ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר-סבא (כבוד השופט דוד גדול) מיום 26.12.05 בת"א 5801/03, אשר קיבל את תביעתה של המשיבה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש שעשה יוסף מירום ז"ל (להלן:
"המנוח") בקרקע שבבעלותה.
למרבה הצער נפטר יוסף מירום שבועות אחדים לאחר ששמענו את הערעור ובטרם שימענו את פסק הדין. לבקשת אלמנתו תוקן שם המערער לעזבונו, באמצעות יורשיו.
1.
רקע
(א) הליך זה הוא המשכו של הליך קודם (ת.א. 5576/01) שבו התקבלה תביעת פינוי וסילוק יד (להלן: - "
תביעת הפינוי") שהגישה המשיבה והמערערת שכנגד (להלן:
"המשיבה") נגד המנוח לפינויו ממקרקעין שבבעלותה הידועים כגוש 6804, חלקה 22 (להלן:
"המקרקעין" ו- "
פסק הדין לפינוי", בהתאמה).
(ב) המנוח החזיק במקרקעין מכוח הסכם הרשאה מיום 21.4.82 (להלן: - "
ההסכם" או "
הסכם ההרשאה"), שהרשה לו להחזיק ולהשתמש במקרקעין למשך תקופה של חמש שנים, או עד שמנהל מקרקעי ישראל יקצה עבורו קרקע אחרת, לפי המוקדם, תמורת סכום סימלי של 1 ש"ח לשנה. המנוח בנה במקרקעין בית מלאכה על פי היתר בנייה שנתנה לו הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.
(ג) המנוח לא פינה את המקרקעין בתום חמש שנים ומשנת 93' אף השכיר אותם לצד ג', בניגוד להסכם. ביום 30.8.00 פנתה המשיבה למנוח ודרשה ממנו לפנות את המקרקעין; משסירב, הגישה נגדו את תביעת הפינוי.
(ד) בית המשפט קיבל את תביעת הפינוי כפוף לחיוב המשיבה בפיצוי המנוח בגין השקעותיו במקרקעין בסכום של 70,000$, על פי חוות דעתו של מר אמיר אילן, השמאי מטעם המנוח. בית המשפט קבע כי על המערער לפנות את המקרקעין עד ליום 31.8.03. הואיל ובפי המשיבה היו טענות כספיות נגד המנוח, וניתן לה היתר לפיצול סעדים, קבע בית המשפט כי הסכום האמור יופקד בחשבון נאמנות, בניהולם של ב"כ הצדדים, כשעל המשיבה להגיש תביעתה עד ליום 30.9.03. אכן, ביום 29.9.03, הגישה המשיבה תביעה לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה המנוח במקרקעין החל מיום 9.9.94 (7 שנים לפני הגשת תביעת הפינוי) בסכום של 1,004,904 ש"ח. תובענה זו היא נושא פסק הדין שעליו הוגש הערעור שלפנינו.
(ה) יצוין עוד כי ערעור שהגיש המנוח על פסק הדין בתביעת הפינוי (ע"א (ת"א)2520/03) נדחה בהסכמה, תוך שנקבע כי המקרקעין יפונו עד ליום 1.1.06 וסכום הפיצוי ישולם למנוח כנגד הפינוי בפועל.
2.
פסק דינו של בית משפט קמא
(א) בית המשפט דחה את בקשתו של המנוח לפוטרו מתשלום, וקבע כי הדבר אינו מתיישב עם מתן ההיתר לפיצול סעדים, ועם קביעות פסק הדין בתביעת הפינוי. בית המשפט קבע כי מועד תחילת החיוב בדמי שימוש ראויים הוא 1.9.00, יום לאחר הודעת המשיבה למנוח על ביטול רשיונו במקרקעין. כדי לשים קץ להתדיינויות בין הצדדים קבע בית משפט את מועד תום החיוב ליום 1.1.06- יום הפינוי כפי שהוסכם בפסק הדין בערעור (ע"א 2520/03). בית המשפט ציין כי הוא ער לכך שסעד זה חורג מכתבי הטענות שלכאורה לא שולמה בגינו אגרה, ואולם כדי להביא פרשיה עגומה זו לסופה, מבלי שהמנוח, במצבו הבריאותי הקשה, יהא צפוי ל"סרח עודף" של תביעה כספית נוספת, יש לשים קץ לכל המחלוקות והטענות בין הצדדים.
(ב) אשר לגובה הפיצוי קבע בית המשפט שיש לבחור באופציה המיטיבה עם המנוח, וזאת לנוכח התנהלותה של המשיבה. נפסק כי שומתו של השמאי בן ארי, שהעריך את דמי השכירות בסך של 1,400$ לחודש, תהווה את הבסיס לחישוב, ובחישוב לא יכללו הוצאות בגין הריסה ולא ינתנו ההנחות שאותן ביקש המנוח להעניק לו. בית המשפט פסק למשיבה את הוצאות האגרה בשיעור 2.5% מסכום דמי השימוש ושכ"ט עו"ד בשיעור 10% בצירוף מע"מ. מהסכום הכולל קיזז בית המשפט את סכום הפיצוי שנפסק למנוח בפסק הדין לפינוי.
(ג) לאחר מתן פסק הדין, הגישה המשיבה בקשה לתיקון טעות סופר. בית המשפט תיקן ביום 15.2.06 את פסק הדין כך שאיזכור סעיף 53(ג) מסיכומי ב"כ המנוח, יוחלף באיזכורו של סעיף 54 לסיכומים.
3.
טענות המערער (המנוח)
(א) המנוח טען כי חיובו בתשלום דמי שימוש ראויים מתעלם מכך שהמשיבה, במצגיה, גרמה לו להאמין כי יוכל להישאר במקרקעין לצמיתות. המשיבה סירבה ליתן למנוח אישור לבניית מבנה טרומי, דרשה ממנו להקים מבנה קבוע ואף נתנה לו היתר לבנייתו. התנהלותה של המשיבה בתום 5 השנים שנקבעו בהסכם ההרשאה מלמדת כי הסכימה לכך שלמנוח זכות להישאר במקרקעין. עקב כך, השקיע המנוח במקרקעין את מיטב כספו. המשיבה אף ידעה כי המנוח השכיר את המקרקעין לצד ג'. לפיכך, גם אם הייתה למשיבה הזכות לבטל את הרשות הרי שבנסיבות אלו, לא היה מקום לדרוש את פינויו לאלתר, אלא כנגד תשלום פיצויים. ביטול הרשות, אינו מבטל את הזכות שהיתה לו במקרקעין בדיעבד, ומשום כך אין לחייבו בתשלום דמי שימוש החל מיום ההודעה על ביטולה, אלא, למצער, מיום מתן פסק הדין לפינוי או מיום קבלת פיצוי על השקעותיו במקרקעין.
(ב) המנוח הוסיף כי גם אם באופן עקרוני זכאית המשיבה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין המקרקעין, הרי שיש לפטור אותו מתשלומם ממספר טעמים. ראשית, המשיבה הודתה שלא היה בכוונתה להשכיר את המקרקעין ולכן לא נגרם לה כל נזק מהחזקתם על ידי המנוח. שנית, כאשר קיבל המנוח את המקרקעין היה מדובר באזור נידח שלא היתה עליו כל בניה. בשל בנייתו של המנוח קיבלה המשיבה ארנונה מאז שנת 1991. שלישית, לעירייה צמח רווח גדול בשל העובדה שהמקרקעין לא הועברו לידיים אחרות עד היום, שכן המקרקעין עומדים לעבור שינוי ייעוד מתעשייה להיי-טק ושווים יגדל. המנוח ציין בנוסף את מצבו הרפואי הקשה וטען כי קבלת התביעה משמעה הפיכתו לחסר יכולת כלכלית.
(ג) לחלופין, טען המנוח כי יש לחייבו, לכל היותר, בתשלום דמי שכירות בגין אותו חלק מהתמורה המתייחס לשווי המקרקעין בלבד, ללא המבנה (370$ לחודש). דרישת המשיבה לתשלום דמי שימוש במבנה שהמנוח הקים ממיטב כספו, כאשר היא מודה שאין לה כל עניין בו, היא חסרת תום לב. מכל מקום, טען המנוח כי על פי חוות דעתו של השמאי בן ארי, השומה עבור המקרקעין כבנויים היתה לפי 1,200$ לחודש בלבד, ולא לפי 1,400$ לחודש, כפי שנפסק על ידי בית משפט קמא. המנוח גרס גם שבית המשפט שגה כאשר חייבו בתשלום בגין פרק זמן שלא נכלל בכתב התביעה.
(ד) המנוח השיג אף על חיובו בהוצאות ושכ"ט עורך דין. לטענתו, הוגשה התביעה בגין פרק זמן של 9 שנים, ונדחתה בגין שני שלישים מתקופת התביעה. גם ביחס ליתרת הזמן פסק בית המשפט סכומים הנופלים בהרבה מהסכום שנתבע ולמעשה דחה 80% מסכום התביעה.
(ה) אשר לערעור שכנגד טען המנוח שיש למוחקו על הסף שכן הוא הוגש לאחר שחלף המועד להגישו. לגופו של עניין טען המנוח כי חיובו בדמי שימוש בגין תקופה בה החזיק במקרקעין בידיעתה ובהסכמתה של המשיבה, נוגד את עמדת הפסיקה.
4. טענות המשיבה