זוהי תובענה לפסק-דין הצהרתי, שלפיו המבקשים, הם ורק הם, בעלי זכות החכירה בדירת קוטג' המסומנת בסימן A 232 (להלן:- "
הדירה"), אותה בנו המשיבים הפורמאליים 2 עד 6 (להלן:- "
החברה המשכנת") בפרויקט "נווה גנים" ברח' החרמון 5 בית-דגן, על המקרקעין הידועים כחלק מחלקות 55 ו - 56 בגוש 6077 וחלק מחלקה 105 בגוש 6076 וכי זכות חכירה זו נקייה מכל שיעבוד וזכות צד שלישי, למעט משכנתה שנטלו המבקשים מבנק לאומי למשכנתאות בע"מ ומכאן שאין תוקף לעיקולים שנרשמו על המקרקעין ו/או על הדירה לבקשת המשיב (להלן:- "
המשיב" או "
הבנק") בת.א 103133/01 בש"א 129392/01, ביום 22.10.01, בבית-משפט השלום בת"א ובתיק הוצל"פ 3-02-25502-01, בלשכת ההוצאה-לפועל בת"א (להלן:- "
העיקול").
1.
הרקע לתובענה:
(א) המבקשים הם הורי המשיבה הפורמלית 8, אשת המשיב הפורמלי 7 (להלן:-"
המוכרים") - להם זכויות החכירה בדירה נושא התובענה. לפי תצהיר המבקש (להלן: - "
המבקש") התומך בתובענה, למוכרים שני ילדים, כשהבכור בין השניים אוטיסט, הנזקק לטיפול ומסגרת מיוחדת 24 שעות ביממה, ושלמרבה הצער לא מצא מקומו במסגרות הקיימות בארץ - עובדה שהביאה לשיבוש חיי המשפחה ולפגיעה אף בתפקודו של הילד הצעיר יותר, הבריא. כתוצאה מכך ביקשו המוכרים לעבור להתגורר בארה"ב שם נמצאה לילדם מסגרת מתאימה יותר לדעתם. לשם מימון הנסיעה ניסו המוכרים למכור את הדירה, במשך מספר חודשים באמצעות מתווכים. לאחר שהדבר לא הסתייע ולנוכח מצוקתם החליטו המבקשים לסייע להם ולנכדם ולרכוש הדירה בעצמם.
(ב) ביום 4.7.01 נערך ונחתם הסכם למכר הדירה בין המבקשים למוכרים (להלן:- "
ההסכם" (נספח "
ד" לתובענה)). ערב חתימת ההסכם בדק ב"כ המבקשים את מצב הזכויות בדירה במינהל ובחברה המשכנת (שכן זו אינה רשומה במרשם המקרקעין הסטטטורי) ומצא כי זכויות המשיבים הפורמאליים נקיות מכל עיקול, שיעבוד וכיוצא באלו, למעט משכנתה לטובת בנק לאומי למשכנתאות.
(ג) סמוך לאחר החתימה על ההסכם פנו המבקשים לחברה המשכנת ולמשיב הפורמאלי 1 (להלן:- "
המינהל") בבקשה להעברת הזכויות בדירה על-שמם. כן נרשם לטובתם ביום 31.7.01 שיעבוד בדרך של משכון (להלן:- "
המשכון" (נספח "
י" לתובענה)), אצל רשם המשכונות, על זכויות המוכרים בדירה, זאת באשר לא ניתן לרשום הערת אזהרה בחברה המשכנת ו/או במינהל.
(ד) טרם חתימת המבקשים על הסכם חכירה עם המינהל וטרם שנרשמו זכויותיהם, הוטלו על הדירה עיקולים מטעם הבנק דנן וכן מטעם שני נושים נוספים בגין חובות המוכרים. עיקול הבנק דכאן הוטל ביום 22.10.01.
(ה) לנוכח מצב דברים זה, הגישו המבקשים תובענה לפסק-דין הצהרתי (ה"פ 1366/02) (להלן: - "
התובענה הקודמת") שלפיו הזכויות בדירה הן שלהם ושלהם בלבד וכי זכותם נקייה מכל שיעבוד ו/או כל זכות צד ג' כלשהו (למעט המשכנתה אותה נטלו המוכרים מבנק לאומי למשכנתאות) וכי אין איפוא תוקף לעיקולים שהוטלו על הדירה. בתובענה הקודמת הגיעו הם להסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק-דין. לטענת המבקשים, לא תבעו הם בתובענה הקודמת את הסרת העיקול נושא התובענה דנן בשל טעות גרידא, ולכן, פסק-הדין שאישר פשרת הצדדים שם, ושבמסגרתו נמחקו העיקולים האחרים, לא הסדיר הסכסוך בין המבקשים לבנק, נושא תובענה זו.
(ו) המינהל הודיע לבית-משפט זה כי אינו נוקט עמדה בתובענה וכי יקבל כל הכרעה שתתקבל בעניין.
(ז) ההליך לפני התמצה למעשה בחקירת המבקש בחקירה נגדית וחקירה חוזרת קצרה, כאשר הבנק לא השיב למעשה לתובענה ולא הגיש תצהיר או כל ראיות אחרות מצידו כתמיכה לטענותיו ונסמך אך על חקירתו הנגדית של המבקש על-ידיו בניסיון להפריך את טענות המשיבים.
2.
טענות המבקשים
(א) בהיעדר תצהיר שכנגד, אין לפני בית-משפט זה גירסה נגדית ו/או ראיות הסותרות את ראיות המבקשים ולמעשה אין כל מחלוקת. עם זאת, טוען המבקש כי הבנק ניסה, באמצעות החקירה הנגדית, להרחיב חזית ולטעון כי המבקשים לא שילמו את מלוא התמורה עבור הדירה, על אף שטענה זו לא הועלתה קודם לכן מעולם. לשיטת המבקשים, אין להזדקק לטענה זו בשעה שאין כל מחלוקת שהעיקול הוטל מספר חודשים לאחר חתימת ההסכם ורישום המשכון - הגובר כשלעצמו על כל עיקול מאוחר לו.
(ב) נושה של מוכר דירה, לא יכול לרדת לזכויות שביושר של רוכש הדירה וממילא לא יכול לעקל אותה לפי ההלכה שעוגנה בע"א 189/95
בנק אוצר החייל נ' אהרונוב
, פד"י נג(4) 181, בעמ' 241 (להלן:- "
עניין אהרונוב" או "
הלכת אהרונוב")). זאת ועוד. המבקשים טוענים כי להבדיל מהלכת אהרונוב המשווה את מעמדה של זכות שביושר אל מול עיקול, במקרה דנן מדובר בזכויות בנכס שמושכנו על-ידי המבקשים אצל רשם המשכונות, זכויות להן דין קדימה לפני העיקול שדינו איפוא להימחק.
3.
טענות המשיב
(א) במצב בו הבנק לא היה מודע למערך היחסים המשפטי שבין המבקשים למוכרים ולדירה נושא התובענה, לא יכול היה להגיש תצהיר תשובה מטעמו וכל העובדות להן טוען הוא בסיכומיו התבררו אך במהלך חקירתו הנגדית של המבקש. מכאן שאין בטענותיו הרחבת חזית אסורה כי אם התייחסות ישירה לטענות המבקשים בתצהירם ולעדותם לפני בית-משפט זה.
(ב) התובענה לוקה בשיהוי באשר, כעולה מחקירת המבקש, ידעו המבקשים על העיקול עוד בחודש נובמבר 2001 ורק כשנתיים וחצי אחר-כך הגישו את התובענה דנן. אליבא דמשיב, במקום בו הורע מצבו עקב השיהוי, כפי שאירע במקרה דנן (שכן הבנק לא ידע עד התובענה דנן על העובדות נושא התובענה ויכול היה עוד להטיל עיקול על יתרת הכספים המצויים אצל המבקשים והשייכים למוכרים ולא על הדירה). ההלכה היא שבית-המשפט יכול לשלול סעד הצהרתי מבעל-דין בטענת שיהוי.
(ג) דינה של גרסת המבקשים להידחות כיוון שתמוהה היא ולוקה בחסר בכמה היבטים:
(אא) בעוד שהמבקשים והמוכרים הם בני משפחה שלטענת המבקש בחקירתו הנגדית לא דקדקו בשל כך באשר לתשלומים עבור הדירה, היקפם ואופן מסירתם - לא הסתפקו המבקשים במועד התשלום הראשון עבור הדירה במסירת שיק אישי אלא דקדקו ומסרו שיק בנקאי, עובדה לה לא יכול היה המבקש ליתן הסבר בחקירתו הנגדית ושסותרת טענתו הנ"ל.
(בב) באשר לתשלום השני הסתבר כי זה שולם בסך של 20,000 דולר אמריקאי רק כשנה ממועד חתימת ההסכם, בניגוד להסכם, ומכאן שיש לדחות טענת המבקשים באשר לזכויות בדירה מכוח ההסכם, מקום בו לא פעלו לפיו. כן לא פעלו לפיו עת דמי רישום לחברה המשכנת שולמו על-ידי המבקשים ולא המשיבים ללא שהמבקש יספק הסבר לכך בחקירתו הנגדית.
(גג) ההסכם תמוה לגופו באשר אינו מפרט שטח הדירה נושא התובענה, מספר החדרים בה וכו'. כמו כן שונה כתובת המבקשים שמופיעה בו מכתובתם האמיתית.
(דד) המבקשים לא הוכיחו גרסתם שכן להוכחת התשלום הראשון צירפו לתצהיר מטעמם צילום של שיק בנקאי על סך 104,525 ש"ח אשר נמשך לפקודת המשיב 7 שזמן פירעונו 4.7.01, הא ותו לא - המבקשים לא הוכיחו כי השיק נמסר למוכרים, אין על השיק חתימה מטעמם ולא צורף אישור לקבלתו. בחקירתו, משנשאל על כך, כשל המבקש, לטענת המשיב, מלהסביר עובדות אלו.
(הה) התשלום השני בדרך של העברה בנקאית על-סך 20,000 דולר אמריקאי בוצע על-ידי המבקשים לצורך קליטת המוכרים בחו"ל וללא קשר לרכישת הדירה - לפי עדות המבקש. גם עדות זו נסתרה למעשה מאחר שהכסף הועבר למוכרים אך כשנה לאחר קליטתם בחו"ל.
(וו) המשיב טוען כי המבקשים לא הוכיחו כי שילמו את יתרת החוב בגין המשכנתה אשר הייתה רשומה על הדירה מאחר שמאישורים שהמציאו, שלפיהם סולקה המשכנתה ושלפיהם הם עצמם נטלו משכנתה, לא מוכח כי הם עצמם היו אלו שסילקו את המשכנתה שרבצה על הדירה.
(זז) המבקשים לא הוכיחו את שווי הדירה. חוות-דעת שמאי שלטענתם קיבלו בגין הדירה, לא צורפה לתובענה.