מבוא
1. ביום 17.1.2007 נחתם חוזה פיתוח מהוון (נספח 5) בין המשיב- מינהל מקרקעי ישראל (להלן-המינהל) לבין אחותו של המבקש בקשר למגרש הידוע כגוש 18601 חלקה 3 בעבדון עליו היתה מתוכננת להיבנות יחידת מגורים אחת, האחות כונתה בחוזה הפיתוח "היוזם".
2. על פי תנאי חוזה הפיתוח נקבע כי העיסקה אושרה ביום 29.10.2006, תקופת הפיתוח תסתיים ביום 29.10.2009 וכי את בניית יחידת המגורים יש לסיים עד לאותו מועד, בהתאם לשלבים שונים שנקבעו באותו חוזה. עוד נקבע בין הצדדים כי אם יקיים היוזם את התחיבויותיו על פי החוזה מתחייב המינהל לחתום עימו חוזה חכירה ל-49 שנה. בחוזה נקבעו תרופות שונות למקרי הפרת החוזה.
3. לימים העבירה האחות את זכויותיה למבקש אשר הוא כמו גם אחותו לא עמדו בתנאי חוזה הפיתוח ולמעשה הם לא השלימו את מלאכת הבניה עד לתום תקופת הפיתוח.
4. המבקש פנה ביום 3.12.09 בבקשה להארכת מועד, (נספח 11), ועדת החריגים של המינהל דנה ביום 13.12.09 בבקשה והחליטה לדחותה ולמעשה להתנות את הארכת המועדים בתשלום של 31% מערך הקרקע, (נספח 12). פנייה נוספת של המבקש (נספח 14) נדחתה אף היא (נספח 15) ובעקבות כך הגיש המבקש המרצת פתיחה ובה הוא מבקש להצהיר כי הוא "רשאי לקבל ארכה בת 3 שנים ולכל הפחות לארכה בת שנה, לבניה על הקרקע מבלי להיקנס כלל" וזאת בנוסף לסעד הצהרתי לפיו חוזה הפיתוח תקף.
5. המינהל בתשובתו טען כי פעל כדין ובהתאם לחוזה הפיתוח ומשלא צלחו ניסיונות פשרה מחוץ לכותלי בית המשפט הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו הוסכם כי פסק הדין יינתן על סמך סיכומים בכתב שיתבססו על המסמכים בתיק. המינהל הודיע כי במקום סיכומיו יסתמך על תשובתו.
תמצית טענות הצדדים
6. המבקש טוען כי במקרה זה נוצרו נסיבות מיוחדות שיש לראותן כמניעה חיצונית למימוש הבניה שלא היו תלויות במבקש, בנושא זה הוא שם דגש על הטענה כי המינהל "השתהה כ-5 חודשים עד לרישום הזכויות במלואן" על שם המבקש וכי המבקש הוטעה ע"י המושב שנתן לו הנחיות מוטעות לפיהן אין אפשרות לבנות.
7. המבקש טוען כי ניתנה לו זכות בלתי הדירה לעשות שימוש במקרקעין, משהשקיע למעלה מ-80,000 ש"ח הוא טוען כי קנס בשיעור 31% משווי הקרקע הוא מוגזם ולא מידתי.
8. ביתר פירוט טוען המבקש כי סיבות שלא היו תלויות בו מנעו ממנו לעמוד בתנאי החוזה והוא מפנה להשתהות הוועדה לתכנון ולבניה במתן אישור פניה למינהל, השתהות המינהל באישור העברת הזכויות מאחותו, הנחיות המושב, פיטורי המבקש, העדר אפשרות לקבל משכנתא ומצבה הבריאותי של אשתו.
9. המינהל טוען כי פעל כדין ובהתאם לחוזה הפיתוח וכי התניית הארכת תוקפו של חוזה הפיתוח בתשלום 31% היא מוצדקת ונכונה.
10. המינהל מפנה לחוזה הפיתוח שנכרת בין אחותו של המבקש לבין המינהל לפיו הוסכם כי על היזם לבנות את יחידת המגורים בהתאם ללוח זמנים מוסכם וכי עד ליום 29.10.2009 יש להשלים את בניית יחידת המגורים. המינהל מדגיש כי מיד עם בקשת המבקש להעברת הזכויות מאחותו ולמתן אורכה, הודיע המינהל עמדתו לפיה "הארכת הסכם הפיתוח מותנית בתשלום של 31% מהערכת שמאי עדכנית לערך המגרש".
11. המינהל נענה לבקשת העברת הזכויות מהאחות למבקש תוך מתן פטור מקנס בשל העברת זכות בתקופת הפיתוח, לפי החלטת מועצה 953. לאחר שהועברו הזכויות למבקש הוא פנה לוועדת החריגים בבקשה שלטענת המינהל הטעם העיקרי לבקשתו היה קשיים כלכליים של המבקש ושל אשתו. וועדת החריגים החליטה לדחות את הבקשה "היות ובמועד העברת הזכויות המגרש היה מפותח ולא היתה מניעה מבחינה תכנונית פיזית להתחיל בבניה".
דיון
12. המבקש קיבל זכויותיו במגרש מאחותו שקיבלה את המגרש בפטור ממכרז. ביום 17.1.2007 נחתם בין הצדדים חוזה הפיתוח, בו הוגדרו המועדים ונקבע בין השאר כי יש להשלים את בניית יחידת המגורים עד ליום 29.10.2009 ורק לאחר קיום כל תנאי חוזה הפיתוח, זכאי היזם לחתום על חוזה חכירה מול המינהל.
13. אבהיר כי לא מצאתי בסיס משפטי לטענת המבקש בסיכומיו כי "ניתנה לו זכות בלתי הדירה לעשות שימוש במקרקעין", מערכת היחסים בין אחותו של המבקש לבין המינהל, הוגדרה בחוזה בכתב, לשון החוזה ברורה ואינה טעונה פרשנות בסעיף 2 לתנאי חוזה הפיתוח נקבע בין השאר כי "היוזם מקבל בזה את המגרש לרשותו לתקופת הפיתוח בלבד". בסעיפים 13-12 לחוזה הפיתוח נקבע כי במקרה של הפרת החוזה, לרבות אי עמידה במועדים המינהל רשאי לבטל את החוזה ובמקרה שכזה התחייב היוזם "לפנות מיד את המגרש", המבקש בא בנעליה של אחותו וכל תנאי חוזה הפיתוח חלים גם עליו, כך שזכותו היא הדירה והיא כפופה לקיום תנאי החוזה.
14. המבקש טוען כי בהשקעת 82,000 ש"ח מכספו נוצרה אצלו הציפיה שניתנה לו רשות לצמיתות וכי ניתנה לו זכות בלתי הדירה לעשות שימוש במקרקעין תוך הפנייה לע"א (מחוזי ת"א) 2798/02 רחמים כהן נ' היכלי בידור בע"מ, תק-מח 2007(3), 8571 , 8577 (2007). עובדותיו של המקרה שנידון באותו פסק דין שונות לחלוטין מהמקרה שלפניי כמו הקביעות המשפטיות שנקבעו שם, ר' למשל הקביעה:
"רק במקרים נדירים אלו, שבהם הוענקה לבעלי הרישיון גם רשות לבנות, ובהסתמך על מתן רישיון לצמיתות נעשו השקעות במקרקעין, הכירו בתי המשפט בטענה שמדובר ברשות בלתי הדירה. הטעם לכך הוא הגנה על הציפיה הלגיטימית של בעלי הרישיון ואינטרס הסתמכותם. על פי רוב היו אלו נסיבות שבהן הרשות ניתנה מבן משפחה אחד לבן משפחה אחר, ומכאן הציפיה הלגיטימית של בעל הרישיון, שהשקיע מכספו, שהרשות שניתנה היא בלתי הדירה. במקרים מעין אלה הרשות שניתנה הייתה רשות מפורשת, ולא רשות מכללא כמו במקרה דנן".
15.המבקש לא בנה ולא השקיע בבניה ולו שקל אחד, המבקש ביקש לקבל ללא תמורה את זכויותיה של אחותו, המינהל באותו שלב ובטרם הועברו הזכויות הודיע למבקש כי "הארכת הסכם הפיתוח מותנית בתשלום של 31% מהערכת שמאי עדכנית לערך המגרש", חזקה על המבקש שגם עיין בחוזה הפיתוח על תנאיו המפורשים, ציפיה או הסתמכות לפיה יקבל מעמד של בעל זכות בלתי הדירה הינה חסרת כל בסיס עובדתי ומשפטי, הציפייה היחידה שהיה המבקש יכול לטפח היתה כי המינהל לא יבטל את חוזה הפיתוח למרות הפרתו והוא יהיה מוכן להאריכו כנגד הפיצוי הנ"ל בגובה של 31%.