1. עניינה של תובענה זו בקביעת גובה הפיצויים המגיעים למבקש מהמשיבה. זאת, מחמת הפקעת שטח בן 16 מ"ר בו הוא מחזיק בקומת הקרקע של הבניין ברחוב שבטי ישראל 58 יפו, והמשמש אותו כעסק לעבודות אינסטלציה (להלן: "
הנכס").
לטענת המבקש, הינו "
דייר מוגן" בנכס - כמשמעות מונח זה ב
חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "
חוק הגנת הדייר"). מנגד, על אף שהמשיבה טענה כי המבקש כלל לא הוכיח כי הוא בעל זכויות בנכס - הרי שבפועל לא התנגדה למתן פיצויים על בסיס זכות נטענת זו (
סעיף 31(א) לסיכומי המשיבה).
כרקע עובדתי להגשת התובענה יוער כי השטח עליו מצוי הנכס הופקע בראשית שנת 1996, אך הודעה בדבר הפקעה זו נמסרה למבקש רק במחצית שנת 2004. בסמוך לאחר מכן, התנהלו מגעים בין המבקש ועיריית ת"א בעניין גובה הפיצויים להם זכאי המבקש עבור פינוי הנכס. במסגרת זאת, דחה המבקש הצעה לקבל פיצויים בגובה 8,050 דולר - שנקבעה על פי חוות דעת שמאית, שהזמינה המשיבה, שבבסיסה זכויות המבקש כדייר מוגן בנכס.
2. בהסכמת באי כוח הצדדים הוחלט על מינוי מר יוסף קול כשמאי מטעם בית המשפט "
אשר ייתן חוות דעת לגבי שווי הנכס ביום ההפקעה וייקח בחשבון את זכויותיו של המבקש בנכס. כמו כן יבדוק השמאי אפשרויות של סידור חלוף לעסקו של המבקש" (ישיבת בית המשפט מיום 1.2.2006, עמ' 2 לפרוטוקול).
בהתאם להחלטה זו, נתן השמאי קול את חוות דעתו ובה קבע את הערכים הבאים: שווי הנכס במועד ההפקעה - 18,500 דולר; שווי זכויות המבקש בנכס כדייר מוגן במועד ההפקעה - 11,400 דולר; הוצאות העברה והתאמה - 2,000 דולר (
סעיף 11 לחוות הדעת, וכן ראו
סעיפים 2.3, 6.2 ו-6.3 לחוות הדעת).
לעניין מוניטין הנכס כעסק נקבע על ידי השמאי ערך אפס, מחמת ש"
מיקום העסק אינו רלוונטי להשגת עבודות על ידי המפעיל" (
סעיף 9.10 לחוות הדעת), ולעניין מיסוי הפיצויים לא התייחס השמאי - מחמת שסבר כי הוא אינו בתחום התמחותו (
סעיף 9.14 לחוות הדעת).
בעניין אפשרויות של סידור חלוף קבע השמאי כי "
קיים היצע רב של שטחים להשכרה באזור הסמוך, המתאימים לתחום עיסוקו של הדייר המוגן" (
סעיף 11.5 לחוות הדעת). בתשובה לשאלות הבהרה שנמסרו לו בעניין זה על ידי בא כוח המשיבה ענה השמאי כי בדברים אלו "
הכוונה היא לשטחים בשכירות חופשית" וכי לא חיפש ולא איתר נכסים בדמי מפתח באזור הסמוך, זאת שכן להערכתו "
שטחים להשכרה בדמי מפתח יהיו נדירים ביותר בשוק בכלל, ובאזור הסמוך בפרט".
3. על "
מסקנות" חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט חלק המבקש בסיכומיו, אשר טען כי "
מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכויות שהופקעו באותו מצב כספי, שבו היה עומד אלמלא ההפקעה ..." (אריה קמר
דיני הפקעת מקרקעין עמ' 414 (מהדורה שישית, 2001)). מכאן טענתו כי יש לפצותו בגין ראשי נזק מסוימים, לרבות אחדים שכלל לא אוזכרו בחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט.
דיון
4. אין חולק כי המבקש זכאי לפיצויים בגין הפקעת הנכס נשוא הדיון, וכי מן הראוי כי מצבו לא יורע בשל האקט השלטוני אשר נכפה עליו. ואולם, ראשי הנזק אשר בגינם יש לפצות את המבקש צריכים להיות מעוגנים בדין. לענייננו,
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "
חוק התכנון והבניה"), שהוא החוק מכוחו הופקע הנכס; וכן ההלכה הפסוקה.
בעניין "סידור חלוף"
המבקש טוען כי מחמת היעדר אפשרות להשיג דירה אחרת בדמי מפתח באזור הסמוך לנכס, יש להעניק לו כפיצוי את שווי הנכס במועד ההפקעה כפי שנקבע בחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט. לטענתו, הוא זכאי ל"
סידור חלוף" (בלשון
חוק הגנת הדייר) -
ולא רק לשווי זכויותיו בנכס כדייר מוגן. לתמיכת טענתו מפנה המבקש להלכת
שינפלד - ת"א (שלום - ת"א) 114626/00
שינפלד בע"מ נ' מונדרי, דינים שלום י"ט 332. הלכת שינפלד האמורה, זולת העובדה שאינה מהווה תקדים מחייב, גם אינה רלבנטית לענייננו, מחמת ששם דובר על דירת מגורים.
לפי ההלכה הפסוקה - כפי שנקבעה בבית המשפט העליון -
אין דייר מוגן בנכס המשמש כ
עסק זכאי לפיצוי בגין "
סידור חלוף", שכן הוראת
סעיף 194 לחוק התכנון והבניה מחייבת רשות מפקיעה להעמיד שיכון חלוף רק למי דייר שפונה מבית מגורים. ראו: ע"א 7957/01
קלפא נ' הוועדה המקומית, פ"ד נז (1) 625 - להלן: "
פרשת קלפא".
לפיכך, יפוצה המבקש בשווי זכויותיו בנכס כדייר מוגן לפי חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט - בסך של 11,400 דולר, לפי שער חליפין 3.12 ש"ח לדולר ביום ההפקעה (11.1.1996) -
35,568 ש"ח.
בעניין הוספת הפרשי הצמדה וריבית
לטענת המבקש, על סכום הפיצויים העיקרי שיפסק לו יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית, לפי הוראת
סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן: "
החוק לתיקון דיני הרכישה"), שזו לשונה:
"
(א) נרכשו זכויות במקרקעין מכוח חוק רכישה פלוני, ישולמו לבעל הזכויות פיצויים בסכום שווי הזכויות כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה עד יום ט' בניסן התשנ"ג (31 במרס 1993), וריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה מיום י' בניסן התשנ"ג (1 באפריל 1993) ואילך על שווי הזכויות בלבד, לפי זה:
(1) הריבית תחושב ממועד הרכישה עד יום התשלום בפועל או הפקדת הסכום לזכות בעל הזכויות לפי האמור בסעיף קטן (ב);