פתח דבר
1. לפניי תובענה לפסק דין הצהרתי אשר יקבע כי המבקשים, ר.ח. חמאתי ובניו בע"מ, ג'וזף חמאתי וחנא חמאתי (להלן ביחד:
"המבקשים") , זכאים לממש את זכות החכירה של המשיב מספר 1, זאב רייכמן (להלן:
"רייכמן") במקרקעין הידועים כגוש 6180 חלקה 98, תת חלקות 1, 2, 3 ו-4 (להלן:
"המקרקעין"), וכן כי המבקשים זכאים להירשם כבעלי זכות החכירה במקום רייכמן, ורשאים לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין לשם סילוקו של חוב של אנור חברה לבניין ונכסים בע"מ (להלן:
"אנור") כלפיהם.
רקע עובדתי
2. רייכמן הוא הבעלים של זכות חכירה בשיעור של 52% במקרקעין נושא תובענה זו ויתרת זכות החכירה במקרקעין היא של יצחק משעל (להלן:
"משעל"). ביום 28/10/98 התקשרו רייכמן ומשעל, כל אחד, בהסכם קומבינציה עם חברת אנור לשם הקמת בניין מגורים על המקרקעין (להלן:
"הבניין" ו
"המיזם" לפי העניין; הסכמי הקומבינציה צורפו כנספחים א'1 ו-א'2 לתובענה).
בהמשך להסכמי הקומבינציה התקשרה אנור עם המבקשת מספר 1, ר.ח. חמאתי ובניו בע"מ (להלן:
"המבקשת") בהסכם מיום 26/2/01 שנושא את הכותרת "הסכם ביצוע בניה עד המפתח" (נספח ב' לתובענה, להלן:
"הסכם הביצוע"), שבמסגרתו התחייבה המבקשת לבנות את הבניין עד גמר, בהתאם לתוכניות, למפרט ולהנחיות אנור; זאת בתמורה לשלוש דירות על פי פירוט בנספח להסכם הביצוע (נספח ג' לתובענה), אשר אותן הייתה רשאית המבקשת לשעבד בתנאים שפורטו בנספח "לצורך השגת מימון לבנייה בתור ביטחונות", וכן - ככל הנראה - בתמורה לתשלום סכומים נוספים, אלא שהסכם הביצוע איננו נוקב בסכומים, אם כי הושארו בו רווחים לצורך מילויים של סכומים אלה (ראו: סעיף 20 להסכם הביצוע).
כעבור שלושה חודשים מתחילת העבודה, משהפרה אנור - כך לטענת המבקשים - את התחייבויותיה לפי הסכם הביצוע ולא שילמה למבקשת את המגיע לה, הפסיקה המבקשת את עבודתה במקרקעין, ואף הפעילה את זכות העיכבון המוקנית לה על פי דין: סגרה את אתר הבנייה בשלשלאות ומנעה את כניסתם של נציגי אנור אליו ואת המשך העבודות.
אנור ומנהלה, יהושע ברק (להלן:
"ברק"), הגישו נגד המבקשת תביעה ובקשה לצו מניעה זמני נגד הפעלת העיכבון במקרקעין [ת"א (שלום-ת"א) 65875/01; בש"א 116325/01] בבית משפט השלום בתל-אביב. בית משפט השלום (כב' השופטת ד' מארק-הורנצ'יק) דחה את הבקשה לצו מניעה זמני, וקבע כי המבקשת זכאית להמשיך ולמנוע את העבודות במקרקעין ואת כניסת נציגי אנור לאתר כל עוד לא יוסדר החוב הנטען (ההחלטה צורפה כנספח ד' לתובענה). המבקשת מצידה הגישה תביעה כספית נגד אנור ובמסגרתה בקשה להטלת עיקולים זמניים על נכסי אנור (בש"א 122897/01).
לאחר שנכשל ניסיונה של אנור "לשחרר" את המקרקעין להמשך עבודות הבנייה באמצעות בית המשפט, פנתה למבקשים בבקשה להסיר את העיכבון מעל המקרקעין ולאפשר את המשך עבודות הבנייה במיזם. התנהל משא ומתן בין הצדדים, שבמהלכו הגיעו אנור וברק מצד אחד והמבקשים מצד שני להסכם פשרה שנחתם ביניהם ביום 31/1/02 (נספח ז' לתובענה, להלן:
"הסכם הפשרה").
במסגרת הסכם הפשרה הוסכם על רישום הערת אזהרה על המקרקעין לטובת המבקשת, אשר עם רישומו של הבניין כבית משותף תיוחד לדירה מסוימת בבניין, היא דירה מספר 1 בקומה א' של הבניין (להלן:
"הדירה"), וכנגד רישומה של הערת אזהרה זו, הסכימה המבקשת להסרת הצו המונע מאנור או ממי מטעמה להיכנס למקרקעין ולהמשיך בבנייה עליהם. עוד הסכימו הצדדים להסכם הפשרה להפנות את הסכסוך הכספי שביניהם להליך בוררות, כאשר הערת האזהרה שתירשם לטובת המבקשת על המקרקעין תשמש לשם הבטחת ביצועו של פסק הבורר, אם וככל שיינתן לטובת המבקשת.
בהיות המקרקעין רשומים על שם רייכמן, חתם הלה ביום 31/1/02 לפני עו"ד יורם שטרית על מכתב המופנה למבקשים והנושא את הכותרת "רישום הערת אזהרה לטובתכם בגין המקרקעין ברח' ארנון 21 בר"ג הידועים כחלקה 98 בגוש 6180" שבו נתן הסכמתו לרישום הערת אזהרה כאמור (נספח ה' לתובענה, להלן:
"כתב ההתחייבות"). על סמך מכתב ההתחייבות נרשמה ביום 3/2/02 בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין (התשכ"ט - 1969) (להלן:
"חוק המקרקעין") על זכות החכירה של רייכמן במקרקעין (להלן:
"הערת האזהרה").
3. ביום 29/4/02 נעתר בית המשפט המחוזי בתל-אביב לבקשתם של משעל ושל גב' סטלה הולצמן למנות כונסי נכסים לשם השלמתו של המיזם, והמשיבים מספר 2 - 4 בתובענה שלפניי מונו לתפקיד (ה"פ 391/02, להלן:
"הכונסים").
אנור והמבקשת ניהלו ביניהן הליך בוררות, וביום 17/8/03 נתן הבורר, כב' השופט בדימוס יעקב שמעוני, את פסק הבורר (נספח י"א לתובענה, להלן:
"הבורר" ו
"פסק הבורר" לפי העניין). בפסק הבורר חויבה אנור לשלם למבקשת סך 300,176 ש"ח בתוספת ריבית והצמדה וכן סך 30,000 ש"ח הוצאות הבוררות ושכר טרחת עו"ד.
עם מתן פסק הבורר, פנתה המבקשת לרייכמן והודיעה לו על רצונה לממש את פסק הבורר בין היתר על דרך מימוש זכויותיו של רייכמן במקרקעין. משסירב רייכמן לדרישה זו, ולאחר תכתובת בין בא כוחו לבין בא כוחה של המבקשת, הגישו המבקשים את התובענה דנן ביום 10/2/04.
עוד יצוין בנקודה זו, כי ביום 3/6/03 ניתן צו פירוק נגד אנור (תיק פש"ר 1125/03) ומונה לה מנהל מיוחד, הוא המשיב מספר 6, עו"ד רונן גדות (להלן:
"המנהל המיוחד")
4. התובענה הוגשה תחילה נגד רייכמן, נגד הכונסים ונגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן:
"המינהל") כ"משיב פורמלי".
ביום 22/4/04 נמחק המינהל מן התובענה בהסכמת המבקשים (ראו: עמוד 1 לפרוטוקול מיום 22/4/04).
בהחלטתי מיום 16/3/05 הוריתי על צירופם של המנהל המיוחד ושל כונס הנכסים הרשמי (להלן:
"הכנ"ר") כמשיבים בתובענה.
טענות הצדדים
5. לטענת המבקשים, הערת האזהרה, כפי שעולה ממנה, נרשמה לטובתם על מלוא זכויותיו של רייכמן במקרקעין, ומשכך הם זכאים לממש את זכויותיו במקרקעין כדי החוב שנפסק לזכותם בפסק הבורר. עוד טוענים המבקשים, כי רייכמן ערב לחיוביה של אנור בפסק הבורר מכוח חתימתו על כתב ההתחייבות, כאשר יצויין כי הטענה בנוסח זה נטענה על ידי המבקשים לראשונה בסיכום טיעוניהם.