ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כבוד השופט דן מור) בת"א 99498/99 מיום 26.6.03, שבו דחה בית המשפט תביעת פיצויים בגין נזקי רטיבות שהגישו המערערים נגד המשיבה.
1.
רקע
(א) המערערים הם בעלי הזכות להרשם כבעלים של חנות מס' 134 (להלן:
"החנות"), בנכס המצוי בכיכר אתרים ברחוב הירקון בתל אביב. הבנין כולו רשום בלשכת רשום המקרקעין כבית משותף, על שתי חלקות: חלקה 9 בגוש 6967 וחלקה 58 בגוש 6966 (להלן:
"הנכס"), כעולה מהסכם המכר מיום 28.10.1970 (נספח "ג" לסיכומי המערערים בבית משפט קמא), שמכוחו רכשו המערערים את החנות מחברת אתרים - חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל אביב יפו בע"מ (ביסוד) (להלן:
"אתרים") (יצויין שבכתב התביעה ובפסק הדין של בית משפט קמא נקובים חלקות וגושים אחרים ולא עדכניים).
(ב) המשיבה, שהיתה בין מקימות אתרים, ובין יוזמי פרויקט כיכר אתרים, היא בעלת משרד בנכס, שאליו הוצמדו שטחים משותפים יחודיים. על פי תקנון הבית המשותף, המשיבה זכאית למנות נציג קבוע מטעמה לנציגות הנכס, והיא בעלת זכויות יתירות בניהול נציגות הבית המשותף (נספח "ג" לסיכומי המשיבה בבית משפט קמא) (לדוגמה, סע' 5 לתקנון).
(ג) בכתב התביעה אשר הוגש לבית משפט קמא מגולל ב"כ המערערים את מערכת היחסים שבין המערערים למשיבה במשך שנים רבות, תוך שמצויין שהמשיבה מזניחה במשך שנים את הטיפול והתחזוקה בכיכר אתרים בכלל, ובנכס בפרט. התביעה מבוססת באופן קונקרטי על נזקים שנגרמו למערערים, לטענתם, בשל נזילות חוזרות ונשנות של מים וביוב, ממתחם השרותים הציבוריים הממוקמים מעל החנות (להלן:
"השרותים" או
"השרותים הציבוריים"). סכום הנזקים שתבעו המערערים בבית משפט קמא הגיע כדי 627,381 ש"ח נכון לנובמבר 1999.
יצויין שהגם שכתב התביעה מחזיק 7 עמודים, קשה עד בלתי אפשרי לבור ממנו את עילת התביעה ואת המקור החוקי לחבותה של המשיבה לנזקי המערערים.
(ד) בכתב ההגנה הכחישה המשיבה את חבותה, וטענה שהשרותים הציבוריים הם רכוש משותף הנתון לאחריות כל בעלי היחידות. אמנם, העירייה השתדלה במשך השנים לסייע לבעלי היחידות לשמור על תחזוקה סבירה, אך לא בשל חובתה לעשות כן. המשיבה כפרה בטענה שהנזקים נגרמו כתוצאה מנזילות בשרותים.
(ה) ביום 20.11.2000 הודו המערערים כי "
הנתבעת אינה הבעלים הרשום של השרותים נשוא התביעה". המערערים סייגו הודיה זו כדלקמן:
"הנתבעת היא אחת היוזמות העיקריות של פרויקט כיכר אתרים והיא זו שרשמה בפועל את הפרויקט כבית משותף. במסגרת רשום הבית המשותף נרשמו השירותים הציבוריים כרכוש משותף בעוד שהנתבעת יעדה את השרותים הציבוריים לכלל הציבור ולא רק לבעלי הנכסים בפרוייקט. הנתבעת שלטה ושולטת בשירותים הציבוריים נשוא התובענה ולקחה על עצמה גם בפועל, לתחזק ולטפל בשירותים הציבוריים כבעלים לכל עניין ודבר" (מוצג "י" לתיק מוצגי המשיבה).
(ו) כעולה מן העדויות אשר נשמעו והראיות אשר הובאו לפני בית משפט קמא, נוהלה תחזוקת הנכס, במשך השנים, בידי חברות ניהול אחדות. אולם, עקב קשיים בגביית הוצאות האחזקה, כמו גם עקב ניגודי אינטרסים בין בעלי החנויות בנכס, הופסקו שרותי התחזוקה משנת 1992 לערך (נספח "ז" לסיכומי המערערים בבית משפט קמא; עמ' 7-8 לפרוטוקול בית משפט קמא מיום 10.6.2002).
(ז) יצויין, כי בין לבין, נערכה פגישה ביום 13.3.1988, בהשתתפות נציגי בעלי החנויות בנכס, נציגי המשיבה והמנכ"ל דאז של "אתרים", שבה סוכם, ככל הנראה, כי "
העיריה תמשיך בתחזוקת השטחים הצבוריים - לרבות בתי השמוש הצבוריים. בעלי הנכסים מתבקשים לשקול את המצב העלול להווצר אם לא יכנסו לעול אחריות נהול הככר" (סע' 19 לטיוטת סיכום הפגישה, מוצג "4" לתיק מוצגי המערערים).
(ח) ביום 23.1.1995 התקיימה ישיבה בלשכת מנכ"ל המשיבה, בנוכחות בעלי עסקים בנכס, שבה הוחלט "
העירייה, לפנים משורת הדין, תיקח על עצמה לשפץ את מבנה השירותים למרות שהם בשטח הבית המשותף. העירייה תתקין שירותים (ללא אסלות)
למניעת ונדליזם, בדומה למקומות אחרים בעולם. נציג המנכ"ל, מר חיים גלעד, יערוך סיור... לבדיקה מספר השירותים ועלויות לשיפוץ. העירייה תטיל על קבלן לתחזק את השירותים" (מוצג "4" לתיק מוצגי המערערים; נספח "ד" לכתב התביעה, סע' 6(ה)).
(ט) התביעה הוגשה נגד המשיבה (לאחר הוויתור על טענת הבעלות), משום שהמשיבה, לטענת המערערים, היא בעלת השליטה בשרותים הציבוריים ואחראית על תחזוקתם. בסיכומים שהגיש ב"כ המערערים בבית משפט השלום נטענו טענות שונות במקצת ונאמר שחבות המשיבה נובעת מכך שנטלה על עצמה את מלוא הסמכויות לתחזוקה, חילקה את נטל האחזקה באופן בלתי שווה, ייבשה את מקורות המימון האפשריים עד כדי קריסת הפרוייקט, וכמו כן, קיבלה על עצמה במפורש לתחזק את השרותים הציבוריים והפרה מחוייבות זו (סע' 12 לסיכומים, עמ' 2-3).
2.
פסק דינו של בית משפט קמא
(א) בית המשפט קיבל את טענות המערערים בדבר הקשר הסיבתי בין נזילת המים והביוב מחדר השרותים לחנות ובין נזקם, בהסתמך על עדויותיהם של עדי התביעה, ולנוכח הוראות סעיפים 38 ו-41 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], המעבירות את נטל ההוכחה, בנסיבות בהן "הדבר מדבר בעד עצמו". אף על פי כן קבע בית המשפט שדין התביעה להדחות בשל העדר חבות ובשל אי הוכחת הנזק.
(ב) באשר לחבות - קבע בית משפט קמא, כי הוכח לו שהמשיבה אינה הבעלים של השרותים הציבוריים וכי השרותים הציבוריים הם חלק מן הרכוש המשותף בנכס. לפיכך, הנתבעת הנכונה הייתה צריכה להיות נציגות הנכס, ולמשיבה אין כל חבות לגבי מערכת המים והביוב.
(ג) בית משפט קמא הוסיף וקבע כי המשיבה לא נטלה על עצמה כל חובה לשאת בעלויות שיפוץ מערכות האינסטלציה והביוב. התחייבותה של המשיבה לשאת בעלויות שיפוץ השרותים הציבוריים, ניתנה, על פי קביעת בית משפט קמא, "לפנים משורת הדין", ולא כללה התחייבות נוספת.
נוכח קביעה זו ונוכח כשלון המערערים להקטין את הנזק, נמנע בית המשפט מלדון בטענת המערערים להשבת הוצאות שהוציאו בפועל, בגין התיקונים שביצעו בשרותים.
(ד) באשר לנזקים, קבע בית משפט קמא, כי אלה לא הוכחו. בית משפט קמא קבע כי יתכן מאוד שלו הייתה החנות במצב ראוי לשימוש, אפשר היה להשכירה בתמורה לדמי שכירות גבוהים יותר, אך בהעדר בסיס עובדתי מוכח, אין כל אפשרות לקבוע ממצא עובדתי לענין זה (עמ' 9 שורות 10-13 לפסק הדין). כמו כן, קבע בית משפט קמא, כי המערערים לא עמדו בחובת הקטנת הנזק, שעה שעלות ביצוע תיקון מקיף בשנת 1991, בסכום מוערך של כ-6,000 דולר, יכולה היתה לאפשר את השכרת הנכס, ולמנוע הפסד שנתי מוערך של כ-18,000 דולר.