פסק-דין בתיק הפ 1214/06

רקע

המבקשות (להלן: "נצבא") ומשיבה 1 (להלן: "דורי") בעלים במשותף של קניון חורב בחיפה הכולל מרכז מסחרי, מרכז רפואי, משרדים וחניון תת-קרקעי וידוע כחלקה 134 גוש 10782 וחלק מחלקה 140 גוש 10382 (להלן: "הקניון") ומגרשים סמוכים הידועים כחלקות 67 ו - 83 בגוש 10782 (להלן: "המגרשים הסמוכים"). לניהול הקניון והחניון התת קרקעי ייסדו נצבא ודורי את ניהול מרכז חורב בע"מ (להלן: "חברת הניהול") וחניון מרכז חורב בע"מ (להלן: "חברת החניון").

להסדרת היחסים בקשר עם הבעלות בקניון ובמגרשים הסמוכים וניהול הקניון והחניון נערכו מספר הסכמים אשר בין היתר כללו הוראות בדבר מתן זכות סירוב ראשונה לכל אחד מהצדדים לרכישת חלקו של צד השני בקניון (להלן: "זכות הקדימה").

בתובענה שלפני עותרות המבקשות להצהיר כי לנצבא זכות קדימה ואשר מומשה על ידה כדין:

א.      לרכישת זכויות דורי בקניון.

ב.      לרכישת המגרשים הסמוכים.

ג.        לרכישת מניות דורי בחברת הניהול.

ד.      לרכישת מניות דורי בחברת החניון.

כן עותרות המבקשות למינוי בורר לקביעת ערך מניות חברת החניון.

טענות המבקשות

ביום 30.4.06 שלחה דורי אל נצבא מכתב בו לכאורה הוצע לנצבא לממש את זכות הקדימה (להלן: "מכתב אפריל") אולם מכתב זה לא כלל הצעה מפורטת לרכישת זכויות דורי במקרקעין או בחברות הניהול והחניון, ועל כן אין לראות במכתב אפריל הצעה למימוש זכות הקדימה.

במועד משלוח מכתב אפריל לא הייתה בידי דורי הצעה ובוודאי לא הסכם חתום בקשר עם מכירת זכויות דורי בקניון ו/או בחברות הניהול והחניון, ומשא ומתן שנוהל בין דורי לבין גב ים לקרקעות בע"מ (להלן: "גב ים") בקשר עם מכירת הזכויות האמורות הופסק לאחר שגב ים עמדה על רצונה לרכוש את מלוא הזכויות בקניון. בהתאם, אפילו יימצא שבמכתב אפריל הייתה הצעה למימוש זכות הקדימה הצעה זו פקעה.

ביום 21.6.06 שלחה דורי לנצבא מכתב נוסף הנסמך על מכתבה מיום 30.4.06 בו הציעה דורי לנצבא לממש את זכות הקדימה תוך שבעה ימים (להלן: "מכתב יוני"), אולם מכתב זה הגיע לידי נצבא רק ביום 30.7.06. זאת ועוד. בפניה זו התכוונה דורי לבחון את עמדתה העקרונית של נצבא בנוגע לאפשרות מימוש זכות הקדימה ואין לראותה כהצעה למימוש זכות זו.

ביום 27.7.06 פורסמה ידיעה לפיה דורי התקשרה בהסכם למכירת זכויותיה בקניון (להלן: "הסכם המכר") למשיבה 2 שבשליטת גזית- גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ (להלן: "גזית"). בסמוך פנה נציג נצבא, מרדכי הרשקוביץ (להלן: "הרשקוביץ") אל דורי וציין, כי לנצבא זכות קדימה לרכישת זכויות דורי בקניון.

ביום 30.7.06 הודיעה נצבא לדורי כי היא עומדת על זכות הקדימה שהוקנתה לה וכי היא מבקשת לקבל העתק מהסכם בין דורי לגזית אם וככל שנחתם ו/או לקבל את פרטי התנאים המהותיים של העסקה האמורה. דורי דחתה פניה זו וטענה כי זכות הקדימה של נצבא פגה. למרות כפירתה לכאורה בזכות הקדימה של נצבא, העבירה דורי להרשקוביץ העתק מההסכם שנחתם בינה לבין גזית.

בסמוך ולאחר שהתקיימה פגישה בין הרשקוביץ לבין נציג דורי העבירה נצבא לדורי ביום 15.8.06 שלושה מכתבים בהם הודיעה לדורי כי היא מבקשת לממש את זכות הקדימה שהוקנתה לה ביחס לקניון ולמניות חברות הניהול והחניון שהוחזקו בידי דורי. בהתאם, ביקשה נצבא לקבל פירוט התמורה בעד המניות האמורות.

על פי הודעת דורי וגזית רק ביום 5.9.06 הושלמה העסקה ביניהן. בהתאם, רק במועד האמור הייתה בידי דורי הצעה סופית בלתי הדירה לגביה הייתה נצבא זכאית להודיע על מימוש זכות הקדימה שהייתה לה.

ביום 13.9.06 החליט דירקטוריון נצבא לממש את זכות הקדימה. ביום 28.9.06 ועוד בטרם חלפו  30 יום מהיום בו הושלמה העיסקה בין דורי לגזית, הודיעה נצבא לדורי על מימוש זכות הקדימה וכי היא מוכנה לשלם עבור הנכס והחלקות הסמוכות את סכומי התמורה המפורטים בהסכם המכר.

אם וכאשר יפסוק בית המשפט כי לנצבא זכות קדימה, תשולם התמורה הנקובה בהסכם המכר ללא שיהוי.

אפילו יימצא שאין לנצבא זכות קדימה לרכישת חלקה של דורי בקניון זכאית היא לזכות קדימה לרכישת מניות דורי בחברת החניון בהתאם להסדר שנקבע בתקנון חברת החניון.

בהתנהגותה הודתה דורי בזכות הקדימה אשר הוקנתה לנצבא, לפיכך טענה לפיה פקעה זכות זו מכוח סעיף 34 (ב) לחוק המקרקעין, המגבילה תוקף הסכמה על הגבלת עבירות זכות במקרקעין בבעלות משותפת ל - 5 שנים בלבד, נטענת בחוסר תום לב.