א.
רקע הדברים
1. המבקשת הגישה תובענה על דרך של המרצת פתיחה, בה עתרה להצהיר כי היא זכאית להירשם כבעלת הזכויות בדירה בקומה א' בכיוון מזרח שבגוש 6624, חלקה 225 (להלן:
"הדירה"), לאחר שרכשה את הדירה ושילמה את תמורתה המלאה, ולאחר שבית משפט זה מינה את המשיבה 1 ככונסת נכסים לצורך רישום הבית המשותף והדירה על שם המבקשת. הבקשה היא להצהיר כי המבקשת זכאית שהדירה תירשם על שמה באופן שיכלול את החלקים ברכוש המשותף, לרבות בקומות המפולשות ובגג הבניין, בהתאם ובאופן יחסי לשטח רצפתה של הדירה. כמו כן עותרת המבקשת להורות למשיבים לנקוט את כל האמצעים הדרושים לצורך רישום הבית המשותף ורישום הדירה על שמה, ולמסור לידיה את כל המסמכים והאישורים הדרושים לצורך רישום הבית המשותף והדירה, לרבות אישורי המס הנדרשים.
2. המבקשת רכשה את הדירה מבני הזוג חיה ומרדכי זברו (להלן:
"זברו"), עלפי הסכם מכר מיום
29.1.81. זברו רכשו דירה זו מהמשיב 2 עלפי הסכם מכר מיום
26.7.77. הזכויות במקרקעין בהם נמצאת הדירה היו רשומות קודם לכן על שם חברת צמרת חן בע"מ, שהעבירה את הנכס לבעלי מניותיה - המשיבים 2-3 (המשיב 2 יקרא להלן:
"קטן", והמשיב 3 יקרא להלן
"טסה", ושניהם יחדיו יקראו:
"המשיבים"). קטן הוא הקבלן שבנה את הבניין בו נמצאת הדירה, ואילו טסה הצטרף אליו כשותף להקמת הבניין, אף שאיננו עוסק בבנייה. השניים היו רשומים, ועודם רשומים, כבעלים המשותפים של חלקה 225 עליה נבנה הבית המשותף שבו נמצאת הדירה. הבית כולל ארבע דירות שניבנו בשתי קומות: בדירות שבקומה הראשונה גרות המבקשת ואסתר בן עזרא (להלן: "
בן עזרא"), ובקומה העליונה גרים קטן וטסה.
3. המשיבה 1 (להלן:
"עו"ד בליצר") מונתה בשנת 1983 ככונסת נכסים לשם רישום הבית המשותף והדירה על שם המבקשת (ה"פ 313/83 בבית משפט זה). הצדדים לבקשה זו היו, בין היתר, זברו והמשיבים, והיא הוגשה על ידי עו"ד בליצר, שייצגה אז את המבקשת. המבקשת טוענת כי עו"ד בליצר איננה ממלאת את תפקידה ככונס נכסים, בעוד שעו"ד בליצר טוענת כי איננה יכולה לסיים את רישום הבית המשותף ואת רישום הדירה על שם המבקשת, בשל היעדר שיתוף פעולה מצידה של המבקשת, ועקב מחלוקת שנתגלעה בין המבקשת לבין המשיבים בנוגע לדרך רישום הרכוש המשותף בבית. זו אכן המחלוקת המעכבת את הרישום: המבקשת סבורה כי יש לה חלק ברכוש המשותף הכולל את הקומה המפולשת התחתונה, גג הבניין ומדרגות היציאה לגג (שכלל לא ניבנו), בעוד שהמשיבים טוענים כי הם לא מכרו לזברו או לכל דייר אחר בבית זכויות בגג ובקומה המפולשת התחתונה (מה שהם מכנים "המרתף"). לטענתם, הגג והמרתף, כמו גם החניות, שייכים אך ורק לבעלי הדירות העליונות בבית, שהם קטן וטסה, ולא לבעלי הדירות בקומה התחתונה, שהם המבקשת ובן עזרא.
4. המרצת הפתיחה הוגשה לא רק על ידי המבקשת, כי אם גם על ידי שכנתה לקומה הראשונה, בן עזרא, שרכשה את דירתה מטסה. אולם בעניינה של בן עזרא הושגה פשרה, וביום 9.12.04 ניתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה שבין המשיבים לבין בן עזרא (לבן עזרא לא היו טענות נגד עו"ד בליצר). בפסק הדין נאמר כי אין בו כדי לפגוע בזכויותיה של המבקשת, וגם אין בו כדי לפגוע בפסקי דין קודמים, אם ניתנו, הכוללים צו הריסה נגד חלק מן הבניין נשוא המחלוקת.
עלפי הסכם הפשרה שבין בן עזרא לבין המשיבים, תחולק חלקה 255 (עליה הוקם הבית) בין המבקשים והמשיבים באופן הבא: תתחלקה 255/1 תירשם על שם המבקשת, תתחלקה 255/2 תירשם על שם בן עזרא, תתחלקה 255/3 תירשם על שם קטן ותתחלקה 255/4 תירשם על שם טסה. עוד נקבע בהסכם כי אין לבן עזרא זכות כלשהי במרתף, והיא איננה טוענת כי הוא היה חלק מן הרכוש המשותף; המרתף יהיה בבעלותם של טסה וקטן. כמו כן עולה מן ההסכם כי אין לבן עזרא טענות לזכות בגג, למעט אותו חלק של הגג העליון הנמצא מעל חדר המדרגות, כמסומן בתשריט. בהסכם ניתנת לבן עזרא זיקת הנאה בדירתו של קטן, לצורך העליה לגג העליון שמעל המדרגות, לשם התקנה או תחזוקה של מתקנים שעל חלק זה של הגג. זיקת הנאה זו מתחייבת מן העובדה שהעליה לגג אפשרית רק דרך סלון דירתו של קטן.
ויודגש: להסכם הפשרה שבין המשיבים לבין בן עזרא אין כל השלכה על זכויותיה של המבקשת בעניין הרכוש המשותף, ועל דרך רישום הבית המשותף. ביתהמשפט העליון פסק כי "
משנקבע ביחסים שבין המוכרקבלן לבין אחד הקוניםהדיירים, כי רכוש מסוים שבבית רכוש משותף הוא, חלה קביעה זו מאליה ובאופן אוטומאטי לעניין רכוש מסוים זה גם לגבי היחסים שבין יתר הקוניםדיירים שבאותו בניין לבין הקבלן
-
המוכר"(ע"א 213/80
שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3) 808, 812; ע"א 555/74, 561
מאיר ואח' נ' וייץ בע"מ ואח', פ"ד ל(2) 687, 689; ע"א 118/78
גוב ארי חברה לבניין ולהשקעות בע"מ ואח' נ' כהן ואח', פ"ד לג(1) 805, 808).
5. הסכם הפשרה שבין המשיבים לבין בן עזרא מבהיר את המחלוקת העומדת להכרעה. המשיבים הם הבעלים של דירות הגג, ולטענתם שטח הגג העליון צריך להיות מוצמד לדירותיהם, פרט לאותו חלק של הגג הנמצא מעל חדר המדרגות (לדבריהם כ
- 10 מ"ר), ואשר משמש לדודי
-שמש, אנטנות ומתקנים משותפים. דא עקא, לא ניתן להגיע לגג העליון המשותף, אלא דרך דירתו של קטן (עמ' 9 לפרוטוקול). הטעם לכך, כפי שיבואר להלן, הוא שקטן (הקבלן שבנה את הבית) "סיפח" לדירתו את שטח המדרגות המובילות אל הגג, שהיו אמורות להיבנות על-פי היתר הבניה. בנוסף, המשיבים טוענים כי הם זכאים להירשם כבעלים של מה שהם מכנים "מרתף" בקומה המפולשת
התחתונה של הבית (להלן:
"המרתף"). מרתף זה לא נבנה עד היום, והמחלוקת היא לגבי זכותם של המשיבים להצמיד לדירותיהם את השטח שהם מייעדים לבנייתו. בן עזרא הסכימה בהסכם הפשרה כי למשיבים זכות במרתף, וכי המרתף איננו חלק מהרכוש המשותף, אך המבקשת חולקת על טענה זו של המשיבים. עוד יש להבהיר כי מעל לקומה
התחתונה המפולשת, אותה מייעדים המשיבים למרתף, קיימת קומת עמודים מפולשת
עליונה, בכניסה לבית, הכוללת חניות. לגבי הקומה המפולשת
העליונה,
אין למשיבים טענה לזכות כלשהי, שכן אין מחלוקת כי היא חלק מהרכוש המשותף (עמ' 15 לפרוטוקול).
לפיכך, השטחים שבמחלוקת הם המרתף, הגג העליון - להוציא את חלק הגג שמעל לחדר המדרגות - (להלן:
"הגג"), וכן גרם המדרגות המוביל אל הגג, שלטענת המבקשת "סופח" שלא כדין לדירתו של קטן, ובפועל לא נבנה.
6. לאור האמור לעיל, אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע לזכותה של המבקשת להירשם כבעלים של הדירה, או בנוגע לחובתם של המשיבים לרשום את הבית המשותף. המחלוקת נוגעת רק להיקף הרכוש המשותף שצריך להירשם, וההצמדות לדירות המשיבים לפי דרישתם. השאלה היא האם זכאית המבקשת להירשם כבעלת זכויות ברכוש המשותף בבית, הכוללות את הגג והקומה המפולשת התחתונה (המרתף). בעניין זה אין בפני ביתהמשפט, בסופו של יום, אלא המסמכים שהוגשו וטענות הצדדים. המבקשת איננה מתייחסת בתצהירה לשאלת היקף הרכוש המשותף. המשיב 2 (קטן) לא הביא ראיות כלשהן, ותצהירו איננו יכול לשמש כראיה, משום שמצבו הבריאותי לא איפשר לחקור אותו. גם המשיב 3 (טסה) לא יכול היה לתת תצהיר בשל מצבו הבריאותי, והתצהיר של בנו הנו עדות שמיעה, מה גם שאין בו התייחסות לשאלת היקף הרכוש המשותף. בני הזוג זברו, שרכשו את הדירה שבמחלוקת מקטן, לא הובאו לעדות. עו"ד בליצר לא התבקשה להיחקר על תצהירה. העדה היחידה היתה המבקשת. ההכרעה בתיק זה היא בעיקרה משפטית.
7. המרצת הפתיחה שהגישה המבקשת איננה מבארת את המחלוקת העיקרית - למעשה היחידה - בתיק זה, אף שמחלוקת זו הייתה ידועה היטב למבקשת. אמנם בסעדים המבוקשים בכותרת להמרצת הפתיחה מובלעת בקשה להצהיר כי דירת המבקשת כוללת את החלקים ברכוש המשותף,
לרבות בקומות המפולשות ובגג הבנין. אך כל שנאמר בהמרצת הפתיחה עצמה הוא שהמבקשת רכשה דירה, שילמה את תמורתה, והמשיבים אינם מטפלים ברישום בית משותף וברישום הדירה על שמה. המבקשת ידעה היטב שהבית המשותף איננו נרשם, וכך גם זכויותיה בדירה, בשל המחלוקת בעניין רישום הרכוש המשותף וההצמדות. חרף כך, המרצת הפתיחה שהגישה, וכך גם תצהירה התומך בבקשה, אינם נותנים ביטוי כלשהו למחלוקת זו, ואינם מבהירים מהן טענות המבקשת בנושא השטחים השנויים במחלוקת.
לדרך תמוהה זו של ניסוח המרצת הפתיחה יש מחיר, והוא נוגע לשאלת הסעדים. המבקשת טוענת, כפי שהסתבר במהלך שמיעת הראיות, וכפי שעולה מן הסיכומים, כי קטן סיפח לדירתו את גרם המדרגות המובילות לגג, באופן שדרכה של המבקשת לעלות לגג נחסמה. לטענה זו אין זכר בהמרצת הפתיחה, וגם לא התבקש כל סעד של השבת המצב לקדמותו, ככל שהדבר נוגע לגרם המדרגות המובילות לגג, שלמעשה לא נבנה כלל. הערתי לב"כ המבקשת בעניין זה במהלך שמיעת הראיות (שנשמעו ביום אחד), והוא הודיע עם תום שמיעת הראיות כי יגיש בקשה לתיקון המרצת הפתיחה בעניין הסעדים. בהחלטה בה הוריתי על הגשת סיכומים נאמר כי אם תוגש בקשה לתיקון כתב התביעה, יעצר תהליך הסיכומים עד למתן החלטה חדשה. בקשה שכזו לא הוגשה, וספק רב אם היה מקום להגישה בתום שמיעת הראיות. למשמעות עניין זה אתייחס בהמשך, בהקשר לסעדים שהמבקשת זכאית לקבל.
8. איש מן הצדדים לא ביקש לחקור את עו"ד בליצר על תצהירה. בסיכומי המבקשת (סעיף 3) נאמר כי אין בדעת המבקשת להתייחס בהליך זה לאחריותה של עו"ד בליצר לכך שעד היום לא נרשמה הדירה על שם המבקשת, ולא נרשם בית משותף. המבקשת הגישה בקשה לפיצול סעדים שנענתה על ידי ביתהמשפט, ולפיכך היא טוענת כי יש בדעתה להגיש תביעה כספית נגד עו"ד בליצר (והמשיבים). אם כך הוא הדבר, לא ברור מדוע המבקשת לא הסתפקה בצירוף עו"ד בליצר כמשיבה פורמלית, ותחת זאת הגישה נגדה תובענה, שבה הועלו נגדה טענות כי לא עשתה את הדרוש לשם רישום הבית המשותף והדירה על שם המבקשת, אף ששכר טרחתה שולם לה במלואו, וכי היא נמנעת מלמסור למבקשת פרטים ומסמכים. עו"ד בליצר טענה לכל אורך ההליך כי היא בעל דין מיותר בתובענה זו, וכי המבקשת מחזיקה אותה כ"בתערובה". לאחר ישיבות רבות, רק בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 23.1.06, ניאות ב"כ המבקשת להודיע כי "אין לו בעיה כי עו"ד בליצר תהיה משיבה פורמלית, ובלבד שתצהיר שתפעל לפי כל פס"ד של בימ"ש", ושאם יתנהל הליך כספי נגד עו"ד בליצר לא יטען נגד המבקשת לקיומו של מעשה בית דין או השתק פלוגתא בתובענה זו.
לאור כל אלו, יש לראות את המבקשת כמי שזנחה את טענותיה נגד עו"ד בליצר, ככל שמדובר בתובענה זו, וחבל שלא עשתה כן קודם לכן. כפי יבואר להלן, הסיבה לאי-רישום הבית המשותף ודירתה של המבקשת נעוצה במחלוקת שבין המבקשת לבין המשיבים לגבי היקף הרכוש המשותף וההצמדות. בנסיבות אלו, היה מקום לפסוק הוצאות לטובת עו"ד בליצר בהליך זה, לו הייתה שומרת על נייטרליות בסכסוך שבין הצדדים, כמתבקש מתפקידה ככונסתנכסים שמונתה לרשום את הבית המשותף, מה גם שמינוי זה נעשה לבקשתה של המבקשת, שעו"ד בליצר הייתה עורכתהדין שלה. אך עו"ד בליצר בחרה לתקוף את המבקשת בתצהירה, בטענה שבשל היעדר שיתוף
-פעולה מצדה לא ניתן לרשום את הבית המשותף, ואף חקרה אותה, משום מה, חקירה נגדית לא
-קצרה על תצהירה בנוגע למחלוקת בענין הרכוש המשותף. לא ברור מדוע הייתה צריכה עו"ד בליצר לטעון בתצהירה (סעיף 18), כי "דרישותיה חסרות הבסיס וההיגיון (של המבקשת) לתיקון התשריטים מנעה רישום הבית כבית משותף". כפי שיובהר להלן, דרישותיה של המבקשת היו דווקא צודקות. בנסיבות אלו, אין מקום לעשות צו להוצאות ביחסים שבין המבקשת לבין עו"ד בליצר. כמו
-כן, אין מקום לבקשתה של עו"ד בליצר, המוגשת במסגרת תצהיר תשובה, לפסוק לה שכר עבור עמלה, או לשחרר אותה מתפקידה ככונסתנכסים, מה גם שלא ברורה העילה לבקשה זו.
ב.
הראיות בעניין היקף הרכוש המשותף
9. המבקשת היא עורכת דין במקצועה (עמ' 5). כאשר באה להתרשם מן הדירה לפני שרכשה אותה מזברו בשנת 1981, היא ידעה שהקבלנים טסה וקטן גרים בשתי הדירות שבקומה השניה העליונה, אך לדבריה לא עלתה למעלה, ולכן לא שמה לב שאין יציאה מן המדרגות אל הגג (עמ' 7, 12, 15-16). אינני מוצא סיבה שלא להאמין לעדותה של המבקשת.
10. בעת שהמבקשת רכשה את הדירה, היא הייתה ערה לכך שקיימת מחלוקת בין זברו לבין קטן בנוגע לבנייה בקומת הקרקע, שאף הגיעה לדיון בבית משפט, כפי שעולה מזכרון הדברים שנחתם בחודש אפריל 1981 בין המבקשת לבין זברו (נספח ג' לתצהיר טסה). בזכרון דברים זה נאמר כי המבקשת תצורף לתביעה של זברו בעניין "הבנייה בקומת הקרקע", וכי לא תעשה פשרה שלא על דעתה. ברם, לא ברור אם דברים אלו מתייחסים לבנייה במרתף, או בקומת העמודים המפולשת. ההליך המשפטי שהתנהל בין זברו לבין קטן היה בין השנים 1978-1980, בעניין בנייה שביקש קטן לבצע "במפלס התחתון של הבית" (כך עולה מפרוקוקול הדיון). פסק הדין ניתן ביום 1.6.80. לעומת זאת, זכרון הדברים שבין זברו למבקשת הוא מחודש אפריל 1981. המבקשת רכשה את הדירה מזברו רק ביום 29.1.81, כלומר לאחר שניתן פסק הדין בהליך שבין זברו לבין קטן. לכן, אין זה ברור אם זכרון הדברים שבין זברו למבקשת, בו נאמר כי היא תצורף לתביעה, התייחס לתביעה דלעיל. מאידך, לא ידוע על תביעה אחרת בין זברו לבין המשיבים.
מדברי המבקשת בעדותה קשה לדלות ממצא ברור בשאלה האם ההליך דלעיל מתייחס לבניה בקומה המפולשת התחתונה, שבה המשיבים ביקשו לבנות מרתף. תחילה אמרה כי בעת שרכשה את הדירה ידעה שקיימת מחלוקת בין זברו לבין הקבלנים סביב בנייה בקומה התחתונה, בהדגישה:
"זו קומה ראשונה ולא מרתף, כלומר בקומה המפולשת" (עמ' 7, וכן בעמ' 15). היא העידה כי לא ראתה כלל את פסק הדין שניתן ביום 1.6.80 (עמ' 14). אך בהמשך עדותה הדגישה כי מאז מתן צו המניעה לא נעשתה בנייה כלשהי בקומה המפולשת, בשל צו המניעה (עמ' 15), ואף אמרה:
"לגבי שטח המרתף אני ידעתי שזה שטח משותף שקטן ניסה לבנות שם וזברו הוציא צו מניעה נגדו" (עמ' 16).
גם המסמכים שהגישו הצדדים בעניין זה - אין בהם כדי להבהיר האם המחלוקת שנתגלעה בשנת 1978 בין זברו לבין קטן נגעה לבנייה בקומה המפולשת התחתונה (המרתף), או בקומת העמודים המפולשת העליונה, שלגביה אין כיום מחלוקת. פסק הדין שצורף קטוע, והפרוטוקול איננו מבהיר באיזה בנייה מדובר, ורק נאמר שם בנייה "במיפלס התחתון" (ראה פרוטוקול הדיון בבקשה למתן צו מניעה נגד קטן, בפני כבוד השופט מ' רובין שצורף כנספח א' לתצהיר קטן ונספח ב' לתצהיר טסה). כך גם לא ניתן לדעת מפרוטוקול הדיון ופסק הדין האם המחלוקת נבעה מכך שהבנייה נעשתה ללא רשיון ברתוקף, או שמא היא נבעה מכך שזברו סברו שאין לקטן זכות לבנות במקום, בשל היותו חלק מן הרכוש המשותף. בא כוחם של זברו אמר בדיון כי הוסכם ש"
יינתן צו מניעה כמבוקש בעתירה והצו ישאר בתוקף עד שהמשיב (קטן) יקבל רשיון בר תוקף להמשך בנייה בנכס כמתואר בפסקה א(1) בה.פ." הוא הוסיף: "אני רוצה לציין כי באם המשיב יקבל את רשיון הבנייה הוא לא יהא מוגבל בשום צעד לעניין הבנייה, פרט לנאמר ברשיון הבנייה עצמו". בא כוחו של קטן הצטרף לדברים אלו, באומרו:
"ההסכם בינינו למתן צו המניעה הוא שעד שלא יושג רשיון בנייה אין למשיב קטן צדוק זכות כלשהי לבנות ולהשתמש במפלס התחתון של אותו בית". אפשרות אחת היא לומר, לאור דברים אלו, כי זברו הניחו שקטן רשאי לבנות במפלס התחתון (שכאמור לא ברור אם הכוונה היא למרתף), והבעיה נגעה אך ורק להיעדר רשיון בנייה תקף. אך קיימת גם האפשרות שההסכמה להגביל את צו המניעה עד להוצאת רשיון בנייה בידי קטן, נסמכה על כך שב"כ של זברו הניח שרשיון שכזה לא ינתן לקטן, משום שקטן מבקש לבנות בשטח שהוא רכוש משותף, וזברו יתנגדו לכך בעירייה.