ו"ע
בית המשפט המחוזי חיפה
|
3168-04
24/11/2005
|
בפני השופט:
1. מ. סלוצקי - נשיא בדימוס
2. ב. ברזילי - שמאי מקרקעין
3. א. שניאור - עורך דין
|
| - נגד - |
התובע:
בילו גרדוס בע"מ
עו"ד שפילמן ערן
|
הנתבע:
מסוי מקרקעין חיפה
עו"ד פרקליטות מחוז חיפה-אזרחי
|
| פסק-דין |
1. בפנינו ערר על החלטות המשיב בהשגות שהגישה העוררת המתיחסות לחיובה במס רכישה בגין 18 דירות שרכשה בבנין ברחוב בן-גוריון 95 בקרית מוצקין בפרויקט הקרוי בשם פרוייק וילאן הידוע כגוש 10426 חלקה 333 וגוש 10428 חלקות 407 ו- 420 (להלן: "המקרקעין").
2. העובדות שחלקן מוסכמות על הצדדים (ראה ת/1) הן הבאות:
העוררת ששמה הקודם היה "כוכבי נתניה בע"מ" היא חברה פרטית העוסקת בהשקעות בנדל"ן, והיא חברה בת של חברת בילו השקעות בע"מ (להלן: "חברת בילו").
חברת סלע שולדר חברה להשקעות בע"מ (להלן: חב' סלע-שולדר) בנתה 128 דירות במימון הבנק הבינלאומי (להלן: "הבנק") וחברת בילו. הבנק הנ"ל היה נושה מובטח מדרגה ראשונה והחברת בילו הייתה נושה מובטח מדרגה שניה של חברת סלע-שולדר. הדירות נבנו על המקרקעין הנ"ל.
הבניה נקלעה לקשיים כלכליים וב- 27/7/01 מונה עו"ד ישי בית-און לכונס נכסים של חברת סלע-שולדר והוסמך, בית היתר, למכר את הדירות שבמקרקעין הנ"ל. בתאריך מינוי כונס הנכסים נותרו כ- 70 דירות שטרם נמכרו. מכירת הדירות התנהלה בקושי רב ובמשך שנתים עלה בידי כונס הנכסים למכור 50 דירות.
בתאריך ה- 12.8.03 הגיש כונס הנכסים בקשה לבית משפט המחוזי בחיפה למתן אישור למכירת 20 הדירות הנותרות לעוררת, שצויינה בבקשה בשמה הקודם. לבקשה- נספח ג' לכתב הערר- צורף חוזה מכר לא חתום שהצדדים לו הם חב' סלע- שולדר כמוכרת והעוררת כקונה , וצוין כמבוא כי: "הואיל וברצון הקונה לקנות מאת החברה, והחברה מסכימה למכור לקונה בתנאים המפורטים בחוזה זה את הדירות המפורטות בנספח ה' המצ"ב לחוזה זה ומהוה חלק בלתי נפרד הימנו (להלן כולן ביחד ,,הדירה")".
החוזה מפרט את תנאי העסקה ונספח ה' מתיחס ל-20 הדירות הנותרות ומפרט את סוגן, מספרה של כל דירה ומחירה של כל דירה. המחיר הכולל המוסכם של הדירות הסתכם לסך 15,420,000 שקלים, שהיה גבוה ביחס למחירי הדירות שכבר נמכרו.
ב-7/9/03 אישר בית המשפט את מכירת 20 הדירות הנותרות לעוררת (נספח ד' לכתב הערר)
לפני מתן האישור על ידי בית המשפט עלה בידי כונס הנכסים למכר 2 דירות מתוך הדירות הנותרות.
מכירת שתי הדירות נעשתה בהסכמתה של העוררת.
(ראה נספחים ו'(1) סעיף 4 ו-ו'(2) סעיף 2 לכתב הערר).
בתאריך ה-3/4/04 נכרתו הסכמי מכר לגבי כל אחת מ-18 הדירות הנותרות בין חברת סלע שולדר לבין העוררת באמצעות כונס הנכסים.
ב-4/2/04 שילמה העוררת את מחירן של הדירות באמצעות הלוואה שקיבלה מהבנק הנל, ובתאריך ה-24/3/04 הוגשו למשיב הצהרות על עסקת מכירת הדירות.
הצדדים חלוקים בשאלה מהו " יום המכירה" לעניין תשלום מס הרכישה אשר יחול. האם יום המכירה הוא תאריך אישור המכירה על ידי בית המשפט שניתן ב-7/9/03 כטענת המשיב, או יום חתימת חוזי המכר ב-3/2/04 בטענת העוררת.
3. "יום המכירה" לפי סעיף 19רישה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן החוק הנל):
"יום המכירה" או "יום הפעולה" לעניין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה כאגוד".
הסעיף מדבר על יום המכירה לעניין "חישוב השבח והמס". המס הוא מס שבח (ראה סעיף 6 לחוק הנל המגדיר מהו "מס").אך סעיף 9 (ה) לחוק הנל קובע כי:
"דין מס הרכישה לכל דבר וענין למעט הפטורים לפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי, כדין המס".
מכאן שהגדרת יום המכירה בסעיף זה יפה גם לעניין מס רכישה שבו אנו עסקינן.(ראה ע'א 6382/99 אל-זיו פרויקטים -1993) .נ. מנהל מס שבח אזור המרכז פס'ד נ'ז (6) ע' 266 סע' 275).