פתח דבר
1. הבנק הלווה כספים לקונה דירה, כנגד התחייבות לרישום משכנתא על הדירה לטובת הבנק להבטחת החזר ההלוואה - התחייבות שניתנה הן על ידי הקונה והן על ידי המוכרים. משלא נפרעה ההלוואה והדירה לא נרשמה על שם הקונה, פנה הבנק בתובענה דנן, שבה עתר להורות לרשם המקרקעין לרשום את המשכנתא לזכות הבנק - בין על זכויות המוכרים בדירה, ובין על זכויות הקונה תוך מתן הוראה בהתאם לרישום הזכויות בדירה על שמו של האחרון.
רקע עובדתי
2. המשיבים 1 ו-2, מרדכי חזי ולבנה חזי (להלן: "
מרדכי" ו-"
לבנה" לפי העניין, וביחד יכונו: "
המוכרים"), היו נשואים זה לזה, והם הבעלים הרשומים בזכויות החכירה בדירה ברחוב כ"ט בנובמבר 25/25 בבת ים במקרקעין הידועים כגוש 7128 חלקה 191 תת חלקה 27 (להלן: "
הדירה").
לאחר גירושיהם, ביום 25/1/01 התקשרו המוכרים בהסכם עם משיב 3, יונה גמבש (להלן: "
הקונה") שלפיו מכרו לו את הדירה (להלן: "
ההסכם", צורף כנספח ב לתובענה). ביום 26/3/01 נרשמה הערת אזהרה בהתאם לטובת הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
תמורת הדירה נקבעה בהסכם בסכום בשקלים השווה ל-175,000$ (להלן: "
התמורה"), כאשר נאמר כי זו תשולם כדלקמן: 30,000 דולר לידי לבנה במעמד החתימה על ההסכם, 30,000 דולר נוספים לידי לבנה ביום 15/3/01, ואילו יתרת התמורה בסכום של 115,000 דולר נקבע בהסכם כי תשולם במועד קבלת הלוואה שיטול הקונה מהבנק וכן נקבעו הסדרים מפורטים בדבר חלוקתו של סכום זה - כאשר חלקו נועד לסילוק משכנתא שבעת החתימה על ההסכם היתה רשומה על זכויות המוכרים בדירה לטובת בנק טפחות, והיתרה נועדה בחלקה לחזי ובחלקה ללבנה (ראו: סעיף 4 להסכם).
בהסכם נאמר כי בחתימה עליו אישרה לבנה את קבלת התשלום הראשון בסך 30,000 דולר וביום 26/3/01 הוצג לבנק "אישור תשלום ע"ח מחיר הנכס" לפיו אישרו המוכרים בחתימתם - כאשר יצוין כי לבנה מתכחשת לחתימה הנחזית כשלה - הן את קבלת התשלום הראשון כאמור והן את קבלת התשלום השני ובסה"כ 60,000 דולר (להלן: "
מסמך אישור התשלום" צורף כנספח ו לתובענה).
3. לצורך מימון יתרת תשלום התמורה עבור הדירה, נטל הקונה הלוואה מהבנק המבקש - משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (להלן: "
הבנק") בסכום של 484,500 ש"ח בהתאם להסכם הלוואה מיום 29/3/01 (להלן: "
ההלוואה" ו"
הסכם ההלוואה" לפי העניין, צורף כנספח ז לתובענה), כנגד התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק על הזכויות בדירה.
בסעיף 5 להסכם נאמר כי כ-179,000 ש"ח מסכום ההלוואה שנטל הקונה כאמור, ישולמו ישירות לבנק טפחות באמצעות בא-כוחו לצורך פרעון הלוואה שניתנה בזמנו למוכרים על ידי בנק טפחות וכנגד הסרת המשכנתא שהיתה רשומה לזכותו; ובהתאם ניתנה לבנק ביום 25/3/01 "הוראת קיזוז בלתי חוזרת" מסכום ההלוואה, החתומה על ידי הקונה ונחזית להיות חתומה גם על ידי המוכרים - אלא שלבנה מכחישה גם את חתימתה זו (להלן: "
הוראת הקיזוז הבלתי חוזרת", צורפה כנספח ט' לתובענה); ומשכך הבנק העביר את הסכום כאמור לידי עו"ד יצחק גיא, בא-כוחו של בנק טפחות (ראו: נספח ט/1 לתובענה) אשר מצידו הסיר את המשכנתא שהיתה רשומה לזכותו של בנק זה.
בהמשך לכך ניתנה לבנק הוראה בלתי חוזרת מיום 1/4/01, הנחזית להיות חתומה על ידי המוכרים - כאשר גם בנוגע למסמך זה מכחישה לבנה את החתימה הנחזית כחתימתה - שלפיה לאחר התשלום לבנק טפחות, תתחלק יתרת כספי ההלוואה באופן שסכום של 252,000 ש"ח ישולם לידי חזי וסכום של 53,000 ש"ח ישולם לפקודת לבנה (להלן: "
הוראת התשלום", צורפה כנספח י לתובענה); וכך אמנם נעשה (העתקי השיקים צורפו כנספחים י/1 וי/2 לתובענה).
4. קודם לחתימה על הסכם ההלוואה ובהתאם לאמור בסעיף 22ג להסכם זה, ביום 26/3/01 נרשם בלשכת רישום המשכונות משכון לטובת הבנק על זכויותיו החוזיות של הקונה בדירה כתנאי למתן ההלוואה ולהבטחת פרעונה (להלן: "
המשכון", אישור על רישום המשכון צורף כנספח ח לתובענה).
בסעיף 22ב להסכם ההלוואה התחייב הקונה כי במועד רישום הדירה על שמו, תירשם משכנתא לטובת הבנק על זכויותיו בדירה, וביום 26/3/01 נרשמה הערת אזהרה לזכות הבנק בגין התחייבות זו.
כתנאי נוסף למתן ההלוואה על ידי הבנק ולהבטחת פרעונה חתמו המוכרים - כטענת הבנק, שכן על אף מסמך זה לבנה מכחישה את חתימתה - על כתב התחייבות מצידם לרישום משכנתא לטובת הבנק, בהתקיים התנאים האמורים בו (להלן: "
כתב ההתחייבות", צורף כנספח ה לתובענה). בכתב ההתחייבות נתבקש הבנק להעמיד לרשות הקונה את כספי ההלוואה על פי הוראתם של המוכרים וזאת עוד בטרם סיום הליכי רישום המשכנתא על הדירה לזכות הבנק.
5. משלא נפרעה ההלוואה, פתח הבנק בהליכי הוצאה לפועל למימוש המשכון, ואולם מאחר שהדירה לא נרשמה על שם הקונה וכל עוד היא רשומה על שם המוכרים, לא היה בידי הבנק לממש את המשכון. חובו של הקונה נכון למועד הגשת התובענה עומד על סך 683,320 ש"ח (ראו: תדפיס ספרי הבנק שצורף כנספח יא לתובענה).
משכך, פנה הבנק בתביעה דנן שבה נתבקש בית המשפט ליתן צו הצהרתי שלפיו הבנק זכאי שתירשם לטובתו משכנתא בלשכת רישום המקרקעין על הזכויות בדירה; ובהתאם, להורות לרשם המקרקעין לרשום את הזכויות בדירה על שם הקונה בד בבד עם רישום המשכנתא לטובת הבנק, ולחלופין להורות לרשם המקרקעין לרשום את המשכנתא לטובת הבנק על זכויות המוכרים בדירה; כאשר בכל מקרה יכלול שטר המשכנתא את כל התנאים המקובלים על הבנק ובכלל זה ויתור על טענות הגנה על פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן: "
חוק הגנת הדייר") וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967 (להלן: "
חוק ההוצאה לפועל"- וכל זאת לצורך פרעון חוב ההלוואה לבנק.
לביצוע האמור, על פי כל אחת משתי החלופות הנזכרות, נתבקש מינויה של ב"כ הבנק, עו"ד יפית מור, ככונסת נכסים.
גדר המחלוקת
6. לבנה אינה מכחישה את חתימתה על ההסכם ואולם לטענתה היא לא חתמה על כתב ההתחייבות, ומשנודע לה שחתימתה זויפה הגישה ביום 22/7/03 תלונה למשטרה (אישור על הגשת התלונה סומן ת/2). עוד טוענת לבנה, כי גם החתימות הנחזות להיות שלה על גבי מסמך אישור התשלום, על הוראת הקיזוז הבלתי חוזרת, ועל הוראת התשלום, אינן שלה (כתב ההתחייבות, מסמך אישור התשלום, הוראת הקיזוז הבלתי חוזרת והוראת התשלום ייקראו להלן ביחד: "
המסמכים שבמחלוקת").
משלא חתמה על המסמכים שבמחלוקת כטענתה, אין הבנק יכול לאכוף עליה את רישום המשכנתא.
טענה נוספת שבפי לבנה היא כי ניהלה יחסי זוגיות עם הקונה וכי למעשה מעולם לא ויתרה על חלקה במחצית הזכויות בדירה וכל הליך המכירה נעשה על רקע הבטחתו של הקונה שלפיה זכויותיה במחצית הדירה לא ייפגעו. במסגרת זו לטענתה אף נחתם הסכם נאמנות בינה לבין הקונה הקובע כי מחצית הזכויות בדירה שייכות לה (להלן: "
הסכם הנאמנות").