עסקינן בבקשה לאכיפתו של הסכם למכר דירה, הרשומה על שם המשיב 1 (להלן: דמיטרי), הידועה כגוש 10038 חלקה 66/32, והמצויה ברח' נהלל 3 בחדרה (להלן: הדירה), שהופר לטענת המבקשים על ידי המשיבים, הטוענים מצידם כי אין מקום לאכפו מטעמים רבים, לרבות ביטולו, עקב הפרתו על ידי המבקשים (להלן: ההסכם).
ייאמר כבר עתה כי דין הבקשה להתקבל במלואה, מהטעמים המפורטים להלן.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת:
1.
א.
כריתת ההסכם
- המוכרים באמצעות המשיבה 2, זוגתו של דמיטרי, (להלן: סופי), שכרו את שירותיו של המשיב 3, עו"ד חוסאם מוחסן (להלן: עו"ד מוחסן), אשר ייצג את סופי בעבר, לצורך טיפול בחובותיהם לבנק הפועלים, אשר הטיל עיקול על דירתם (להלן: העיקול), וחובות נוספים בהיקף של 400,000 ש"ח - 800,000 ש"ח, כעולה מנספחי הבקשה ומעדויותיהם. המוכרים העמידו את דירתם למכירה במחיר 1,100,000 ש"ח, בדומה למחיר בו נמכרה דירה דומה בבנין, אך לא הצליחו להשיג את המחיר המבוקש. בעקבות משא ומתן עם הקונים, אשר יפורט בהמשך, נמכרה זו לקונים תמורת 930,000 ש"ח, ובנוסף הסכימו הקונים לשלם את דמי התיווך של המתווכת של המוכרים, בסך 20,000 ש"ח, וכן רכשו את המזגנים בדירה תמורת 4,000 ש"ח נוספים. (ההסכם ת/2א; נספחים א' ו-ג' לבקשה ת/1 ולתצהיר רוני (להלן: הבקשה); ת/5; תצהירי הצדדים ועדויותיהם).
ב. ההסכם נערך ונחתם ביום 10/1/11 בין דמיטרי וסופי, בני זוג שהתגוררו עם ילדיהם בדירה (להלן: המשיבים או המוכרים), לבין המבקשים (להלן גם: הקונים). המבקשת 1, רוכשת הדירה (להלן גם: הקונה), היא בתם של המבקשים 2 ו- 3, אשר פעלו בשמה על פי יפוי כוח נוטריוני מיום 7/1/11 (ת/1ב). אמה, המבקשת 2 (להלן: סמדר) חתמה על הסכם, ואביה, המבקש 3 (להלן: רוני), טיפל בהוצאה של העיסקה אל הפועל.
דמיטרי מופיע בהסכם כמוכר יחיד, וחתם עליו וכן על מסמכים נוספים כגון שטרי מכר, בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד מוחסן ו/או לעו"ד אורון לוי, בא כוח הקונים (להלן: עו"ד לוי), המייפה את כוחו של כל אחד מהם להשלים את עיסקת המכר ולהעביר את הזכויות על שם הקונה (להלן: יפוי הכח), אישור על מכירת המזגנים בדירה לקונים תמורת 4,000 ש"ח ועוד. (נספח ג' לבקשה). סופי חתמה אף היא על ההסכם באותו מעמד, וכן על תצהיר בפני עו"ד מוחסן, לפיו אין לה כל התנגדות להסכם והיא מוותרת על כל זכות בדירה, אם קיימת לה. (נספח ד' לבקשה).
הקונים היו מיוצגים לכל אורך הדרך על ידי עו"ד לוי, ואילו המוכרים היו מיוצגים על ידי עו"ד מוחסן עד אשר שוחרר על ידם, ובהמשך יוצגו על ידי עורכי דין רבים אחרים.
ג. לבקשתו של עו"ד מוחסן עובר לחתימת ההסכם, הוציא המשיב 4, בנק לאומי למשכנתאות, אשר שעבד את הדירה בדרגה ראשונה (להלן: בלמ"ש), ביום 3/1/11 מכתב כוונות לגבי חוב המשכנתא הכולל של המוכרים בגין הדירה, וציין כי היתרה הבלתי מסולקת עד יום 10/1/11 עומדת על סך כולל של 664,192.33 ש"ח.
ד. המשיב 5 (להלן: בנק דיסקונט), ניהל את חשבונו של דמיטרי, שהיה מצוי ביתרת חובה משמעותית. לפיכך, בוטלה הוראת הקבע שנתן דמיטרי לתשלום המשכנתא, ובהמשך הגיש בנק דיסקונט תביעה נגד המוכרים וביום 2/5/11, אף הטיל עיקול על נכסיהם (נספחים כא' לבקשה).
2.
עיקרי ההסכם
א.
התמורה
- אופן התשלום של התמורה בגין מכר הדירה, העומדת לפי ההסכם על סך 930,000 ש"ח, (התשלום למתווכת המוכרים שולם שלא במסגרת ההסכם), הוסדר בסעיף 19 א-ג כדלקמן:
19א.
התשלום הראשון - הוסכם כי במעמד החתימה על ההסכם, ישולם סך של 170,000 ש"ח שיופקד אצל עו"ד מוחסן, יוחזק בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, וכן כי "
סך זה ישמש ראשית למחיקת העיקול הרובץ על הדירה במסגרת שטר מס' 47377/0001 מיום 19/9/10 בגין ת.א. 9367/09/10" (להלן: העיקול). היתרה ככל שתיוותר תועבר לדמיטרי. (אין חולק כי התשלום הראשון חושב בהתאם למכתב כוונות מיום 4/1/11, שניתן על ידי ב"כ בנק הפועלים, אשר הטיל את העיקול על הדירה, לפיו, אם ישולם סך של 163,000 ש"ח עד יום 30/1/11, יבוטלו כל העיקולים שהוטלו מטעמו על הדירה (נספח ה' לבקשה)).
19ב.
התשלום השני - בכפוף למחיקת העיקול, ישולם סך 674,000 ש"ח עד יום 15/5/11 באופן הבא: תחילה יועבר הסך הדרוש לסילוק המשכנתא, בהתאם למכתב כוונות בתוקף שיומצא על ידי דמיטרי לקונה עד 3 ימים לפני ביצוע התשלום, ואם יוותר הפרש, ישולם לדמיטרי.
19ג.
התשלום האחרון - היתרה בסך 86,000 ש"ח תשולם עד יום 31/8/11, כנגד מסירת החזקה בדירה לקונה, וכנגד קבלת כל המסמכים והאישורים המפורטים בהסכם. בסעיף 20 להסכם נקבע כי אם עד למועד הקבוע למסירת לא ימציא דמיטרי את כל מסמכי ההעברה, יוחזק התשלום האחרון בנאמנות אצל עו"ד לוי, והוא יעבירו לדמיטרי באופן שהוסדר בסעיף 21 להסכם.
ב. הצדדים הסדירו את נושא המיסוי, על פי דין, וכן קבעו כי דמיטרי יחתום על כל מסמך המאפשר לקונה ליטול משכנתא. כן הוסכם כי אם לא תנתן משכנתא לקונה מסיבה התלויה בדמיטרי או בדירה, יבוטל ההסכם, והצדדים יפעלו לביטול העיסקה.
ג. הצדדים קבעו פיצוי מוסכם בסך 90,000 ש"ח בגין הפרה יסודית של הסעיפים העיקריים בהסכם- סעיפים 2-13 (העוסקים בהצהרות המוכר), סעיף 19 (התמורה כמפורט לעיל), וסעיפים 23-26 (שעניינם מסירת הדירה, תשלומי החובה וההוצאות).
3. הקונים שילמו את התשלום הראשון בסך של 170,000 ש"ח כמוסכם, בשיק בנקאי ערוך לפקודת "
עו"ד חוסאם מוחסן בנאמנות", שאישר קבלתו, והתחייב לפעול "
בהתאם לסעיף 19א לחוזה בלבד". דמיטרי ועו"ד מוחסן התחייבו להסיר את העיקול בתוך 35 ימים ממועד חתימתו של ההסכם, דהיינו לא יאוחר מיום 15/2/11, ואילו הערת אזהרה נרשמה לטובת הקונה עוד ביום 11/1/11. (נספחים ו' ו-ז' לבקשה).
הקונים דיווחו על העיסקה לשלטונות המס במועד, ובידם אישור מס רכישה לצורך רישום בטאבו. המוכר איחר בהגשת הדיווח על מכר דירתו היחידה, וכתוצאה מכך נוצר חוב מס שבח.
4.
הפרת הנאמנות
- בשלב מסויים התברר לקונים כי העיקול לא הוסר במועד המוסכם. ביום 22/2/11, לאחר שעו"ד מוחסן התעלם מפניותיהם הטלפוניות, שלח אליו עו"ד לוי מכתב, בו דרש להסיר את העיקול לאלתר בטרם נקיטת הליכים משפטיים. בתשובה הציג בפניו עו"ד מוחסן הסכם פשרה מיום 24/2/11, בין המוכרים לבין ב"כ בנק הפועלים, לפיו ניתנה ארכה עד ליום 25/3/11 להפקדת סך של 163,000 ש"ח, לצורך הסרת העיקול (נספחים ח' ו-ט' לבקשה).