השופטת ש' שטמר - אב"ד
1. פסק דיננו זה דן בשומה של שמאי מכריע לעניין קביעת השבחה והיטל השבחה כתוצאה משינויי תב"ע. כנגד השומה של השמאי המכריע טענו המערערות כי השמאי לא קבע את הערך החדש של המקרקעין לאחר פרסום התב"ע המשביחה, אלא סבר בטעות כי השמאי מטעם המערערות הסכים בעניין זה לשומה של השמאי מטעם המשיבה; שהשמאי המכריע לא לקח בחשבון כי המערערות השתמשו רק בחלק מהמקרקעין עליהם ניתן להם היתר בניה, ולפיכך, לעמדתן של המערערות, עליהן לשלם השבחה חלקית, וכי זכות הטיעון שלהן לפני השמאי המכריע נפגעה. בעיקר בשלוש טענות אלו, נדון בפסק דיננו.
רקע עובדתי
2. הנכס שהשבחתו והיטל ההשבחה החל עליו עומד במרכז דיוננו מורכב מחלקות 165 ו-163 בגוש 10109 בתחום השיפוט של עיריית פרדס-חנה והוא גובל בשטחים חקלאים. חלקה 165 גודלה 1,081 מ"ר וחלקה 163 - 12,166 מ"ר; בסה"כ 13,247 מ"ר.
ביום 9/2/1978 פורסמה תכנית ש/175, שאפשרה הקמת מוסד פסיכיאטרי סגור, כאשר הייעוד הקודם של המקרקעין היה "אזור מרכז למוסדות סעד". ביום 12/12/06 פורסמה תכנית ש/539 שאפשרה הקמת "גן אירועים - אחוזת פנורמה" כך שייעוד השטח שונה ממוסד פסיכיאטרי לגן אירועים.
3. ביום 4/6/07, בהמשך לבקשת המערערות לקבל היתר בניה על פי תב"ע ש/539, הוצאה שומת השבחה מטעם שמאי הועדה המקומית, יעקב בירנבוים (להלן גם "
שמאי הועדה"). המערערות הגישו שומה אחרת של השמאי נחום פרמינגר (להלן גם "
שמאי המערערות"). בשל חילוקי הדעות בין השמאים ובהתאם לסעיף 14 לתוספת השניה
לחוק התכנון והבניה
, תשכ"ה-1965 (בנוסחו לפני תיקון 84), מונה השמאי שמואל פן כשמאי מכריע (להלן גם "
השמאי המכריע").
4. שמאי הועדה, בשומה שהוציא, קבע כי היטל ההשבחה בשל תוכנית ש/175 לתאריך ההשבחה, 24/2/1978 הוא 10.9 ש"ח, ואילו ההיטל עקב תב"ע ש/539 לתאריך 27/12/06 חושב כדלקמן: שווי מצב חדש (ללא מחוברים) 1,459,920$. שווי מצב קודם 729,960$. ההשבחה - 729,960$ ובשקלים - 3,084,000 ש"ח. היטל ההשבחה ליום 27/12/06 בשיעור של 50% - 1,542,000 ש"ח.
שמאי המערערות כתב בחוות דעתו כי ההשבחה בשל תב"ע ש/175 בסכום של 21.80 ש"ח וההיטל בסכום של 10.9 ש"ח מקובל עליו. באשר לתב"ע ש/539 כתב שמאי המערערות, כי בזמנו שולם עבור כל זכויות הבניה לבניית אגף בשטח של כ-2,685 מ"ר וכי עתה מבקשות המערערות לבנות 2,500 מ"ר בלבד. זאת ועוד - בזמנו שולמו האגרות לפי התעריף "היקר ביותר" שהיה מיועד לבית עסק, בית קפה, מלון, מסעדה, משרד ועוד ולא לפי התעריף הזול שהתייחס למוסדות ציבור. מכאן - לעמדת שמאי המערערות - ש"על פניו" אין השבחה.
השמאי המכריע, קבע כי ההשבחה עקב תב"ע ש/175 היא בסכום של 21.80 ש"ח, והיטל ההשבחה הוא בסכום של 10.90 ש"ח. זאת בהסתמך על כך ששמאי המערערות אימץ את חוות דעתו של שמאי המשיבה בעניין זה. באשר להשבחה עקב תב"ע ש/539 העריך השמאי המכריע את שווי הקרקע לפני התב"ע בסכום של 90$ למ"ר לפי 12,166 מ"ר ולפי שער דולר של 4.22 ש"ח. סה"כ 4,620,000 ש"ח. השווי החדש נקבע על ידו ל-6,160,000 ש"ח וההפרש המהווה את ההשבחה עמד על 1,510,000 ש"ח. השמאי המכריע כתב בחוות דעתו כי "אין מחלוקת לגבי מצב חדש. לא הוצגה שומה מטעם הבעלים בנושא זה. לא מצאתי איפוא מקום להתייחס לחילוקי הדעות ולטיעונים של הצדדים ביחס לשווי אולמות אירועים שהינם רלוונטיים רק לשווי במצב חדש. לפיכך קבעתי את השווי במצב חדש שהינו 1,459,920$ כמו בשומת השמאי מטעם הועדה". בהתאם לדעתו זו, סבר השמאי המכריע, כי המחלוקת היא בעניין שווי הנכס במצב הקודם וכי אין מחלוקת לגבי הערך החדש, לאחר תב"ע ש/539. לגבי המצב הקודם בדק את הנתונים והגיע, כאמור, למסקנה כי הוא 4,620,000 ש"ח.
פסק דינו של בית-משפט קמא
5. בית משפט קמא דן בשלוש השאלות שהמערערות הציבו לפניו, ושהבאתי אותן בפתח פסק דיני (וראה סעיף 1). לעמדת המערערות היה על בית משפט קמא לקבלן ולהחזיר לשמאי המומחה על מנת שיפסוק מחדש במחלוקות אלו. בית משפט קמא דחה את טענות המערערות ופסק כדלקמן:
באשר לטענה כי היתה פגיעה בזכות הטיעון, קבע בית משפט קמא, כי השמאי המכריע קיים דיון בנוכחות הצדדים, שמע טענות וקיבל מסמכים. הוא אף ביקש תגובות לטיעוני הצד השני. עצם העובדה ששמאי הועדה הגיש תשובה לתגובתו של שמאי המערערות, איננה מראה שזכותן של המערערות להשמיע דבריהן נפגעה. המערערות לא הצליחו להראות כי לא ניתן להן להביא את מלוא טענותיהן לפני השמאי המכריע.
6. אף טענתן של המערערות כי יש לבטל את השומה כיוון שהשמאי המכריע לא קבע שווי חדש באופן עצמאי אלא אימץ את השווי של המשיבה, נדחתה. בית משפט קמא קבע כי קביעתו של השמאי המכריע, ששמאי המערערות לא חלק על גובה השווי החדש, היא סבירה ונכונה. הערכה זו אף עולה בקנה אחד עם הערכתו המקצועית של השמאי המכריע. אפילו ציינו המערערות לפני השמאי המכריע כי אינן מסכימות להערכת השווי החדש של שמאי הועדה, הרי השמאי מטעמן כתב כי הערך של המצב החדש לפי השמאי בירנבוים עומד על 1,459,920$ וכי הערך של המצב הקודם היה לפחות 1,500,000$ ולפיכך אין השבחה. יש ללמוד מטיעון זה, כי שמאי המערערות לא חלק על הערך החדש. על כל פנים, מאחר ששמאי המערערות לא העריך את שווי המצב החדש, "אין למערערות אלא להלין על עצמן, כאשר לא העריכו מצב חדש".
7. כן דחה בית משפט קמא את טענתן של המערערות כי השמאי המכריע לא לקח בחשבון שהיה מימוש חלקי. השמאי המכריע כן התייחס למימוש חלקי של תוכנית ש/175, ולגבי תב"ע ש/539 לא טענו המערערות, לא לפני השמאי המכריע ולא לפני בית המשפט, כי המימוש הוא חלקי. לפיכך, לפי בית משפט קמא, מנועות המערערות מלתקוף את השומה בנימוק זה. מה גם שהשמאי המכריע היה מודע לכך שבקשת המערערות להיתר בניה, מהווה מימוש חלקי של זכויות הבנייה. מכאן, שאם יבקשו המערערות לממש בעתיד את מלוא זכויות הבניה במקרקעין, הן לא יחוייבו לשוב ולשלם בעדן היטל השבחה נוסף.
8. בית משפט קמא הוסיף כי עולה שהשמאי המכריע עשה עבודה מקצועית לגופו של עניין, כשהוא לקח בחשבון את הנתונים הרלוונטיים והוציא שומה מאוזנת וסבירה על פניה.
9. עוד הוסיף בית משפט קמא, כי הוא לא דן בטענת המשיבה שהערער ועיקרי הטיעון הוגשו באיחור: הערר הוגש 51 ימים לאחר הוצאת השומה; בהעדר ציון של יום הקבלה של השומה, עולה האפשרות שהערר הוגש באיחור. עיקרי הטיעון הוגשו באיחור. מאחר שבית המשפט הגיע למסקנה כי יש לדחות את הערר לגופן של הטענות, הוא לא דן בטענות סף אלו.
10. המערערות אף חוייבו בהוצאות בסכום של 7,500 ש"ח.
התערבות בית המשפט בשומות של שמאי מכריע - פן משפטי "על קצה המזלג"
11. על הערעור שלפנינו חלות הוראות
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (עובר לתיקון 84 שבו). בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בנוסחו הרלוונטי, ניתן לערער על החלטת השמאי המכריע בנקודת משפטית או בעילה שלא ניתנה לצדדים הזדמנות נאותה לטעון בעניינה, או להביא ראיות בעניינה לפני השמאי המכריע (לעניין פרשנות המונח "נקודה משפטית" ראו והשוו ע"א 266/97
מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' ווייסמן, פ"ד נז (3) 207 (2003); וכן ע"א 7624/04
השקעות ר.ע.ה בע"מ נ' מינהל מיסוי מקרקעין חיפה
(פורסם בנבו, 15.6.2005)). את השומה של השמאי המכריע יש לבחון אם נפלה בה טעות משפטית, בניגוד לשאלה אם השומה היא נכונה מבחינת הערכה שמאית.