1. בקשה לסעד הצהרתי לפיו ביום 1/9/2010 פקעו זכויות חכירת המשנה שהיו למשיבים כלפי המבקשת בחלקה 196 בגוש 7107, המצויה ברח' תושיה 9 בתל אביב.
2. העובדות בתיק זה, רובן ככולן, אינן שנויות במחלוקת. בדיון שהתקים ביום 19/4/12 הסכימו הצדדים לוותר על חקירת עדים ולסכם את טענותיהם על יסוד כתבי בי דין והמסמכים שבתיק בית המשפט. בדיון זה הובהר שתיק זה אינו דן כלל בשאלת החזקה במקרקעין, וגם אם יינתן הסעד ההצהרתי על פי הבקשה, שומה על המבקשת לנקוט בהליך נפרד לפינוי המחזיקים בנכס.
וכך נרשם בעניין זה מפי ב"כ המבקשת:
"אינני מעוניין בשלב זה להגיש תביעת פינוי נגד צד ג'. אינני מבקש בגדר המרצת הפתיחה סעד של פינוי כלפי המשיבה 1. אני מעוניין רק בסעד הצהרתי שאומר שחכירת המשנה פקעה. כמובן, אינני מוותר על זכותי להגיש בעתיד תביעת פינוי נגד המשיבה או נגד צד ג'". (עמ' 17 ש' 14 - 17).
3. עוד ראוי לציין בפתח הדברים, כי המשיב 2 לא נטל חלק בדיון. אם יוכח להנחת דעתי כי הוזמן כדין, כי אז יחולו גם עליו תוצאות פסק הדין דלקמן.
העובדות הצריכות לעניין
4. עיריית תל אביב (להלן: "
העירייה") היא הבעלים של חלקה 196 בגוש 7107, המצויה ברח' תושיה 9 בתל אביב (להלן: "
המקרקעין").
5. המבקשת (להלן: "
תל ישראל") חכרה את המקרקעין מהעירייה בחכירה לדורות לתקופה של 60 שנה מיום 1/5/1950. (חוזה חכירה מיום 28/8/1958 צורף כנספח 1 להמרצת הפתיחה, להלן: "
חוזה החכירה").
6. בהתאם לסע' 2 לחוזה החכירה בנתה תל ישראל במקרקעין בניין לתעשייה, והיא עוסקת בניהולו. על פי סע' 1(3) לחוזה החכירה:
"כתום תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי, תהיה הזכות לחוכר לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים (שתקרא לקמן "תקופת החכירה הנוספת"), על בסיס חוזה חכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמות העירייה, אם החוכר יבקש זאת מהעירייה בכתב לא יאוחר מששה חודשים לפני תום תקופת החכירה". ביום 24/9/08 פנו ה"ה יוסי סידי וטובה קרן - מנהל חברת תל ישראל - לאגף נכסי העירייה, והודיעו כי תל ישראל מבקשת לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים. (נספח 10 להמרצת הפתיחה). מכתב זה נענה על ידי מנהל מחלקת מקרקעין בעירייה במכתב מיום 22/1/2009, בו נאמר, בין היתר, כי העירייה רשמה לפניה את ההודעה וכי
"הארכת החכירה תעשה על פי התנאים כפי שיהיו בעת סיום החכירה הנוכחית". (נספח 11 להמרצת הפתיחה).
7. בהתאם לסע' 8(1) לחוזה החכירה רשאית תל ישראל להחכיר את המקרקעין בחכירת משנה לאחר הקמת המבנה התעשייתי. ואכן, תל ישראל החכירה חלקים בבניין לחוכרי משנה (שטר שכירות משנה מס' 15825 צורף כנספח 2 להמרצת הפתיחה; שטר שכירות משנה מס' 19569 צורף כנספח 3 להמרצת הפתיחה). בתנאי שטרי שכירות המשנה נקבע, בין היתר, כי חוכרי המשנה זכאים להעביר את זכויותיהם כחוכרי משנה, לאחרים.
8. ביום 1/3/1989 רכשו המשיבים את זכויות חכירת המשנה בחלקים מהמקרקעין, שהיו שייכות באותה עת לשותפות יהלומי תמנון (ע"ש בן ציון מזרחי ושושנה מזרחי)(שטרי העברת שכירות משנה צורפו כנספחים 4 ו-5 להמרצת הפתיחה). על פי חוזה הרכישה - המצורף כנספח 6 להמרצת הפתיחה - רכשו המשיבים זכויות חכירת משנה ב- 2/5 מהמקרקעין ובשטח של 290 מ"ר המהווה את כל קומה ב' במבנה שעל המקרקעין. תמורת זכויות חכירת המשנה הנ"ל, וציוד של השותפות שהיה חלק מהממכר, שילמו המשיבים ליהלומי תמנון 85,000 דולר, שבמועד חתימת החוזה היו 151,900 ש"ח (סע' 4 לחוזה הרכישה).
9. זכויות הבעלות של העירייה, זכויות החכירה של תל ישראל, וזכויות חכירת המשנה של המשיבים רשומות כולן בלשכת רישום המקרקעין (נסח רישום צורף כנספח ב' לכתב התשובה להמרצת הפתיחה). זכויות חכירת המשנה של המשיבים נרשמו ביום 15/11/1989 וצוין לגביהן כי הן בתנאי שטרי שכירות המשנה המקוריים הנ"ל - שטר מס' 15825 משנת 1961, ושטר מס' 19569 משנת 1962. לגבי השטר הראשון נרשם כי הוא לתקופה של 49 שנה מיום 1961 (כך בנסח), ולגבי השטר השני נרשם כי הוא לתקופה של 48 שנה מיום 1962. חכירת המשנה נרשמה על החכירה של תל ישראל.
טענות המבקשת
10. המשיבים רכשו את זכויות חכירת המשנה בתנאי שטרי שכירות המשנה המקוריים (ראה שטרי העברת חכירת משנה, נספחים 4-5 להמרצת הפתיחה). על פי תנאי שטרי שכירות המשנה המקוריים תקופת החכירה מסתיימת ביום 1/9/2010 (סע' 2 לתנאי שטר 15825, וסע' 3 לתנאי שטר 19569). החכרת המקרקעין בחכירת המשנה נעשתה מכוח חוזה החכירה הראשית. על פי סע' 8 לחוזה החכירה - שמכוחו הושכר הנכס בחכירת משנה - כפופות זכויות שוכרי המשנה לכל הוראות חוזה החכירה. חוזה החכירה קובע את תקופת החכירה ל-60 שנה מיום 1/9/1960. תקופה זו הסתיימה ביום 1/9/2010. אין בשטרי חכירת המשנה תנאי המאפשר למשיבים להאריך את תקופת חכירת המשנה, דוגמת התנאי בחוזה החכירה המאפשר למבקשת להאריך את החכירה העיקרית לתקופה נוספת של 49 שנים. ביום 1/9/2010 פקעו זכויות חכירת המשנה במקרקעין, ובהם זכויות חכירת המשנה של המשיבים. אשר להארכת תקופת החכירה העיקרית הרי שעניין זה מצוי בהליכים בין העירייה ובין תל ישראל בשל מחלוקת שהתגלעה ביניהן בנוגע לגובה דמי החכירה שתשלם תל ישראל לעירייה עבור תקופת החכירה הנוספת.
11. על יסוד כל אלה מבקשת תל ישראל ליתן פסק דין הצהרתי לפיו החל מיום 1/9/2010 פקעו זכויות חכירת המשנה של המשיבים. בהמרצת הפתיחה הוסיפה המבקשת ובקשה שפסק הדין ההצהרתי יכלול קביעה לפיה "
החזקה החוקית בנכס שבנדון מצויה בידי המבקשת בלבד". כפי שהובהר בפתח פסק הדין, חזרה בה המבקשת מבקשתה בעניין זה, והיא עותרת עתה רק לסעד הצהרתי בדבר פקיעת חכירת המשנה. שאלת החזקה לא תידון כלל במסגרת פסק הדין.
טענות המשיבה
12. ביום 1/12/2009 וביום 16/12/2009 שלח ב"כ המשיבה מכתבים למבקשת ובהם ביקש ממנה לפנות לעירייה בבקשה להאריך את החכירה הראשית לתקופה נוספת של 49 שנים. בד בבד עם הארכת החכירה הראשית מתבקשת תל ישראל להאריך למשיבים את חכירת המשנה לתקופה של 49 שנים נוספות. המשיבה תשלם לתל ישראל 1/5 מדמי החכירה שתידרש תל ישראל לשלם לעירייה בגין חידוש זכויות החכירה הראשית. מכתבים אלה לא נענו. המשיבים פנו לבית המשפט המחוזי בהמרצת פתיחה אשר תורה למבקשת לחתום על חוזה להארכת החכירה עם העירייה ועל חוזה להארכת חכירת המשנה עם המשיבים. הליך זה נמחק לפי המלצת בית המשפט (הש' חיים טובי).
"זכויות חכירת המשנה נובעות מהסכם החכירה, ושם כתוב במפורש, כי לעולם תהיינה זכויות אלה כפופות להוראות חוזה החכירה, והואיל ושם קיימת אופציה להארכת תקופת החכירה, זכות זו צמודה גם לחכירת המשנה, גם אם לא פורש הדבר בתנאי חכירת המשנה". (סע' 23 לכתב התשובה להמרצת הפתיחה. במקור נכתב "כי לעולם
לא תהיינה זכויות אלה..."
. ברור מהקשר הדברים, ומהשוואה לסע' 23 לתצהיר המשיבה, כי המלה "לא" נכתבה כתוצאה מטעות סופר).
13. בזמן רכישת זכויות חכירת המשנה שילמו המשיבים מחיר מלא, כאילו רכשו את הבעלות בנכס, ועל כן דרישת המבקשת להצהיר על פקיעת חכירת המשנה ולקבל לידיה את החזקה בנכס נגועה בחוסר תום לב. המשיבה זכאית להאריך את תקופת חכירת המשנה, בצמוד להארכת תקופת החכירה הראשית, מחמת ששילמה מחיר מלא בעת רכישת הזכויות במקרקעין, ובהתאם להוראות חוזה החכירה הראשית אשר חלות גם על זכויות חוכר המשנה.