השופט רון סוקול
1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה, כב' השופט י' רטנר, בתיק אזרחי 9103/02 (פסק דין מיום 8.9.2005), שבו התקבלה תביעת המשיבה (להלן גם: "עמידר") להורות על פינויה של המערערת מדירה ברח' דקר 675/2 בטירת הכרמל (להלן: "הדירה").
2. ביום 24.5.1977 נערך ונחתם הסכם שכירות בין עמידר למערערת, ולפיו השכירה עמידר למערערת את הדירה, בשכירות חודשית, לתקופה של שנה החל מיום 24.5.1977 ועד ליום 23.5.1978. הדירה הושכרה למערערת כזכאית ל"דיור סוציאלי" בשל מצבה הכלכלי וגודל משפחתה, שמנתה אותה עת 9 נפשות.
הסכם השכירות לא הוארך באופן פורמלי, אולם בפועל הוא חודש באופן אוטומטי, והמערערת מחזיקה בדירה עד היום.
3. ביום 25.5.2000 הגישה המערערת בקשה לעמידר לרכישת הדירה במסגרת מבצע "בנה ביתך". במסגרת הבקשה הצהירה המערערת:
אנו מאשרים ומצהירים בזה כי מלבד הדירה אין לנו ולא היתה לנו דירה אחרת, או חלק בדירה או דירה בשלבי בניה - בבעלות או חלק בדירה או דירה בשלבי בניה - בבעלות או בחכירה, או בשכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה.
4. בקשת המערערת נבחנה ונבדקה, ושווייה הוערך על-ידי שמאי. ביום 16.8.2000 נשלחה למערערת "הודעה על תנאי רכישת דירה", בה פורטו התנאים השונים, לרבות התנאים הכספיים. בעקבות זאת שילמה המערערת סך של 35,923 ש"ח על חשבון דמי הרכישה.
5. במהלך בדיקת בקשת המערערת התברר לעמידר כי בניגוד להצהרתה, מחזיקה המערערת בדירה נוספת, הנמצאת ברח' גיורא 299, דירה 41, בטירת הכרמל (להלן: "הדירה הנוספת"). התברר כי בשנת 1999 ירשה המערערת דירה שהייתה בבעלות הוריה. על-פי צו הירושה מיום 26.12.1999, המערערת היא היורשת היחידה של אמה, ומוסכם על הצדדים כי בעקבות צו הירושה זכאית המערערת להירשם כבעלים של הדירה. עוד התברר לעמידר כי המערערת משכירה את הדירה הנוספת ומקבלת דמי שכירות בסך של 350$ (דולר ארה"ב) לחודש (הסכם השכירות מיום 10.9.2000 הוצג וסומן נספח ד לתצהיר עמידר).
6. עם קבלת המידע בדבר זכויות המערערת בדירה הנוספת הודיעה עמידר למערערת על ביטול בקשתה לרכישת הדירה (הודעה מיום 11.4.2001), וההליך שנפתח לרכישת הדירה הופסק. כמו כן הודיע בא כוח עמידר למערערת כי הואיל ואינה מחוסרת דיור, עליה לפנות את הדירה ולהשיב את החזקה בה לידי עמידר עד 1.5.2001. משמעות דרישת הפינוי הינה למעשה הודעה בדבר ביטול הסכם השכירות.
7. הואיל והמערערת לא פינתה את הדירה כנדרש, הגישה עמידר לבית משפט השלום את תביעתה נשוא תיק זה. התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר, ובמסגרתה עתרה עמידר להורות למערערת לפנות את הדירה ולשלם את הוצאותיה.
8. המערערת הגישה בקשת רשות להתגונן (בש"א 14002/02), בקשה זו נדחתה בהחלטת הרשם (כתוארו אז) ורבנר מיום 7.1.2003, אולם בערעור שהוגש על החלטה זו הגיעו הצדדים להסכמה לפיה הערעור יתקבל ותינתן למבקשת רשות להתגונן (ע"א 1132/03).
9. המערערת העלתה בהגנתה שתי טענות עיקריות; האחת - כי הינה זכאית לרכוש את הדירה בהתאם להוראות חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1969 (להלן: "חוק הדיור הציבורי"), או בהתאם לנהלים שבאו להחליף את החוק. המערערת הגישה בקשה לרכישת הדירה שאושרה, ועל כן טענה כי יש להשלים את הליכי הרכישה. השנייה - לא קמה לעמידר כל עילה לביטול הסכם השכירות. לטענתה, קבלת זכויות בדירה הנוספת מכוח ירושה אינה מקימה לעמידר עילה לביטול ההסכם.
10. בית משפט קמא קיבל את תביעתה של עמידר, והורה על פינויה של המערערת מהדירה. בית המשפט ציין כי חוק הדיור הציבורי לא נכנס לתוקפו, ותחולתו נדחתה מעת לעת. מכירת הדירות בדיור הציבורי נעשתה על כן על-פי הנחיית משרד השיכון בנוהל המכונה "קנה ביתך". בית המשפט הפנה לפסק דין בעת"מ (תל-אביב) 1037/04
חלאבי נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל-אביב-יפו בע"מ, דינים מחוזי לד (7) 603, וציין כי ישנם הבדלים רבים בין הוראות חוק הדיור הציבורי לתנאי מבצע "קנה ביתך".
כן ציין כי בין המערערת לעמידר לא נחתם עדיין הסכם רכישה, ועל כן עמידר הייתה זכאית להפסיק את הליך הרכישה. עוד קבע כי המערערת אינה דיירת מוגנת. בית המשפט קבע כי תנאי להסכם השכירות היה מצבה הסוציאלי של המערערת והיותה חסרת קורת גג. משהשתנו הנסיבות, והמערערת ירשה את הדירה הנוספת, קמה לעמידר עילה לבטל את ההסכם.
11. בערעור בפנינו חוזרת המערערת על עיקרי הטענות שהעלתה בבית משפט קמא. בא כוח המערערת הוסיף והדגיש כי הדירה הנוספת טרם נרשמה על שמה. עוד טען כי בפועל ואף על פי שמדובר בהסכם שכירות בלתי מוגנת, הפכה המערערת לבת-רשות בלתי הדירה בדירה. כן טען כי אין בהסכם השכירות כל הוראה המצביעה כי שינוי בנסיבות וקבלת זכויות בדירה אחרת, מאפשרים לעמידר לבטלו. במיוחד הדגיש כי במבוא להסכם השכירות נרשם גם כי למערערת משפחה בת 9 נפשות הגרה עמה, ועל אף שמספר זה פחת עם עזיבת הילדים את הבית, לא דרשה עמידר את הפינוי. לבסוף טען כי ביטול הסכם השכירות והוצאת המערערת מדירתה פוגעים בתחושת הצדק.
12. כאמור, שתי שאלות עומדות לדיון; זכותה של המערערת לרכוש את הדירה, ומנגד קיומה של עילה לביטול הסכם השכירות.
13. אין כל חולק כי מועד תחילתו של חוק הדיור הציבורי נדחה מספר פעמים, והחוק טרם נכנס לתוקפו. ברי אפוא כי למערערת אין כל אפשרות לרכוש את הדירה מכוח הזכויות הקבועות בחוק הדיור הציבורי. המערערת אף אינה טוענת כי היא זכאית לרכישת הדירה מכוחו של החוק. עם זאת סבורה המערערת כי תנאי הזכאות הקבועים בחוק כלולים למעשה בתנאי הזכאות במסגרת מבצע "קנה ביתך".
14. בית משפט קמא הפנה לפסק הדין בפרשת חלאבי (עת"מ 1037/04 הנ"ל). באותו מקרה סקר בית המשפט את ההבדלים בין תנאי הזכאות מכוח חוק הדיור הציבורי לתנאי הזכאות מכוח ההוראות וההנחיות שבמבצע "קנה ביתך". בין היתר הפנה בית המשפט לשינוי בהגדרת הזכאות לרכישת דירה ובהגדרתו של "חסר דיור".
15. בית המשפט הבהיר שם כי "מטרת נוהל המכירה במסגרת 'בנה ביתך' הייתה לאזן בין הטעמים התקציביים החסרים של המדינה שהובילו להקפאת חוק הדיור הציבורי, לבין הרצון לאפשר רכישת דירות לזכאים בדיור הציבורי, למרות ההקפאה" (שם). כדי לאזן בין הקשיים התקציביים לבבין הרצון להיטיב עם הדיירים נקבעו אמות מידה שונות לזכאות.