פסק-דין בתיק ה"פ 25700-07-11

רקע

1.         משיבה 1, כ.א.ן גולן 1979 בע"מ (" כ.א.ן גולן"), היא חברה פרטית שהקימה מרכז מסחרי בישוב צורן, במגרש הידוע כחלק מחלקה 2 בגוש 7884 (" המרכז המסחרי"). כ.א.ן גולן בנתה את המרכז המסחרי, חילקה אותו ל- 45 יחידות (חנויות) נפרדות בשטחים שונים, ומכרה חלק מהן למבקשים ולרוכשים נוספים.

            משיבה 2, נ.מ. נכסים מניבים בע"מ (" נ.מ."), רכשה מכ.א.ן גולן את זכויותיה במרכז המסחרי, לפי הסכם מכר שנחתם בין השתיים ביום 14.7.2005 ( "הסכם המכר").

2.         במשך השנים מאז הקמת המרכז המסחרי ופתיחתו לקהל הרחב, פעלה כ.א.ן גולן כחברת הניהול של המרכז המסחרי. בתאריך 23.2.2000 התקשרה עם משיבה 3 ( "ג.א.ש") בהסכם שלפיו מבצעת ג.א.ש את עבודות האחזקה והניקיון במרכז המסחרי (נספח ז' להמרצת הפתיחה, להלן: " הסכם התחזוקה").

3.         המבקשים הם הבעלים של 8 מן החנויות במרכז המסחרי.

            בהסכמי הרכישה שלפיהם רכשו המבקשים את החנויות התחייבה כ.א.ן גולן לרשום את המרכז המסחרי בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף, ולהעביר את זכויות החכירה ביחידות על שם הרוכשים.

            בנוסף להסכמי הרכישה חתמו המבקשים על הסכמי ניהול עם כ.א.ן גולן. באותם הסכמים שמרה לעצמה כ.א.ן גולן אפשרות להעביר את הטיפול בניהול ומתן השירותים במרכז המסחרי לידי גוף משפטי אחר, בתנאים שונים.

4.         בתאריך 14.7.2005 מכרה כ.א.ן גולן את זכויותיה במרכז המסחרי לנ.מ.. כמפורט בהסכם המכר מכרה כ.א.ן גולן לנ.מ. 27 יחידות שמפורטות בהסכם, את הרכוש המשותף הצמוד להן, את גגות המרכז המסחרי וכן את כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות במרכז המסחרי (סעיף 3 בהסכם המכר).

            כחלק מהתחייבויות נ.מ., היא נטלה על עצמה את כל החובות והזכויות של כ.א.ן גולן כלפי ג.א.ש (סעיף 12 בהסכם המכר).

            כך המשיכה ג.א.ש לספק למרכז המסחרי שירותי ניהול ותחזוקה גם משנת 2005 ואילך.

5.         ג.א.ש גובה מבעלי היחידות דמי ניהול בסכום קבוע, שעומד החל משנת 2008 על 10 ש"ח למ"ר (לפי חישוב שטח הברוטו בחיוב הארנונה של כל אחד מן העסקים).

6.         במהלך השנים התגלעו מחלוקות בין ג.א.ש לבין המבקשים. לדברי הצדדים נוהלו הליכים בבית משפט השלום בשנת 2004, בתביעה של ג.א.ש לחייב את המבקשים בתשלום דמי ניהול שלא שולמו. מחלוקת זו הסתיימה בהסדר בין הצדדים. בשנת 2010 הגישה ג.א.ש תביעה לפני המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה, נגד מבקשים 1 ו-2, בגין חוב דמי ניהול. תוצאותיה לא נמסרו במסגרת התביעה שלפניי. ג.א.ש שלחה גם מכתבי התראה אל המבקשים בגין חוב דמי ניהול (נספחים י 1-4 להמרצת הפתיחה).

7.         עם הגשת המרצת הפתיחה הוגשה גם בקשה לצו מניעה זמני במעמד צד אחד, לאסור על המשיבות לגבות או לדרוש דמי ניהול או הוצאות נוספות, לפני המצאת אסמכתאות ופירוט ההוצאות שהוציאה בגין ניהול וטיפול במרכז המסחרי. בנוסף, המבקשים עתרו למתן צו שיאסור על המשיבות להפריע להם לעשות שימוש סביר ביחידות שבבעלותם, בחניון ובשטחים המשותפים במרכז המסחרי.

            בהמרצת הפתיחה נתבקשו גם ההצהרות הבאות: כי כ.א.ן גולן היא חברת הניהול של המרכז המסחרי, וכי לא היתה רשאית להעביר את זכויות הניהול לאחרים אלא לפי הוראות הסכם הניהול; כי הסכם הניהול מבוטל לאור התנהגות כ.א.ן גולן וניתן למנות חברת ניהול אחרת; וכי המשיבות אינן רשאיות לגבות דמי ניהול, או להתנות אישורים להעברת זכויות בתשלום כאמור.

            כמו כן נתבקש צו עשה, לחיוב כ.א.ן גולן לרישום הבית המשותף, ואף נתבקש מינוי כונס נכסים על זכויותיה של כ.א.ן גולן לשם כך.

            ביום 14.7.2011 דחה כב' השופט מנהיים את הבקשה למתן סעד זמני. בהסכמת הצדדים לא ניתנו צוים, והצדדים הופנו לגישור. משלא הצליחו להגיע להסכמה, התבררה המחלוקת לפני.

טענות הצדדים

8.         המבקשים טוענים כי העברת הזכויות וההתחייבויות בין כ.א.ן גולן לבין נ.מ. נעשתה בניגוד להוראה מפורשת בחוזה הניהול שעליו חתמו עם כ.א.ן גולן, אשר קובע כי העברה לחברת ניהול אחרת מחייבת התחייבות מפורשת של החברה הנעברת לקבל על עצמה את כל התחיבויות כ.א.ן גולן, וכן היא מותנית בהסכמת הבעלים של לפחות 75% משטח היחידות במרכז המסחרי (סעיף 11 בהסכם הניהול נספח א2 להמרצת הפתיחה). בהעדר הסכמה כזו, יש לבטל את ההעברה לנ.מ..

            העברת הזכויות נודעה למבקשים, לטענתם, באחור של 3 שנים, כאשר באסיפת בעלי חנויות מיום 17.1.2008 הודיעו משיבות 2-3 על ההעברה. מעולם לא נתבקשה, ולא ניתנה, הסכמתם לכך.