האם מוכרת במשפטנו הסתמכות על "גזירה מינהלית" להבדיל מ"הבטחה מנהלית"? האם יכולה לעמוד לפלוני הטענה כי
לא פעל בדרך מסויימת מאחר שהסתמך על הגזירה הצפויה, בעוד שחברו שלא פעל כך נהנה מאי יישומה של הגזירה? זו השאלה העומדת לדיון בתיק שבפנינו.
העובדות הצריכות לענין
1. כנקודת מוצא לסיפורנו, נפתח בהחלטה 737 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "
המינהל"), שנתקבלה ביום 17.12.95, ועניינה בקביעת כללים וקריטריונים להרחבה למגורים באגודות שיתופיות. על פי החלטה זו, ניתנה אפשרות לאגודות, ליזום תוכנית הרחבה בתחום משבצת האגודה, במסגרתה יוקצו מגרשים לבנייה למועמדים שיומלצו על ידי האגודה ויופנו על ידה למינהל.
המדינה, שביקשה לעודד הקצאת המגרשים, קבעה בהחלטה 737, כי חוכרי המגרשים ישלמו למינהל דמי חכירה מהוונים מופחתים בשיעור של
66% מערך הקרקע במרכז הארץ, על פי ערך המגרש לפי שומת השמאי הממשלתי. עוד על החלטה 737 ותכליתה, ראה בג"ץ 3939/99
קיבוץ שדה נחום ואח' נ. מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(6) 25, הידוע במקומותינו כבג"ץ "הקשת המזרחית".
ליישום החלטה 737 פרסם האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל טבלאות של ערכי קרקע על בסיס שומות השמאי הממשלתי לכל יישוב ויישוב. ביום
3.5.98 עודכנו שומות אלו (להלן: "
טבלאות 98"). נציין כי בהחלטה 839 של מועצת המינהל, נקבע כי תוקף שומות במקרקעין לכל סוגי ההקצאות יהיה לשנה אחת, אך המינהל רשאי לעדכן השומות גם לפני חלוף שנה.
ביום
9.1.2000, הוציא האגף החקלאי את הוראה 51 ט"ו ולפיה שונתה שיטת חישוב דמי החכירה המהוונים. בד בבד עם הוראה זו, ומשנתברר למינהל כי קרקעות ביישובים שונים הוערכו בתת-אומדן, עודכנו תעריפי טבלאות ההקצאה של מגרשי ההרחבה (להלן: "
הטבלאות החדשות"). טבלאות אלו, עודכנו פעם נוספת ביום 10.3.2002.
בעקבות פרסום הטבלאות החדשות, נוצר מצב בו מומלצים שפנו למינהל עוד לפני 9.1.2000, נדרשו לשלם על פי תעריפי הטבלאות החדשות. על מנת לפתור את הבעייה שנתעוררה, פורסמה על ידי המינהל ביום 1.11.2000 הוראת מעבר 6908, ולפיה, אם הבקשה לביצוע העסקה הוגשה למינהל עד ליום 9.1.2000 בצירוף כל המסמכים הנדרשים, תבוצע העסקה בהתאם לתעריפי טבלאות 98.
כן נקבע לגבי עסקאות העומדות בקריטריונים אלו אך כבר שולמו בגינן כספים על פי הטבלאות החדשות, ישיב המינהל את ההפרש בין הסכום ששולם בפועל לבין הסכום על פי טבלאות 98.
2. נחזור אחורה בזמן ונספר כי ביום 19.2.98, ובזיקה להחלטה 737, פורסמה למתן תוקף ת.ב.ע. חכ/4 ג' המתייחסת למושב כרם מהר"ל (להלן:"
המושב"), ומטרתה הקמת שכונת מגורים בהיקף של 77 מגרשים המיועדים למגורי בנים ממשיכים במושב. בתחילת שנת 99 נכנסה תוכנית ההרחבה במושב להילוך גבוה, ביום 9.5.99 החליטה האסיפה הכללית של המושב על הקריטריונים לבחירת המועמדים והוכנה חוברת (ת/5) "נוהל קבלת מגרש למשתתפים בהגרלה" שאליה צורפו מסמכים והסכמים עליהם נדרש לחתום כל משתתף בהגרלה לרכישת המגרש.
3. על פי העדויות שנשמעו בפני, נראה כי בעקבות פניה למינהל של פלונית שביקשה לרכוש מגרש במושב, נודע למינהל כי האגודה גובה ממי שמבקש לרכוש מגרש, סכומים גבוהים כ"תשלום בעלמא". ביטוי זה משקף נוהג של האגודות שהתנו את הסכמתן להמליץ על המועמד למינהל, בקבלת תמורה. המינהל ראה בחומרה נוהג זה, ופעל לשרש את התופעה על פי הנחייתו של היועץ המשפטי לממשלה דאז, אליקים רובינשטיין. לנושא זה, ראה בהרחבה פסק דיני בה.פ. 204/01
אביקזר נ. מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, ניתן ביום 28.7.2002). בבג"ץ 9900/03 10934/02
קיבוץ כפר עזה אגודה להתיישבות חקלאית שיתופית נ. מינהל מקרקעי ישראל, דינים סז 731, זכו תשלומים אלו לכינוי "הכספים האסורים" (שם, פסקאות 26-28).
דומה כי הדבר עורר את רוגזו של סגן מנהל המינהל ומנהל האגף החקלאי מר דרור קרישפין (להלן: "
קרישפין"). ביום
2.5.99 שלח קרישפין לשמאי הממשלתי הראשי את המכתב הבא, אשר עומד במרכז דיוננו. המכתב הופץ למספר רב של מכותבים, כולל לאגודה, לפונקציונרים במחוז חיפה והצפון במינהל ולפרקליטות המדינה.
מפאת חשיבותו נצטט את המכתב בשלמותו (נספח כד להמרצת הפתיחה, להלן: "
מכתבו של קרישפין"):
"הנדון:
כרם מהר"ל - שומה למ"ר מבונה למגורים.
1. בחודש אפריל 1998 היפנתה אגודת כרם מהר"ל למינהל מומלץ לחכירה מגרש 128/1 למטרת מגורים, על פי החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל.
2. בדיעבד מתברר לנו, על יסוד מסמך שקבלנו מהמומלץ לחכירת המגרש, כי בתאריך 30.3.98 נחתם הסכם בינו לבין האגודה, לפיו הוא משלם לה 550,000 ש"ח, ועל יסוד כך קבל את ההמלצה למינהל.
3. באותה עת המחיר לתשלום שהיה בתוקף בכרם מהר"ל למ"ר מבונה, על בסיס השומה לאפריל 1997, עמד על כ-700 ש"ח למ"ר שטח עקרי, וכ-385 ש"ח למ"ר שטח רשות (משקף 66% מהערך המלא למ"ר מבונה), ללא מע"מ. סה"כ עבור 150 מ"ר עקרי + 50 מ"ר שרות (לפי בקשת המומלצים), כ-120,000 ש"ח, ללא מע"מ.
4. אף אם יובאו בחשבון הוצאות פתוח, מסתבר שקיים פער אדיר בין הערך כפי שנקבע על ידי אגודת הישוב עצמו, לבין השומה.
5. נבקשכם להביא נתונים אלו בחשבון בעת קביעת ערך הקרקע למ"ר מבונה בכרם מהר"ל לשנה זו, ולהודיענו.
6. עד לקבלת תשובתכם
אנו מנחים את משרדנו המחוזי כי להקצאת מגרשים ואישורים לתוספות בניה בכרם מהר"ל, לרבות בנחלות ובמשקי עזר, תבוקש שומה פרטנית למ"ר מבונה עקרי לכל מקרה ומקרה (הדגשה שלי - י.ע.)".