פסק-דין בתיק הפ 139/03

1. בהמרצת הפתיחה המתוקנת התבקש סעד הצהרתי, לפיו חלוקת זכויות הבנייה אשר הוקצו על פי התב"ע המתוארת במסגרת המרצת הפתיחה, בהתייחס למקרקעין בגוש 6371 חלקה 9 בשטח של 21,028 מ"ר, הנמצאים בתחום השיפוט של העיר פ"ת (להלן: "המקרקעין") שייכים למבקש יחד עם המשיבים 1-3, מאחר והמבקש הוא חוכר רשום ל- 999 שנים בחלק מהמקרקעין.

לדברי המבקש, הוא בעל זכות חכירה רשומה לתקופה של 999 שנה בשטח של 717 מ"ר במקרקעין על פי שטר חכירה 8518/1970.

החכירה מתייחסת לקטע המסומן א' המתוחם באדום בתרשים אשר צורף לשטר השכירות (להלן: " הנכס").

המקרקעין נשוא התביעה שימשו כקרקע לייצור חקלאי ובשטחם מצויה באר.

הבאר והקרקע מסביבה יוחדו במסגרת הסכם החכירה למבקש ואילו יתרת הקרקע היתה בשימוש המשיבים 1-3.

המבקש טען כי בתחילת שנות ה- 90 עבר איזור מעבר כפר גנים, מזרחית לגבעת שמואל, הליך של שינוי יעוד מחקלאי למגורים. במסגרת הליך זה נכללו גם המקרקעין נשוא התביעה בשינוי היעוד וחלים עליהם הוראות תוכנית לבנייה ומגורים אשר אושרה ביום 23.5.94 שמספרה פת/ במ/179/ 14 (להלן:" התוכנית").

התוכנית היקנתה זכות בנייה של 38 יחידות דיור צמודות קרקע על המקרקעין, כלומר, על כל חלקה 9 בשלמות כפי שפורט על ידי המבקש בטבלה במסגרת המרצת הפתיחה.

המבקש צירף העתק מתקנות התוכנית וטבלה אותה הגדירה כ" טבלת הקצאה".

המבקש ציין כי הנכס נכלל בתוכנית וכנגד השטח שתרם לתוכנית הותרה בניית 38 יחידות דיור צמודות קרקע על המקרקעין.

ביום 8.6.97 אושרה תוכנית פת/מק/179/ 14/א המהווה תיקון לתוכנית, לפיה השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו על ידי הרשות המקומית ויירשמו על שם עירית פ"ת.

(התוכנית והתיקון להלן יחד:" התב"ע).

ביום 13.8.02 פנה המבקש לב"כ המשיבים 1-3 עו"ד שגיב בבקשה כי לא תבוצע דיספוזיציה במקרקעין עד אשר הצדדים יתקשרו בהסכם שיתוף, אשר מסדיר את הזכויות המגיעות לכל אחד מהם על פי אפשרויות הבנייה בתב"ע.

תשובת ב"כ המשיבים 1-3 היתה כי המשיבים 1-3 הם הבעלים היחידים ובשלמות של כל החלקות שהוקצו על פי הטבלה וכי על המבקש לפנות לעירית פ"ת בלבד.

עוד בשנת 92' אושר למבקש על ידי עיריית פ"ת כי זכויותיו הן יחסיות לשטח המקרקעין שהופשר.

המבקש טען כי בבעלותו 717/21028 חלקים מהמקרקעין ולכן הוא זכאי לקבל תמורה על פי חלקו היחסי בגין זכויות הבנייה שאושרו על כל המקרקעין בשלמות.

המשיבים 1-3 אינם יכולים להפטר מכל חלקי המקרקעין שמכרו למבקש ולטעון לבעלות שנותרה באחוזי בנייה על אותם מקרקעין.

מהוראות חוזה החכירה עולה כי הכוונה האמיתית היתה להעביר למבקש זכויות בעלות בנכס.

רק מאחר שלא ניתן היה לחלק את המקרקעין נחתם באותה עת הסכם חכירה אשר יאפשר שימוש ללא הפרעה בנכס, עד אשר תיעשה תוכנית חלוקה שתאפשר את חלוקת המקרקעין ורישום המבקש כבעלים של הנכס.

המבקש הפנה בעניין זה להוראות סעיפי חוזה החכירה.