פסק-דין בתיק ע"א 002681/01

1.         זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר-סבא (כב' השופט ד' גדול), מיום 28.6.01, בה"פ 610/00, שבו נדחה ערעור על שומה מכרעת של היטל השבחה.

2.         הרקע:

(א)        המערערת היא בעלת הזכויות בנכס מקרקעין בכפר-סבא הידוע כחלקה 95 בגוש 6707 (להלן: - " הנכס") שהוא מגרש של כ-11 דונם ועליו בנוי בניין לתעשייה. המערערת בנתה את הבניין בשנות ה-60 על פי היתר בנייה שהוציאה המשיבה ביום 16.10.64. גובהו של הבניין 10 מ' והוא בנוי בצורה פירמידיאלית, דהיינו, שטחה של קומת הקרקע המשמשת לייצור 830 מ"ר (בתוספת גלריה בשטח של כ-130 מ"ר) ומעליה מתנוסס מגדל בן 4 קומות ששטחיהן כדלקמן: קומת ביניים - 98 מ"ר; קומה א' - 256 מ"ר; קומה ב' -  138 מ"ר; קומה ג' - 98 מ"ר.

            (ב)        ביום 18.6.70 נכנסה לתוקף תכנית כס/1/1 (להלן: - " המצב הקודם").

(ג)         ביום 8.9.96 נכנסה לתוקף תכנית מתאר מקומית כס/מק/25/1/י', ותכנית זו, יחד עם שתי תכניות נוספות (כס' 25/1 מיום 30.3.89 וכס/1/1/מ' מיום 29.3.90), יצרו מצב תכנוני חדש (להלן: - " המצב החדש"). במצב החדש אפשר לבנות 4 קומות, כששטח קומת הקרקע עד 50 אחוזים, וביתר הקומות עד 40 אחוזים משטח המגרש בכל קומה וקומה, וגובה הבניין לא יעלה על 19.5 מ'. לדעת המשיבה, יש במצב החדש כדי להשביח את שווי הנכס לעומת מצבו התכנוני לפי המצב הקודם.

(ד)        בעלות הדין נהגו לפי הפרוצדורה המותווית בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 (להלן: - " חוק התכנון והבנייה") ובסופו של דבר מינו את מר שאול רוזנברג שמאי מכריע (להלן: - " השמאי המכריע").

כל אחת מבעלות הדין הגישה לשמאי המכריע חוות דעת של שמאי מטעמה, השמאי המכריע קיים ישיבה בנוכחות השמאים ופרקליטי הצדדים ואף קיבל מהם טיעונים בכתב; בסופו של דבר ערך שומה מכרעת שבה מצא ששוויו של הנכס במצב החדש אכן הושבח לעומת שוויו במצב הקודם וקבע את שווי ההשבחה ואת סכום ההיטל הנגזר מקביעה זו.

(ה)        המערערת לא השלימה עם השומה המכרעת וערערה עליה לפני בית משפט השלום. לטענתה, ממצאיו של השמאי המכריע בעניין שווי הנכס במצב הקודם מוטעים מפני שלא הביאו בחשבון את ההיתר שנתנה המשיבה לבניית הבניין - היתר המעיד על זכויות בנייה העולות בערכן על זכויות הבנייה במצב החדש. לדעתה, מלמד ההיתר על-כך שבמצב הקודם הייתה מדיניות המשיבה להרשות בנייה של 5 קומות, ועל כן לא הוספו זכויות בנייה במצב החדש. עוד טענה המערערת, שקונה פוטנציאלי שהיה רואה את הבניין הקיים היה מבין שאפשר לבנות על המגרש בניין בן 5 קומות ועניין זה היה מעלה בעיניו את שווי הנכס.

(ו)         המערערת הייתה ערה להגבלה על זכות הערעור על שומה מכרעת, דהיינו, שאין לערער אלא בנקודה משפטית (ס' 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה) ולכן טענה שטעותו של השמאי המכריע הייתה טעות משפטית באי מתן משמעות משפטית להיתר הבנייה.

בית משפט קמא דחה טענה זו בקובעו שהשאלה שהעמידה המערערת היא אכן שאלה שמאית שהשמאי המכריע דן בה בשומתו ודחה אותה כעניין שבשמאות.

3.         ההכרעה בערעור

(א)        המערערת שבה על טענותיה גם לפנינו, אלא שגם אנו סבורים שטענת המערערת היא עניין שבשמאות ואין היא מעלה לדיון שאלה משפטית כלשהי. ההיתר שנתנה המשיבה בשנת 1964 היה טוב לבניית הבניין שבנתה המערערת ומקובל על הכל שדינו של בניין זה להריסה, הן בשל גילו ומצבו הן בשל מיקומו על המגרש. אין ללמוד ממתן ההיתר על מדיניות כללית של המשיבה לגבי אפשרויות התכנון והבנייה באותה תקופה, המערערת לא הביאה ראיות נוספות לעניין זה, ואילו השמאי המכריע בדק את הדברים ולא מצא סימן למדיניות שכזו.

ודוק. השמאי המכריע לא התעלם מהיתר הבניה ונתן לו משקל, בגדר השמאות שערך, עם מכלול הנתונים הרלבנטיים האחרים. המדובר בקביעה שבעובדה, שאין מקום להתערב בה.

למעלה מן הצורך נציין שהשטח הכולל של מגדל הקומות לפי ההיתר פחות במידה ניכרת מהשטח הכולל של הבנייה בקומות לפי התכניות במצב החדש ואין הוא יכול לשמש בסיס לבנייה של בניין לפי התכניות במצב החדש. לפיכך גם אין לומר שהתכניות במצב החדש לא השביחו את הנכס אפילו לשיטת המערערת.

(ב)        כאמור, סע' 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מאפשר ערעור בשאלה משפטית בלבד. בע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס וויסמן , פד"י נז(3) 207 נדרש בית המשפט העליון לדיון בשאלה מהי שאלה משפטית מקום שהדין מקנה זכות ערעור בשאלה כזו בלבד. השופט ש' לוין שרטט לעניין זה 3 קווים מנחים לבחינה אם עסקינן בשאלה משפטית:

הראשון, עניינו בצורך בסטנדרטיזציה, והצורך במתן תשובה שיש להשיב עליה לפי כללים, דהיינו, בית המשפט נדרש לקבוע מהו הכלל החל, וככל שהדבר נדרש - להחיל אותו על המקרה הקונקרטי;

השני - יש לבחון מהי תכלית ההגבלה של נימוקי הערעור לבעיה משפטית גרידא ביחס לחיקוק הספציפי הנתון לפירוש. ככל שמדובר בבעיה משפטית שנוגעת לדינים המחייבים מומחיות מיוחדת, ראוי לכאורה לפרש את הדין הרלוונטי כנועד לקביעת כללים סטנדרטיים;

והשלישי - נוגע לאופי הטריבונל שאת החלטתו תוקפים. ככל שמדובר בטריבונל הכולל נושאים שבמומחיות - ייחס בית המשפט משקל הולם לקביעות שבמומחיות.

השופטת שטרסברג-כהן בחרה להסתפק בקביעה, שכאשר תשובה לשאלה המתעוררת אינה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית, אלא כלל משפטי העולה מן העובדות שנקבעו על סמך חומר הראיות, הרי שעסקינן בבעיה משפטית.