1. זוהי המרצת פתיחה בה מבוקש להורות למשיבים ליתן למבקש התחייבות לרישום משכנתא על דירתו שברח' ששת הימים 38 בטירת הכרמל.
2. מקובל על שני המשיבים, כרשום בעמ' 10 לפרוטוקול, כי המבקש זכאי לקבל מאת מי מהמשיבים את ההתחייבות האמורה, אך הם ניצים ביניהם, תוך שהמבקש "נופל בין הכסאות", וכל אחד מהם טוען שמשנהו הוא החייב לתת את ההתחייבות.
משאין המשיבים מסוגלים להגיע להסכמה, מוטל עלי להכריע במחלוקת ולחייב אחד מהם, או שמא את שניהם, להמציא למבקש את ההתחייבות, בצירוף הוצאות המשפט.
3. הרקע העובדתי הוא זה:
הדירה נמצאת בבנין שיכון אופייני המכיל 4 דירות בשתי קומות. הקרקע היא של רשות הפיתוח, והבית טרם נרשם כבית משותף.
במהלך שנות החמישים של המאה הקודמת, נבנה השיכון בתמיכה ו/או בתרומה של נדבנים מארה"ב, ה"ה וורבורג וכהן, ולשם טיפול בשיכון ובאיכלוסו הקימו הנדבנים את המשיבה מס' 2, אשר פעלה מאז, בקשר לשיכונים שנבנו מתרומת הנדבנים (וישנם כמה שיכונים כאלה ברחבי הארץ), כ"חברה משכנת". תמורת תשלום מתאים, טיפלה המשיבה בהעברות של "זכויות" בדירות מדייר לדייר, ולאחר השלמת ההליך הופנה הרוכש אל המינהל כדי לחתום שם על הסכם חכירה. המשיבה קיבלה על עצמה, גם כן, לדאוג לפרצלציה וכן לרישום בתי הדירות כבתים משותפים, ולאחר מכן לרשום בפנקסי המקרקעין את החכירה בדירה על שם הזכאי לכך, כמתחייב משלשלת העברת ה"זכויות" בדירה כרשום במשרדיה. בסיום הליכי הרישום נרשמת בפנקסי המקרקעין לטובת הדייר האחרון חכירה לדורות בדירה; הזכות החוזית ו/או המעין קנינית של הדייר הופכת לזכות קנינית מוגנת כהלכה, וההעברות הבאות של החכירה בדירה, על פי שטר חכירה שבין הדייר למינהל, אינן דורשות מעורבות של המשיבה, אשר השלימה את תפקידה ויוצאת מן התמונה. גם מישכון הדירה במשכנתא רשומה אינו טעון, מן הרישום ואילך, מעורבות של המשיבה.
כל עוד לא נרשמה החכירה בדירה בהפנקסי המקרקעין המתנהלים בלשכת רישום המקרקעין, לא ניתן לרשום עליה משכנתא, וכתחליף (אמנם פגום ובלתי מספק) לבטוחה הקנינית מסתפק הבנק בהתחייבות של המינהל או של החברה המשכנת כי בד בבד עם רישום הדירה בפנקסי המקרקעין על שם רוכשה (הוא הלווה), תירשם בפנקסים גם המשכנתא לטובתו של הבנק. נוהג זה השתרש זה שנים, לאור הפיגור הנרחב ברישום זכויות הדיירים, בפנקסי המקרקעין.
4. כאמור לעיל, מטפלת המשיבה בהעברת הזכויות בדירות שבשיכון וברישום הבית כבית משותף. רוב הבנינים בשיכון כבר נרשמו כבתים משותפים, אך לא כך הבנין הזה. מלבד המבקש, שהשלים מבחינתו את כל ההליכים להעברת הדירה על שמו (והיא נרשמה על שמו במסמכי המשיבה, והוא חתם על חוזה חכירה עם המינהל) גרים בו עוד שלוש משפחות. אחת מהן או שתיים אינן משתפות פעולה עם המשיבה; אפשר שגם נעשתה פלישה לשטח המהווה רכוש משותף, ומכל מקום, הן או מי מהן מונע או מכשיל את מדידת הבנין ואת עריכת התשריטים הדרושים לצורך רישום הבית כבית משותף, על פי הוראות פרק ו' של חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969.
הפרעה זו נמשכת והולכת לאורך זמן. המשיבה לא עשתה מאומה כדי להתגבר על כך. הדבר מצריך, כך נראה, הגשת תביעה משפטית או הגעה לעימות כלשהו עם אותן משפחות, ומכך המשיבה נמנעת. ככל הנראה היא חפצה להימנע מטרדה, טרחה והוצאות, הקשורים בכך, גם לאור התשלום הצנוע (לשיטתה) שהיא נאלצת להסתפק בו בעבור ביצוע הליכי הרישום ו"העברת הזכויות", כמתחייב מצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תשי"ט - 1999, ק"ת ס"ח תשנ"ו, עמ' 192.
להימנעות זו אין כל הצדקה.
5. למבקש, ולהוריו לפניו עוד משנות החמישים של המאה הקודמת, התקשרות חוזית עם המינהל ועם המשיבה כחברה משכנת, הכוללת התחייבות כי תוקנה לו זכות החכירה בדירה. זכות זו ניתן להקנות למבקש, על ידי רישום של החכירה בפנקסי המקרקעין אם לפני רישום הבנין כבית משותף ואם לאחר מכן. אף שחוזה החכירה כולל הוראה המנסה להסיר חובה זו מכתפי המינהל (ס' 3(א): "ידוע לחוכר כי בהתאם להסכם שבינו ובין החברה המשכנת (שאינה יכולה להיות במקרה דנן אלא המשיבה - ש.ב.) חובת רישום הבית והדירה לפי פרק ו' לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 ... אינה חלה על המחכיר אלא על החוכר או על החברה המשכנת"), חייב המינהל לנקוט בכל הפעולות הנדרשות, באופן סביר, על מנת להביא לכך שהבית ירשם כבית משותף, תוך פרק זמן מתקבל על הדעת. בהטלת המטלה הזו על שכמה של החברה המשכנת, תוך כדי הימנעות משך שנים מלנקוט פעולה נמרצת לשם השלמת הרישום, המינהל אינו יוצא ידי חובתו כלפי רוכש הדירה, חובה אותה ניתן לעגן לא רק בדין החוזים ובחובת תום הלב (המחמירה יותר עם הרשות המינהלית, היינו, המינהל), אלא גם בדין המינהלי החל על המינהל כרשות ציבורית: "עליו לנקוט בכל האמצעים הסבירים ... וכן פניה לערכאות, ולפעול בזריזות סבירה...", בדומה לכל מוכר אחר, ע"א 664/87 שירזי נ' לייבוביץ, פ"ד מה(3), 329. "המינהל, ככל מתקשר, חייב לנהוג במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה עם הפרט, בתום לב ובדרך מקובלת. דרישת תום הלב המוטלת על המינהל כרשות ציבורית 'מחמירה יותר מחובת תום הלב הנדרשת מן הפרט. המידה המחמירה חלה בין אם פועלת הרשות בתחום המשפט האזרחי, ובין אם פועלת היא בתחום המשפט הציבורי.'" (ע"א 5042/96 פנחס כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, תקדין עליון 99(1), 158). חובת תום הלב מתפרסת לכל אורך תקופת החוזה, והיא אינה מתיישבת עם הזנחה לאורך שנים בטיפול בזכותו של הרוכש לקבל הגנה מתאימה על הרכישה באמצעות רישום בפנקסי המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין.
ר' גם ע"א 3414/93 שמחה און נ' מפעלי בורסת היהלומים, פ"ד מט(3), 196 וכן: ע"א 6518/98 הוד אביב נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4), 28.
לא השתכנעתי שהמינהל יצא ידי חובתו, במקרה דנן, בנידון זה. בחריצות סבירה (ואף "בזריזות סבירה" (בג"ץ 5273/02 חתון נ' שר הבריאות, תקדין עליון 2003(2), 484) יכול היה המינהל לגרום לכך שהמבקש והוריו לא יאלצו להמתין שנות דור ויותר מזה, לשם רישום הבית המשותף והעברת הדירות לרוכשיהן.
6. מהות הקשר החוזי או האחר שבין המשיבה לבין המינהל לא הובררה עד תום. נראה, כי מדובר בהתקשרות לפיה השקיעו הקרנות מטעם הנדבנים בהקמת השיכונים והדירות נמסרו לניהולן. הזכות הקנינית בקרקע, ובעקבות זה בדירות, נשמרה בידי המינהל, והמשיבה הוגדרה כ"חברה משכנת".
מכל מקום, ברור כי המשיבה נטלה על עצמה לעשות את כל הנדרש לשם רישום כל הבנינים שבשיכון כבית משותף ולשם רישום הדירה על שם הרוכש, כולל כל הטיפול הנוגע לניהול העברת הזכויות בדירות מרוכש לרוכש, תוך הקפדה על מילוי כל התנאים שבדין הקשורים לכך (תשלומי מיסים, אישורים, יפוי כח בלתי חוזר, וכו'). למשיבה תפקיד המעוגן גם בחוזה שבין המינהל לבין רוכשי הדירות. למשל, ס' 13 לחוזה החכירה מדבר על האפשרות למשכן את הדירה, ונקבע כי "לא יהיה צורך בהסכמת המחכיר (היינו המינהל) למשכון הדירה במשכנתא שתרשם במעמד רישום חוזה חכירה לטובת מי שניתנה עליו הסכמת החברה המשכנת."
המונח "הסכמת החברה המשכנת" פירושו, לא רק הסכמה, אלא גם התחייבות שהרישום יתבצע, על מנת לאפשר לרוכש הדירה לקבל הלוואה מובטחת במעין משכנתא או במישכון של הדירה, שעה שהרישום עצמו אינו אפשרי.
כמו כן קובע הסכם החכירה כי על רוכש הדירה "להמציא למי שהמחכיר יורה ולפי דרישתו הראשונה אישורים על תשלום כל המיסים ... החלים על הדירה וכל מסמך אחר שיהיה צורך בהם לשם רישום החכירה בלשכת רישום המקרקעין". ברור, והכל בידיעת המשיבה, כי אותו גוף שאליו יש להמציא את המסמכים, ושעליו האחריות לטיפול ברישום, ושהוא זה החייב אכן לבצע את הנדרש, הוא החברה המשכנת, היינו המשיבה.
המשיבה, בהיותה חברה משכנת האחראית לרישום ולניהול פנקסים של העברת זכויות בדירות, אינה יכולה לגרוע מחובתה זו את הנדרש לצורך רישום המשכנתא וקבלת כספי המשכנתא על ידי הרוכש, שכן הפנקסים שבניהולה חייבים להראות תמונה נאמנה של הזכויות בדירה. היא משמשת כמעין "לשכת רישום מקרקעין". אמנם אין ביכולתה לרשום הערות אזהרה, אך מחובתה להקטין את נזקי רוכשי הדירות ולהמציא את ההתחייבות האמורה לרישום המשכנתא, כחלק מתפקידה. נפנה, בקשר לכך, לפסיקתו של כב' השופט לבנוני בת.א. (שלום חיפה) 11498/03 לוי נ' יובל הנדסה ומינהל מקרקעי ישראל, מיום 14.8.04 וכן לפסק דינו של כב' השופט עמית בת.א. 1010/03 יוסף ישבאיב נ' הון חב' להשקעות ומינהל מקרקעי ישראל מיום 21.12.04 שציין כי "לא יכול להיות רישום זכויות לחצאים, באופן שרישום הזכות לא ישקף את הזכות הנכונה והמלאה. ברור כי כאשר פלוני רוכש דירה ונוטל הלוואה בגינה התחייב לרשום משכנתא, הרי שהמשכנתא (או המשכון כאשר הזכויות טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין) 'נוגסת' בזכות הבעלות המלאה. רוצה לומר כי הנתבעת מס' 1 (היא אותה המשיבה שבפנינו בהמרצת הפתיחה דנן - ש.ב.) אינה יכולה לנהל מרשם זכויות שאינו משקף את הזכויות בפועל."
7. לסיכום: