטעמיו.
9. לאחר שנתנו דעתנו לטענות הצדדים לפנינו, הגענו לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות וכי פסק דינו של בית משפט קמא ערוך לתלפיות. להלן נבאר עמדתנו.