פסק-דין בתיק מס' תיק 145/10

1.      התובע והנתבעים בעלי מחצית הזכויות בבית דו משפחתי ברחוב הגשר 17 בהוד השרון, מקרקעין הידועים כחלקה 168 בגוש 6442 (להלן -"הבית").
הבית אינו רשום כבית משותף אף כי אין חולק כי הוא ראוי להירשם ככזה.
התובענה כפי שנוסחה בכתב התביעה היא ל מתן צו למניעת הריסה ו/או פגיעה בשלד ובבניה המקורית שבקומת הקרקע וביצוע שינויים בקירות החוץ של קומת הקרקע; צו מניעה לשינויים ברכוש המשותף, בהתאם לנספח א' בהסכם השיתוף וכן צו למניעת בניה של הקומה הנוספת, במידה ויש בה פגיעה בקומת הקרקע הקיימת.

2.      התובע טען בתמצית, כי הנכס הינו בית דו משפחתי שנבנה על ידו ועל ידי הבעלים הקודם של החלקה הצפונית. לדבריו בשנת 1972 נחתם בינם הסכם שיתוף והצדדים פעלו בהתאם לאותו הסכם. כל שינוי, פיתוח ובנייה שנעשו על ידי אחד מהצדדים נעשו בהסכמה. לדבריו, בשנת 2008 עת רכשו הנתבעים את הזכויות בחלקה, בקשו לבטל את ההסכם וכמחווה הסכים לכך התובע. הסכם שיתוף חדש בין הצדדים נחתם ביום 19.2.2008. לדבריו, הנתבעים הגישו בקשה להיתר בניה ללא הסכמתו. התובע העביר התנגדותו לוועדה לתכנון ובניה וזו החליטה על מתן היתר בכפוף לתנאים מסוימים. התובע ערר על ההחלטה ועררו נדחה. לטענתו פנה לאדריכל מוכר על מנת שיחווה דעתו האם התכנון המבוקש תואם את הסכם השיתוף הן לגבי המבנה והן לגבי השטח המשותף. מחוות הדעת עולה כי התכנון אינו תואם את תוכניות יבנה המקוריות ואת הקיים בפועל כיום, לדעתו ישנם שינויים משמעותיים בקירות חיצוניים וברכוש המשותף.
לטענתו, הוועדה לתכנון ובניה לא טרחה לבחון את תשריט הבקשה והנתבעים עצמם הטעו במכוון את הוועדה. שכן, הנתבעים בחרו לעצום עיניהם מקיומן של הגבלות מכוחו של הסכם השיתוף וכבר במועד הרכישה החליטו להרוס את המבנה ולבנות אחר במקומו.
בסכומיו טען התובע, כי אין כל סיבה לחפש את "אומד דעתם של הצדדים" כפי שמבקשים הנתבעים. ההסכם נוסח ע"י בא כוחם ובהסכמתם, ואין לתובע טענות כנגד ההסכם, כך שאין צורך בהשלמות נורמטיביות חיצוניות, ויש לקרוא אותו כפשוטו. לדעתו, אכן יש עזובה בשטח הנתבעים שאינו נוגע לטיב ולמצב המבנה. התובע, כמי שמתגורר במבנה מזה 37 שנים, טוען שאין צורך בכל תחזוקה שהיא בשלד / המעטפת הטרומית של המבנה, כפי שהתקיים גם אצלו באותם נתונים. כל שיש לעשות, הינה תחזוקה מינמלית כגון חיזוק מכסי התריסים וצביעה של הכרכובים. בנוגע לשטח המשותף, שתוכנן לפני כ-36 שנים, ביקשו הנתבעים לבצע שינויים מרחיקי לכת, כולל הריסת גדרות אבן, פרוק סככה, פרוק שביל גישה מגרנוליט ללא הסכמת התובע. לדעתו, התובע אינו צד לבקשה להיתר, ואין לועדה סמכות לתכנן בשטח המשותף בכלל ובשטחו של התובע בפרט.

3.      בא כוח הנתבעים טען בתמצית, כי מדובר בניצול לרעה של הליכי בית משפט שכן הליך זה הינו הליך שישי בסדרת מאבקים שנוקט התובע נגד הנתבעים במטרה לעכבם מבניית ביתם. לדעתו פעולותיו והתנהלותו של התובע במשך השנים מעידות כי אין לו רצון אמיתי לכבד את הסכמי השיתוף שהופרו על ידו ברגל גסה.
לדבריו התובע עצמו השתלט על שטחי ציבור והוגשו נגדו כתב אישום בעניין. לטענתו בתביעה שב התובע ומעלה את הטענות שנדחו בהליכי התכנון. לדבריו התובע ניצל כוחו וכפה על הנתבעים את חתימתם על הסכם השיתוף ואף התנה את חתימתם בחתימתו על אישור לקבלת משכנתא. בהסכם החדש בוטלה ההגבלה שהייתה קיימת בהסכם העבר ביחס לשינוי בקירות פנימיים והיא נותרה רק ביחס לקירות החיצוניים. כמו כן נוספה אפשרות לבניית קומה נוספת.
לטענתו הנתבעים הופתעו לגלות כי בקשתם לבניה אינה מקובלת על התובע, הם ניסו לרצות את התובע תוך ויתור על זכויותיהם, עד אשר ביקש התובע להכתיב לנתבעים כיצד יבנה ביתם. הנתבעים והוועדה המקומית ציינו בכתב ההגנה בהליך בו נקט התובע נגדם, כי התובע עצמו הפר ברגל גסה את עיקרי ההסכם הישן והחדש. המרצת הפתיחה נדחתה אמנם מטעמים פרוצדוראליים אך כב' סגן נשיא ציין בהחלטה את מעשי התובע. ערעור על ההחלטה נמשך ע"י התובע עצמו. לטענתו על אף הנטען ע"י התובע, סניגר, ממנו רכשו הנתבעים, מעולם לא נתן הסכמתו לפעולות שביצע התובע ולא בכדי לא צורפו על ידו הסכמה כלשהיא.
לדבריו ההגבלות החוזיות בהסכם השיתוף קיימות רק ביחס לשינוי בקירות המעטפת החיצוניים ולא בפנימיים ולאור האיסור בשינוי חיצוני כאמור הנתבעים שומרים על המעטפת הקיימת ועל קו הבית. בהקשר זה ציין כי אף בהיתר נכתב כי מדובר "בשיפוץ פנים קומת קרקע ללא הריסת קירות חוץ". לדבריו, היקפה ופרשנותה של אותה הגבלה חוזית שנחתמה בין הצדדים, מוגדרת גם ע"י אומד דעת הצדדים והתנהלותם, ואם התובע עושה שינויים משמעותיים בחזית המבנה מבלי שביקש את רשות הנתבעים, ומדובר בסגירת מרפסת ,ביצירת שינוי בשתי חזיתות, הוספת קומה ללא היתר המצופה בטיח ולא בגרנוליט, החלפת גג הרעפים הקיים לגג ירוק, הצבת גדר רשת בסטייה מהיתר ובפלישה לשטח ציבורי , אזי במעשים אלה יש לראות כמעשים המעניקים לנתבעים זכות לביטול הסכם השיתוף וכמעניקים זכות ברורה לבצע שינויים.אשר לחוות הדעת שצורפה על ידי התובע נטען כי השינויים ברכוש המשותף נכפו על הנתבעים ע"י וועדת התכנון, והם נעשו בשל פלישת התובע לרכוש המשותף. הסרת מעטה הגרנוליט המחפה את קירות הבית הוא הכרח לאור מצבו וכן התקנת תריסי גלילה תחת כיסוי הפח הקיים של החלונות.
לסיכום נטען כי ריבוי ההליכים והעדר תום הלב מצד התובע מחייבים דחיית התובענה וחיוב התובע בהוצאות.

עד כאן טענות הצדדים.

4.      פרק בקורות הסכסוך שבפני מצוי בהמרצת פתיחה שהוגשה על ידי התובע כנגד הנתבעים (ה"פ 2086-12-09) בבית משפט השלום בכפר סבא בבקשה ליתן פסק דין הצהרתי, הקובע כי על המשיבים 1 ו- 2 להימנע מביצוע שינויים במבנה המקורי כפי שקיים היום ללא הסכמה מפורשת ומראש של המבקש, וכן להימנע מלבצע כל שינוי בהתאם להסכם שיתוף. התביעה נמחקה על הסף בהעדר סמכות עניינית.
אולם בפתח ההחלטה הטעים כב' סגן הנשיא אהרן ד. גולדס אותן עובדות הצריכות לעניין ובהן-
" למבקש עצמו, קיימות חריגות בנייה משמעותיות בביתו, כאמור בהודעה מטעם המשיבה 3 לרבות פלישה לשטח ציבורי, בניית קומה א' בשטח של 30 מ"ר ללא היתר וחניה בשטח של 25 מ"ר, אף היא ללא היתר. יתר על כן, המבקש החליף את גג המבנה ובנה סככה והכל ללא היתרי בניה".
לפיכך קבע-
"השאלה העומדת, איפוא לדיון, לטעמו של המבקש, הינה האם המשיבים אכן חרגו מהסכם השיתוף אשר נחתם בין הצדדים וכתוצאה מכך זכאים הם לסעד המבוקש. אלא שלטעמי, טרם אדון בשאלה שבנדון, קיימות שתי שאלות מהותיות אחרות, הראשונה שבהן, עניינה תום הלב של המבקש, והשניה  הינה סמכותו של ביהמ"ש להיזקק להליך שבפניו .
אשר לשאלת תום הלב, כבר נקבע ברשות ערעור אזרחי 6339/97 רוקר נ' סלומון, פד"י נה(1) בעמ' 199, כי "תום הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) הוא עיקרון "מלכותי" הוא חל בגדריו של כל דין "מצודתו פרוסה על כלל המערכת המשפטית בישראל" ומבטא עקרון התנהגות לעניין פעולות משפטיות וחיובים שבכלל המערכת המשפטית בישראל. עקרון תום הלב אינו מוגבל לחוזים או לחיובים".
בהתאם להלכה זו, גם על חוק המקרקעין יש להחיל את עקרון תום הלב. ומתחולתו של עקרון זה, חלות בין היתר המסקנות הבאות: