1. לפניי המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי, לפיה מתבקש בית המשפט ליתן פסק דין ובו להצהיר בקשר לזכויות הבעלות במקרקעין הידועים כחלקות 8 ו-9 בחלקות 30168 הנמצאים ברח' גרייבסקי 6 בירושלים (להלן: "
המקרקעין" ו/או "
הבניין"), וזאת כמפורט להלן:
א. זכויות המשיב 1 (להלן: "
נגאל") במקרקעין (שישית בכל אחת מהחלקות אשר הועברו אליו מהמשיב 2 (להלן: "
פרי") יחד עם אחיו יונתן איפרגן, אשר נמכרו למשיב 3 (להלן: "
טוורסקי"), היוו זכויות עתידיות לבניית דירה בקומות שייבנו במקרקעין מעבר לקומות 1-5, ככל שתאושר תב"ע חדשה ויינתן היתר בנייה לבניית קומות נוספות.
ב. מאחר וטרם אושרה התב"ע וטרם ניתן ההיתר לבניית הקומות הנוספות מעבר לקומות 1-5, נגאל לא מכר ולא יכול היה למכור לטוורסקי זכויות קנייניות בדירה שכלל לא הייתה לו.
ג. הזכויות אותן רכש טוורסקי מנגאל (שישית בכל אחת מהחלקות), אינן משקפות זכות לבניית דירה אחת מתוך שש הדירות הנבנות בפועל בבניין שנבנה במקרקעין. לכל היותר, טוורסקי נכנס בנעליו של נגאל ביחס לזכויותיו במקרקעין כפי שהיו, ובהתאם להסכמות המפורטות בהסכם השיתוף לפיהן פעלו בעלי הזכויות במקרקעין טרם רכש טוורסקי את זכויות יגאל.
2. אין חולק, כי המבקשים והמשיבים הפורמליים רכשו זכויות במקרקעין, זאת לצורך בניית דירות בבניין שתוכנן להיבנות במקרקעין בהתאם להסכמי שיתוף שנחתמו בין הצדדים. פרי היה היזם של הפרויקט ונגאל היה שותפו. פרי, יחד עם אחיו איפרגן, העבירו לנגאל את זכויותיהם במקרקעין, שישית בכל חלקה. העברת הזכויות נעשתה כנגד מחיקת חובות שהיו לפרי ואיפרגן כלפי נגאל (ראה: נספח 8 לבקשה). בהמשך רכש טוורסקי את הזכויות שהיו לנגאל במקרקעין.
3. לבקשה צורפו ההסכמים לרכישת חלקות הקרקע וכן הסכמי השיתוף שנערכו בין הצדדים. ההסכמים נערכו על ידי עו"ד שחור, שהעיד בבית המשפט.
4. מהעובדות עלה, כי פרי תכנן בעבר לבנות במקרקעין בניין של 8-9 קומות בעבור 10 דיירים, שהם המבקשים והמשיבים הפורמליים, וכן תוכננה בניית קומות נוספות, ככל שהבנייה תאושר. כדי לבצע זאת היה צורך לקדם היתר בנייה לשלוש קומות בהתאם לתב"ע קיימת וכן לקדם אישור תב"ע חדשה לאישור בניית הקומות הנוספות. הסכמי השיתוף שנחתמו קבעו באופן מפורש מהי עלות לכל שותף ברכישה, איזו דירה ובאיזו קומה יקבל כל שותף, את חלקו של כל שותף ברכוש ומה יקרה אם לא יינתנו האישורים המתאימים, כאמור לעיל.
5. המבקשים טוענים כי פרי לא קידם את הפרויקט, ועל כן נטלו על עצמם ועל חשבונם את המשך קידום התכניות ובניית שלד הבניין. בעקבות זאת התקבלו היתרים לבנייה של שלוש קומות, בהן נבנות שש דירות, שעל פי הסכמי השיתוף יועדו למבקשים. כמו כן, המשיכו המבקשים לקדם תב"ע חדשה לצורך בניית שתי קומות נוספות בהן תיבננה ארבע דירות למשיבים הפורמליים. העתק המסמכים המלמדים זאת צורפו לבקשה (נספח 7). בהסכם לפיו רכש נגאל את זכויות פרי ואחיו איפרגן נאמר כי נחתם הסכם שיתוף בין הבעלים והסכם השיתוף צורף לאותו הסכם ואף הוגש יחד עמו בדיווח לרשויות המס.
6. עיון בהסכמי השיתוף מלמד כי בסעיף 4 נקבעו באופן מפורש מהן הזכויות של כל שותף במקרקעין. בסעיף 4.6 להסכם השיתוף של חלקה 8 נכתב במפורש כי באשר לחלקו של פרי מדובר בכך שהוא הבעלים של שישית מכלל הזכויות הבלתי מסוימות במקרקעין, אשר משקפות זכות ליחידה שמספרה 6 בת 4 חדרים בקומה העליונה של הבניין הפונה לצד מזרח-דרום מערב, כמסומן בתכנית (נספח ג), ולשישית חלקים ברכוש המשותף בבניין, יחד עם גג הבניין וביחד עם כל הזכויות העתידיות על המקרקעין, ככל שיהיו, לאחר שתתקבל התב"ע שתוגש על ידי הצדדים ולאחר שייבנו כל היחידות המתוכננות על פי הסכם זה. בסעיף 4.7 להסכם השיתוף המתייחס לחלקה 7 נכתב באופן מפורש מהן זכויות איפרגן, אחיו של פרי. מדובר על ניסוח דומה המתייחס לחלקה 7 המסומנת אף היא בתכנית, כאשר מדובר על "
הקרקע שתחת כל החלקה עד עוק האדמה...".
7. בהסכמי השיתוף נקבע מנגנון מפורט, לפיו במקרה שלא תאושר התב"ע ולא ניתן יהיה לממש את זכויות השותפים בקומות העליונות, כי אז זכויות אלו תימכרנה לשותפים שבניית דירתם אושרה, על פי מנגנון כספי שנקבע. כמו כן, נקבע כי בכל מקרה זכויותיו של כל צד להסכם ניתנות למימוש בפועל אך ורק בקומה של הבניין בה אמורה יחידתו להיבנות ובשום פנים ואופן לא תהיה לצד כלשהו זכות בקומה אחרת, פרט לרכוש המשותף באותה הקומה, ככל שתהיה כזו, גם אם אותה קומה של אותו צד לא תהיה ניתנת לבנייה או לא תיבנה.
8. מהעובדות שהובאו לפניי עולה, כי במועד בו הועברו הזכויות לנגאל על ידי פרי ואיפרגן לא הייתה תב"ע מאושרת לבניית קומות נוספות. בפועל, נבנה שלד במקרקעין בניין בן שלוש קומות, בו נבנו שש דירות. על פי הסכמי השיתוף שהוגשו כאמור, אותן דירות יועדו למבקשים 1-13. באשר למשיבים הפורמליים, כאמור, תוכננו להיבנות שתי קומות עם ארבע יחידות.
9. במהלך הדיון הוצג הסכם שיתוף עליו חתום נגאל. הסכם השיתוף הוצג בעת עדותו של עו"ד שחור, עליו חתימתו של נגאל. עולה אפוא, כי נגאל ידע על קיומו של הסכם השיתוף המסביר את זכויות הבעלים-השותפים וידע בבירור מהן הזכויות שהועברו אליו, היינו: זכויות לדירות שתיבננה בקומות הנוספות שתוכננו, וככל שתאושר הבנייה.
10. עוד עלה מהראיות שנשמעו לפניי, זאת בחקירתו של נגאל, כי הוא מעולם לא התעניין ולא השתתף בתכנון הבניין או בהוצאות הבנייה, לא היו בידיו מעולם תכניות בנייה וכי כאשר מכר את זכויותיו לטוורסקי הוא קיבל את התכניות המהוות חלק מהיתר הבנייה דרך תיק היתר הבנייה בעיריית ירושלים. יתרה מכך, עלה כי נגאל בהיותו הבעלים של חלקה 10, הסמוכה לחלקות 8 ו-9, הגיש התנגדות לבנייה כבעלים של חלקה 10. דבר זה מלמד כי נגאל היה מודע היטב לבנייה הנעשית בחלקה, הוא לא היה שותף לאותה בנייה, לא ראה עצמו שותף באותה בנייה ובחר להתנגד לאותה בנייה (ראה: נספח 9 לבקשה).
11. עוד באשר לרמת ידיעתו של נגאל, הסתבר כי בין המבקשים 5-8 לבין המשיבים הפורמליים 4-5 התקיים הליך בוררות בפני כב' הבורר הרב פרבשטיין. נגאל נחקר באותה בוררות ונשאל באשר למהות זכויותיו באותם מקרקעין. מפרוטוקול הדיון שצורף עולה, כי נגאל הודה בפה מלא שאין לו זכות ספציפית לדירה כלשהי בבניין שנבנה במקרקעין. לדבריו, הוא משקיע או מממן בפרויקט שנבנה במקרקעין והרישום על שמו נעשה רק כבטוחה (ראה: פרוטוקול הבוררות צורף כנספח 10 לבקשה, עמ' 1, ש' 24-28). יתרה מזאת, נגאל נשאל באופן ישיר מהו חלקו בבניין והאם מדובר בחלק של איפרגן בקומה השישית, ועל כן השיב כי כנראה כך הם הדברים. כאשר נשאל בקשר לעובדה כי לא ברור אם תהיה קומה כזו, השיב נגאל כי יש סיכוי, וגם אם לא - אין מדובר באוויר, כי יש אנשים שקונים גגות. כמו כן אמר, כי "
לא ייצא אלא יצטרכו לשלם לו לפחות את הקרן" (עמ' 2, ש' 5-9 לפרוטוקול הבוררות). אמנם בהקשר זה נגאל נחקר וטען לפניי כי העיד כך מחמת טעות, משום שסבר כי מדובר בזכויות אחרות שהיו לו במקרקעין ושאותן מכר, אולם עיון בפרוטוקול הבוררות מלמד, כי השאלות היו ברורות ביותר ועדותו של נגאל לא הייתה מחמת טעות.
12. טוורסקי הגיש תביעה בבית משפט השלום בירושלים, קודם להליך זה שלפניי, בה דרש לפרק את השיתוף במקרקעין. המבקשים התגוננו בפני התביעה בטענות דומות לאלו שהעלו עתה, תוך שהם טוענים כי מטרתו של טוורסקי בתביעה היא לנסות ולקבל זכויות בדירה שנמצאת במסגרת השלד שנבנה, שעה שאין לו כלל זכויות שכאלו, הואיל והוא רכש את זכויותיו מנגאל שכאמור אין לו זכויות באחת הדירות שנבנות. במסגרת התביעה בבית משפט השלום, לבקשתו של טוורסקי, ניתן צו מניעה באשר למניעת אכלוס הדירות. כמו כן, החליט בית משפט השלום לעכב את ההליכים עד לאחר מתן פסק הדין בבקשה שלפניי.
13. טענתו העיקרית של טוורסקי היא, כי יש לראותו בגדר קונה שרכש את זכויות נגאל בתום לב. טוורסקי טוען כי שעה שחתם על הסכם הרכישה עם נגאל, לא היה כל רישום באשר להסכמי השיתוף בין המבקשים למשיבים הפורמליים. הוא הסתמך על הרישום שהיה בלשכת רישום המקרקעין, לפיו לנגאל שישית מזכויות הבעלות בשתי החלקות, הוסבר לו כי נבנות שש דירות בבניין, הוא היה בחלקה, ראה את השלד ובו שש דירות והניח כי הוא יהיה זכאי לאחת מהדירות.
14. ייאמר מייד, כי לאור העובדות שמניתי לעיל, אין חולק כי נגאל ידע היטב כי חלקו במקרקעין אינו כולל את אחת הדירות שהולכות ונבנות, ועל כן לא יכול היה למכור לטוורסקי את מה שאין לו. יש לומר, כי נגאל פעל בעניין זה בחוסר תום לב. יחד עם זאת, גם ביחס לטוורסקי עולות תהיות לא מעטות באשר להתנהלותו במהלך הרכישה מנגאל.
15. ראשית כל ייאמר, כי טוורסקי הגיש תצהיר בדיון שלפניי וביום הדיון היה עליו להתייצב ולהיחקר על תצהירו, אולם הוא לא הגיע לדיון מתוך טענה שהוא בחו"ל ואיחר לטיסה. בא כוח המבקשים הסכים לדחות את הדיון, ובתנאי שכרטיסי הטיסה יוגשו לבית המשפט. בא כוחו של טוורסקי הודיע כי מקובל עליו שתצהירו של טוורסקי יימחק ובית המשפט יסתמך על המסמכים שהוגשו בלבד. בא כוח המבקשים הוסיף וטען, כי אי הופעת טוורסקי לחקירה מתיישבת עם טענתו כי מדובר בעסקה פיקטיבית שנעשתה בין נגאל לטוורסקי. בסופו של דבר הסכים בא כוח המבקשים כי טוורסקי לא יתייצב לחקירה, אך חקירתו בבית משפט השלום בנוגע לצו המניעה שביקש תהווה חלק מחומר הראיות. בא כוחו של טוורסקי הסכים לכך וביקש כי גם התצהיר שמסר טוורסקי לבית משפט השלום יהווה חלק מחומר הראיות.
16. טוורסקי מתאר בתצהירו את העובדה שרכש שישית מהזכויות במקרקעין וכי הגיש בקשה לבית משפט השלום לפירוק השיתוף במקרקעין. טוורסקי טען כי הולך ונבנה בניין מגורים על המקרקעין שבו שש יחידות דיור. לדבריו, בא כוחו פנה ליתר בעלי הקרקע וביקש לקבוע אסיפה בין כל השותפים כדי להחליט על אופן חלוקת הדירות בפרויקט אך לא נענה. לדבריו, הוא רכש את הנכס לאחר תחילת הבנייה תוך ידיעה שלפני ביצוע פנים הדירות הן תחולקנה בין השותפים. עוד טען, כי בא כוחו פנה מספר פעמים לבעלי הדירות האחרות וביקש לברר מהי השתתפותו של טוורסקי בהוצאות הבניה, אולם בעלי הדירות סירבו לשתף איתו פעולה. לפיכך, דירתו נבנית מבלי שיש לו אפשרות להחליט על עיצוב הפנים של דירתו. עוד טען, כי השותפים האחרים מסיגי גבול הבונים ללא רשותו וללא הסכמתו.