פסק-דין בתיק הפ 4021/04

ההליך

1. המבקשים בקשו בהמרצת פתיחה לקבוע כי על המשיב 1 לרשום את זכויותיהם בבית מקצועי במושב בית שקמה על שמם, בגודל של 2.5 דונם, כי אין להם כל חובות כלפי המשיבים וכי על המשיבה להימנע מכל פעולה של מכירת הנכס.

2. טענות המבקשים

א. לטענת המבקשים בהמרצת הפתיחה:

בחודש 1/93 נחתם הסכם מכר של הנכס, לרבות זכויות חכירה מהוונים בין המשיב 4 (המושב) לבין המנוח אלברט פורקוש ז"ל, על פיו רכש המנוח את הנכס ושילם את תמורתו למשיב 4. המנוח השלים את הליכי הרכישה מול משיב 4 וקיבל את החזקה בנכס. ביום 27.01.92 נפטר המנוח, והמבקשים הינם יורשיו על פי צוואה. כאשר ביקשו המבקשים להעביר את הזכויות בנכס על שמם, התנו המשיבים את הסכמתם לכך בתשלום חלק יחסי של חובות האגודה ומונה על ידי האגודה כונס נכסים למכירת הנכס ותשלום ה"חובות". משיבה 3 (הסוכנות) התנתה את הסכמתה לרישום הזכויות על שם המבקשים בתשלום מחצית השווי של הנכס.

משיב 4 (המושב) נתן את הסכמתו לרישום הזכויות.

משיב 1 (המינהל) מבקש, לאחר קיום התנאים הנ"ל, להקצות למבקש שטח של 0.5 דונם בלבד, במקום 2.5 דונם שרכש המנוח, בהסתמך על הוראת נוהל 66.

לטענת המבקשים, יש להחיל על הענין את הנוהלים שהיו קיימים בעת שרכש המנוח את הנכס, היינו בחודש 1/93, ועל כן לא היו לגביו כל חובות כלפי המנהל להסדרים במגזר החקלאי בע"מ, בנסיבות הענין לא היה מקום למינוי כונס נכסים על הנכס ולהורות על מכירתו לתשלום החובות של משיב 4. חובת הדיווח על ההסכם וביצועו היו מוטלים על משיב 4. לחלופין, יש לחייב את משיב 4 בהחזרת התשלומים שקיבל עבור הנכס בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום התשלום.

ב. בסיכומיהם הוסיפו ב"כ המבקשים:

1)         יש לקבוע לחלופין כי הם זכאים להירשם בספרי המנהל כבעלי זכויות חכירה על שטח של 500 מ"ר וכבעלי זכויות חכירה על שטח של יתרת השטח, בגודל של 2 דונם,  ולחלופין לקבוע כי הם זכאים להירשם בספרי המנהל כבעלי זכויות חכירה לבניה בשטח של 350 מ"ר וכבעלי זכויות חכירה שלא לבניה על יתרת השטח בשיעור של 2,150 מ"ר.

2)         על המינהל חלות גם נורמות המינהל הציבורי. המנוח שילם עבור הנכס במיטב כספו מתוך כוונה שיועברו אליו מלוא הזכויות, כאשר המושב התחייב בהסכם איתו להביא לרישום הזכויות ("הואיל" חמישי בהסכם). שומה על המינהל לכבד את הסכמתו. הציפיות שיצר כבעל מקרקעין, בכך שנתן רשות להחזיק בקרקע והנזק שייגרם למחזיק כתוצאה מסילוקו, יכולים ליצור "השתק שביושר" שמקנה הכרה ביחסי הרשות שנוצרו, כאשר תכנם ותנאי סיומם נקבעים על פי שיקולי צדק. ( נינה זלצמן, רשיון במקרקעין, הפרקליט מב' (תשנ"ה - תשנ"ו , 24, 30). במקרה זה המנוח מכר את משקו הקודם ורכש בית מקצועי על סמך אותן ציפיות (עדות חיטמן עמ' 4 ש' 7-8).

            ההשתק הנ"ל יכול ליצור זכות של "רשות בלתי הדירה" (ה.פ 345/97, ברבירו נ' כפר יהושע, פ"מ, תשנ"ט, חלק 2, 817, 825); ע.א 2836/90, בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184).

בנסיבות הענין, העדר מחאה מצד המינהל, משמשת כהסכמה מכללא שלו לעצם החזקתו של המנוח ושל המבקשים בנכס.

בפס"ד "ברבירו" הנ"ל נקבע כי אי מחאתו של המינהל על החזקתו של מחזיק מגדילה את ציפיותיו של המחזיק ומבססת את הסתמכותו להמשך החזקתו בשטח.

בע.א 3217/91, פלר נ' יורשי המנוח דב אקסלרוד , פ"ד מו(2) 281, 285-286, נקבע ששתיקת הבעלים בנסיבות מהן ניתן ללמוד, כי אם היה ברצונו להתנגד להחזקה היה יכול לעשות כן בקלות, עשויים ליצור הסכמה להחזקה של המחזיק ולחסום את הדרך לטענת החזקה נוגדת.

למינהל היתה שהות מספקת למחות נגד החזקת המנוח במגרש ובמבנה, וכנגד החזקת המבקשים בהם, ומשלא עשה כן, אין הוא רשאי למנוע את רישום מלוא הזכויות במגרש על שמם, רק בשל שינוי מדיניות הרישום.

גם שיקול של שויון בין המבקשים לתושבים אחרים מובא בשיקולי צדק שעל בית המשפט לשקול בבואו להחליט אם להתיר לבעל המקרקעין לבטל את הרשיון שנתן (פס"ד "ברבירו" עמ' 827-828).

במועדים הרלוונטיים נהג המינהל לרשום את זכויות בעלי הבתים על מלוא שטח המגרש הזהה למגרש הנדון, ורק ביחס למבקשים סירב לעשות כן.

הגבלת העבירות בהסכם אינה שוללת את תוקף ההסכם שבין המושב ובין המבקשים (ע.א 6529/96, טקסטיל ריינס נ' ענת רייך ואח', פ"ד נג(2) 218; 236-237).

3. ביחס לטענות משיב 2 - כונס הנכסים

למשקם לא היתה סמכות לדון בשאלת תקפות עסקת המכר. העסקה כשרה והמבקשים אינם נדרשים לשאת בחובות האגודה.