לפני בקשה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו המבקשים 1-4 (להלן: "המבקשים"), הינם בעלי זכויות החכירה והחזקה, בחנות המצויה ברחוב בזל 59 בבאר-שבע, וידועה כגוש 38261 חלקה 31, וכן כגוש 38022 חלקה 32, ששיטחה כ- 44 מ"ר.
עסקינן בנכס מקרקעין, אותו רכשו הורי המבקשים, בראשית שנות ה-50, הכולל שתי יחידות דיור הסמוכות זו לזו, 59/1 ו- 59/2, ומהוות, למעשה, דירת מגורים אחת (להלן: "הדירה"), בקומת הקרקע של בניין דו-קומתי.
לגרסת המבקשים, שנים אחדות לאחר רכישת הנכס, ובמועדים שאינם ידועים להם במדויק, הגישו הוריהם בקשות נפרדות לבניית תוספות בנייה לדירה האמורה, באופן שבו, עם קבלת ההיתרים, שימשו אלה, מרכול ומחסן.
ביום 25.9.08 חתמו המבקשים, שהם יורשי המנוח פורקוביץ מנדל ז"ל, עפ"י צו ירושה, על חוזה למכירת הדירה, למשיבים 1-2, בני הזוג אפראימוב איזיאגוב ומאיה. התמורה המוסכמת למכירת הנכס, עמדה על 330,000 ש"ח, וזו באה לידי ביטוי גם בהצהרת המוכר על העסקה לרשויות המס, מיום 22.10.08. בראשית חודש מרץ 2009, נמסרה החזקה בדירה לידי המשיבים, וזאת כנגד תשלום מלוא התמורה.
מחלוקת הצדדים נטושה סביב מהות העסקה, ובתמצית - בשאלה, האם עסקת המכר, של אותן שתי יחידות דיור, שאוחדו ל"דירה" אחת, כללה גם את השטח, המכונה ע"י המבקשים, ומשמש בפועל, "חנות", אשר מצוי בצמידות אליה, אם לאו.
טענות המבקשים, בקליפת האגוז, הן, כי שטח ה"חנות", אינו חלק מן המכר, וכי הדבר היה נהיר וברור לצדדים, וכלל לא עלה כאופציה למכירה. לשיטתם, הסכם הרכישה מדבר בעד עצמו, ומתייחס למכירת זכויות החכירה בדירה בלבד, והתנהגות הצדדים לאחר המכירה, אף היא תומכת בעמדה זו.
לדידם, בשלבי שכלול העסקה, ורישום הדירה ע"ש המשיבים, נחשפו הצדדים לראשונה, לעובדה כי החנות, השנויה במחלוקת, רשומה בכפיפה אחת עם הדירה, ולא כיחידה עצמאית. "גילוי" זה, הביא את המשיבים, להבנה, כי "נקרתה בדרכם הזדמנות", כלשון ב"כ המבקשים, לטעון לזכויות בחנות המכולת שכלל לא נמכרה להם, ורכישתה על ידם מעולם לא "עמדה על הפרק".
מנגד, טוענים המשיבים, מצידם, כי אי מסירת החנות, כחלק מפינוי המכר והעברתו לידם, מהווה הפרה בוטה של הסכם המכר שכרתו עם המשיבים, באשר הם שילמו את מלוא התמורה עבור רכישת מכלול הזכויות בנכס.
לשיטתם, מהווה החנות, חלק אינטגרלי מהשטח נשוא חוזה המכר, ואין להלום, שהחוזה התייחס לחלק מסוים מן הזכויות בנכס, והחריג חלק אחר שבו, הן בשל הוראות הדין, וסעיפים 12 ו- 13 לחוק המקרקעין בראשם, והן מלשון החוזה גופו, אשר אינו מציין אפשרות להיתכנות שכזו.
המניע להגשת ההמ"פ, לגישתם, אינו אלא ניסיון נואל של המבקשים להתעשר, שלא כדין, ועל חשבונם של המשיבים, משסברו, בדיעבד, כי מכרו את הנכס במחיר שוק נמוך, שאין בו כדי להשביע את רצונם.
הצדדים הגישו, איש לשיטתו, את המסמכים הרלוונטיים, לרבות אישורי בניה, תכתובות, חוות דעת שמאית ואישורי זכויות, וכן העידו בבית המשפט, ביום 13.9.11, עו"ד שלמה עמיאור - שהיה אמון על עריכת הסכם המכר שבין הצדדים, המבקש 2 - יצחק פורקוביץ, והמשיב 1 - איזיאגוב איפראימוב. בנוסף, ביקר ביהמ"ש במקום, ביום 27.9.11, וזאת לצורך התרשמות בלתי אמצעית ממצב הנכס בשטח.
לאחר בחינת טענות הצדדים, על צרופותיהן, נחה דעתי כי הדין עם המבקשים, וכי שטח המכולת, לא הוכלל בעסקת המכר שבינם לבין המשיבים. זאת, בהינתן משקל הנקודות שיובאו להלן, כל אחת לחוד, וכולן יחד, כפי שיובהר בהרחבה.
א. בחוזה המכר, נספח ה' להמרצת הפתיחה, הוגדר הממכר, ככולל שתי דירות, ופורט כי:
"שתי הדירות מהוות יחידת מגורים אחת בעלת מטבח אחד, מערכת חשמל אחת, חדר שירותים אחד, חדר אמבטיה אחד ומערכת מים אחת (להלן תקראנה שתי הדירות המאוחדות: "הדירה")".
כבר בחוזה עצמו, ניתן לראות כי אין כל אזכור לחנות ו/או למחסן, בהגדרת המכר. בדיעבד, הסתבר, מעדותו של עו"ד עמיאור, שאין מדובר בהשמטה שבהיסח הדעת, אלא בכזו שנגרמה מתוך אי ידיעתו את המצב התכנוני של הנכס בשטח. לדבריו, הצדדים לא הציגו בפניו את תוכניות הנכס, ולא יידעו אותו על תוספות הבניה הקיימות בו, ובהינתן שלא היה בפניו מצב הזכויות הרשומות במינהל או בעירייה, אלא בעמידר בלבד, לא ידע על כל שינוי שנעשה בקרקע במהלך השנים.
בעוד שלשיטת המבקשים, חסרונם של הפרטים האמורים, מאשש דווקא את עמדתם, כי הצדדים התכוונו לכרות הסכם למכירת דירת מגורים, ולא חנות, הרי שהמשיבים טוענים, שהיעדר אזכור של החנות בחוזה, צריך לשמש לרעת המבקשים, וזאת מכח עקרון תום הלב ודיני ההטעיה, באשר הפרט החסר, מהווה עובדה מהותית, היורדת לשורשה של ההתקשרות.
הנחת העבודה, כפי שהשתקפה הן מהראיות בכתב, והן מאלו שניתנו על-פה, הינה, כי לו רצו הצדדים לכלול את החנות בממכר, היה מצופה מהם להסב את תשומת ליבו של עו"ד עמיאור לקיומה, ואף לדאוג להתייחס אליה ולהסדיר את הזכויות בה, ברחל בתך הקטנה, בגוף החוזה. היעדר זה אינו חף מתמיהות, אולם במכלול, ניתן לומר שאין בו, בוודאי, כדי להטיל דופי במבקשים, כאילו עשו הדבר ביודעין ובכוונת מכוון.
ב. פנייה בכתב, למבקשים, מטעמם של המשיבים, נעשתה לראשונה, והדבר לא נסתר, רק ביום 31.11.10, ע"י עו"ד נחמן דברת, כאשר מועד המסירה בפועל היה במרץ 2009. שיהוי זה, שארך כשנה ומחצה, הינו תמוה. בשלב מאוחר יותר, לאחר תשובת ב"כ המבקשים על המכתב, שלחו המשיבים מכתב נוסף למבקשים, ביום 25.1.11, הפעם באמצעות עו"ד יואב פריינטי, ובו תוארו העובדות, כאשר הן כוללות פרט נוסף, ולפיו, מאחר והחזקה בנכס לא נמסרה לידי המשיבים במלואה, שכן, החנות עודנה היתה תפוסה בידי המבקשים, הוסכם בין המשיבים לבין המבקש 2, פורקוביץ יצחק, שזה האחרון ישכור חלק הממכר שלא הועברה בו החזקה, בשכירות חודשית, בגובה של 2,500 ש"ח, עד למסירת החזקה, ובהתאם להוראות ההסכם. עוד נטען באותו המכתב, כי בניגוד להסכמות אלה, לא שולמו כל תשלומים עבור אותה "שכירות", ויתרה מכך - המשיבים נאלצו לשאת בהוצאות כספיות, לשם בניית מחסן וקיר לבנים, שיחצוץ בין בית המגורים לבין החנות.
המבקשים השיבו בביטול לטענת השכירות, וטענו כי לא היו דברים מעולם, וכי טענה זו באה והלכה, כחומר בידי המשיבים, כל אימת שלא מצאו כיצד לתרץ את שיהוים ואת תקופת הביניים, בה לא הועלתה על ידם כל טענה בסוגיית הבעלות בחנות. לשיטתם, לו אכן היו פני הדברים כטענת המשיבים, כי אז, סביר היה להניח שהתמורה לא היתה משולמת על ידי המשיבים במלואה, וסכום השכירות היה מקוזז, כבר בשעתו, ממנה.
עדות המשיב 1, מר איזיאגוב, לא תרמה לחיזוק טענות המשיבים, כאשר זה העיד, בחצי פה, שהוא והמבקש 2, דחו את המועד לסיכום פרטי השכירות, לאחר פינוי הנכס, אך מש"נזרק" סכום של 2,500 ש"ח לחלל האוויר, על ידי זה האחרון, הוא ניאות לכך, ובכך, לשיטתו, סוכמה השכירות על החלק המכונה "חנות". בעמ' 23 לפרוטוקול, הוא הסביר, כי:
"את ה- 2,500 לא קיבלתי אף פעם זה היה רק דיבור... זה היה כמה זמן כן בהסכמתי, ההתנהגות שלו עד תקופה מסוימת היתה בסדר. הוא היה אומר כל פעם ככה וככה, שהוא ישלם, שהוא יפנה". ועוד. לשאלה מדוע לא ציין את נושא השכירות בתצהירו, השיב:
"אני רוצה שהם יפנו לי חלק של בית, כל הבית קיבלתי, חלק מהבית נשאר, זה חלק מהבית שלי, אני רוצה שיפנו אותו".