פסק-דין בתיק הפ 316/05

התביעה

1.  התובעים מבקשים מבית המשפט לתת פסק דין הצהרתי לפיו המקרקעין הידועים כחלקה 29 בגוש 22918 שבאדמות בית שאן [להלן - המקרקעין או החלקה], לרבות המבנים שעליהן, לא עברו הליך של הסדר זכויות בכלל ולחילופין ההליך היה לא ראוי ולפיכך אין לראותם כמקרקעין מוסדרים ואין לראות את נסח הרישום לגביהן כראיה חותכת לתוכנו. עוד בקשו כי בית המשפט יורה על תיקון הרישום בספרי המקרקעין באופן שיבוטל רישומה של הפטריארכיה הלטינית בירושלים [הנתבעת מס' 1, להלן - הנתבעת] כבעלת זכויות בחלקה.

החלקה וקורותיה

2.  החלקה נשוא התביעה היא בשטח של 5.909 דונם ורשומה כיום בשם הנתבעת בשלמות. הנתבעת הגישה נגד התובעים בבית משפט השלום בנצרת (ת"א 1997/03) תביעה לסילוק ידם של התובע מס' 1 ושל חברה שבבעלות התובע מס' 2, מן המקרקעין בטענה שהיא הבעלים שלהם וכי התובעים מחזיקים שלא כדין בשני מבנים הנמצאים על גבי החלקה. הגנתם של התובעים בבית משפט השלום היתה כי רכשו זכויות במקרקעין ועל כן מן הראוי לדחות את התביעה נגדם מחמת התיישנות, זכות קניין שביושר, רשות בלתי הדירה, ועוד. כנגד טענות אלה העלתה הנתבעת בבית משפט השלום את הטענה שיש לדחות את הגנתם של התובעים על הסף מן הטעם שמדובר במקרקעין מוסדרים וכי לאור סעיף 125 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 [להלן - חוק המקרקעין], "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו". ועוד מסתמכת הנתבעת על הוראות סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969, [להלן - פקודת ההסדר] על פיו "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה". המחלוקת בבית משפט השלום התמקדה, אם כן, בשאלה האם המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים אם לאו: אם תינתן תשובה חיובית,  כי אז יידחו טענותיהם של התובעים על הסף; אם התשובה שתינתן תהיה שלילית, כי אז ייפתח בפניהם פתח להוכיח את טענותיהם בדבר התיישנות, חזקה נוגדת, רכישה, זכויות שביושר, רשות שימוש בלתי הדירה ועוד. בית משפט השלום סבר כי מן הראוי שלא יחליט בעניין אגב אורחה ועיכב את המשך הדיון בפניו על מנת שהתובעים יפנו לבית משפט זה וינסו לקבל ממנו פסק דין המאשר את טענותיהם.

3.  התובעים טוענים כי אין לראות את החלקה כמקרקעין שעברו הסדר על פי פקודת ההסדר. על מנת לעמוד על מהותה של הטענה אפרט תחילה את קורותיהם של המקרקעין. הרישום המוקדם ביותר הקיים לגבי המקרקעין הוא רישום על פי השיטה הישנה בספר מס' 26 דף 95, בו רשומים הפרטים הבאים:

מספר השטר: 707; תאריך הרישום: 9.9.1930; סוג האדמה: מירי; תיאור המקרקעין: שני בתים הראשון מכיל שלושה חדרים ודירה, השני שני חדרים עם כנסיה וחדר; השטח: 5.909 דונם; סוג העסקה: רישום [registration]; תשלום של בדל מית'ל [(/DE+D], מספר אישור הרשות 10420 מיום 27.8.1930; שם המעביר: ממשלת פלסתינה [א"י]; שם המקבל: הפטריארכיה הלטינית ירושלים; החלק: בשלמות; התמורה המוצהרת: 874 לא"י.

4.  מטיעוני הצדדים לא הוברר נכון כיצד ועל סמך מה נרשמה ממשלת פלסתינה [א"י] כבעלים של החלקה ומה היה הרישום שקדם לרישום הזה. אך למדנו אודות ההיסטוריה שקדמה לרישום הזה מספרו של דוכן, דיני קרקעות בארץ ישראל, תרפ"ה בעמוד 143 ואילך. והרי מה שלמדנו: "הקרקעות שמדובר בהן הן אדמות מסוג מודורה הידעות גם בשם ה"ג'יפתלק" של בית שאן. הן היו מורכבות מארבעה סוגים: א. קרקעות "בית שאן"; ב. הקרקעות הידועות בשם סוגר אל חר; ג. הקרקעות הידועות בשם באשאמוה; ד. החלקה הידועה בשם "מבעיה". מאחר והן לא עובדו בידי מחזיקיהן העמידה אותן הממשלה העותומנית למכירה פומבית. אולם בשעה ששלטונות המקום סידרו כבר את כל הדרוש בשביל מכירת הקרקעות, נתקבלה ידיעה מקושטא, שכל הקרקעות האלו נרכשו על ידי השולטן עבדול חמיד ואין צורך, איפוא, למוכרן במקום המעשה. שנים מועטות לאחר מכן לערך בשנת 1881, נתקבלה פקודה לרשום את כל הקרקעות האלו בספרי האחוזה כקרקעות השייכות לשולטן עבדול חמיד בתור קניינו הפרטי וכך נרשמו באותה שנה קרקעות בית שאן (חלקה א') בתור "ג'יפתלך" של השולטן, ושאר שלוש החלקות הנזכרות לעיל נרשמו באותו פרק זמן (שנת 1889 עד 1881) על שם ערביי המחוז בית שאן ורק אחר כך נרכשו על יסודות שונים על ידי מנהלי ה"גיפתלך" של השולטן ונרשמו על שמו. 

דוכן ממשיך ומתאר שם בעמ' 145 ש"קרקעות אלה נעשו ידועות בשם מודורה ואוצר ממשלה היה מקבל 12.5%מעשר וגם 10% דמי חכירה. לשם קביעת יחסים יורידים בין הממשלה ועובדי הקרקעות הללו אמרה הממשלה להתקשר עם האיכרים על ידי חוזה חכירה כמו בשאר המקומות, אולם תושבי בית שאן דחו את הצעת הממשלה וטענו שהקרקע שלהם ושל אבות אבותיהם, אלא שממשלת טורקיה (השולטן) גזלה אותם מהם, ואת 10% מהיבול דמי חכירה שילמו רק מפני שממשלת טורקיה האכזרית כפתה אותם על כך. ממשלת ארץ ישראל הנוכחית, על אף פי שמנקודת מבט של החוק יש לה זכות חוקית על קרקעות אלה, התחשבה עם הצדק והיושר והסכימה להתקשר עם האיכרים בתנאים מיוחדים ולמכור להם קרקעות אלו בתור קניין פרטי וליתן להם קושאנים כמו לשאר האיכרים העובדים קרקעות "מירי" ולרשום בספרי האחוזה על שם עובדיהן, ובאלו מקרים אף על שם שבטים, את הקרקעות של הכפרים המפורטים ברשימה מיוחדת המצורפת אל החוזה".

דוכן, במהדורה משנת 1953 מבהיר בעמ' 336:

"שטחים גדולים של קרקעות ג'פתליק נתרכזו בידי השולטן האחרון עבדול חמיד. אחרי המפכה בתורכיה ואחרי התקן החוקה החדשה במדינת העותומנים בשנת 1908 באה הממשלה והפקיעה את קרקעות ג'פתליק מרשותו של השולטן וצרפה אותן אל סוג הקרקעות של המדינה. כל הקרקעות האלה נעשו קנינה של ממשלת המנדאט".

5.  ואכן, בעיתון הרשמי של ממשלת פלסתינה [א"י] מיום 15.1.1922 פורסם חוזה המתייחס, בין היתר, למקרקעי העיר בית שאן בהם נכללת החלקה הנדונה. החוזה נחתם בין ממשלת פלסתינה [א"י] מצד אחד, ובין מעבדי הקרקעות מצד שני, ביחס לקרקעות הנמצאות כולן באיזור עמק בית שאן וסביבתו. במבוא לחוזה נאמר כי האדמות נשוא החוזה היו רשומות בשעתן על שם הסולטן העותומני עבד אל חמיד השני, אשר באמצעות הממשלה התורכית, החכיר אותם מעת לעת לאכרים שונים כנגד דמי חכירה שעלו לכדי 10% מהיבול. ממשלת פלסתינה [א"י] המשיכה לגבות את דמי החכירה וכן מיסים נוספים המוטלים על קרקעות מסוג מודורה. האיכרים המחזיקים מינו את וודיע אפנדי בוסטני כבא כוחם להסדרת זכויותיהם בקרקעות מול הממשלה ואילו הנציב העליון מינה את מר אלברט אברמסון נשיא ועדת הקרקעות לחתום על החוזה בשם הממשלה.

עקרי החוזה הם אלה:

א. המעבדים הנוכחים של אדמות המודורה עליהן חל החוזה, יהיו לבעלים של קרקעות מסוג מירי והאדמה שעובדה על ידיהם תועבר אליהם בספרי האחוזה של הממשלה;

ב. שטר הקניין (קושאן טאבו) שיינתן למחזיקים שהקרקע תעבור לרשותם, יהיה שטר בעל תוקף ככל הקושנים של בעלי קרקעות מירי אחרים;

ג. ייפתח משרד ספרי אחוזה בבית שאן למשך הזמן הדרוש לנתינת שטרי המקנה לאנשים שאליהם תועבר הקרקע;

ד.  הוסדרו התשלומים השונים שייגבו מהמחזיקים עד ההעברה של הקרקע על שמם. האיכרים ישלמו לממשלה דמי העברה [(/D *7HJ(] בסך 150 גרוש מצרי לכל דונם אדמת שלחין ו- 125 גרוש מצרי לכל דונם אדמת בעל. דמי ההעברה הנ"ל יפרעו יחד עם המעשרות ב- 15 שעורים שנתיים שווים במשך 15 שנה מיום חתימת החוזה;

ה.  כל אדמה עזובה (מתרוכה) הנחוצה לכפרים לשימושם, תחומיה ייקבעו על ידי הוועדה שתמונה בהמשך החוזה;

ו.  כל אדם בוגר אשר החזיק בקרקע 10 שנים רצופות או שקיבל אותה בירושה, יש לו זכות לקבל את הקרקע ולרשום אותה בשמו, בהתאם להיקף הגידול;

ז.  נקבעו הסדרים להקניית קרקע למשפחות ולשבטים;