פסק-דין בתיק ה"פ 1234/07

1.         המחלוקת בין הצדדים הינה: [א] האם הזכויות בגג המקרקעין הידועים כגוש 7084 חלקה 222 ברח' ידידיה פרנקל 44 תל-אביב [להלן: "הבניין"] הן חלק מהרכוש המשותף בבניין או שהזכויות הוחרגו והן של המשיבה [להלן: "החברה הקבלנית"]. [ב] האם זכויות הבניה על גג הבניין הן של בעלי הזכויות בבניין לפי חלקם היחסי או של החברה הקבלנית [ראו עמ' 3 שורות 26-29].

2.         בבניין שתי קומות המשמשות לחנויות ולאולמות, ואין בבניין דירות מגורים. בקומת הקרקע מקלט ציבורי ששטחו  כ- 315 מ"ר [מרתף + קרקע], תא ששטחו 1.26 מ"ר שהכניסה אליו מהחצר, ו-3 חנויות שהכניסה אליהן מהרחוב. בקומה הראשונה 2 אולמות [ ראו תשריט טאבו שצורף].

            המשיבים 1-2 ואמם [להלן: "קורצמן"] רכשו ב- 31.8.72  מחברת קרביץ שתי חנויות, שאוחדו לחנות אחת, בקומת הקרקע שבבניין [ראו נספח ב' לה.פ 1234/07]. אם המשיבים הלכה לבית עולמה והמשיבים 1-2 הינם יורשיה. חברת קרביץ רכשה ב- 15.4.71 את הזכויות בחנויות מהחברה הקבלנית [ראו נספח ה' לתשובת החברה הקבלנית בה.פ 1234/07], כך שהמשיבים 1-2 אינם הרוכשים המקוריים מהחברה הקבלנית.

            המשיבים 3-4 [להלן: "שוורץ"] רכשו  ב-1.1.71  מהחברה הקבלנית חנות בקומת הקרקע שבבניין  [ראו נספח א' לה.פ 44298-02-10].

            המשיבה 5 [להלן: "העירייה"] רכשה ב-20.5.70 מקלט ציבורי בשטח של        כ- 315 מ"ר מהחברה הקבלנית [ראו -נספח א' לה.פ 22191-04-10].

            בשנים 71'-70' החברה הקבלנית מכרה את כל החנויות והאולמות בבניין לצדדים שלישיים, ובניית החנויות, האולמות והמקלט הציבורי הושלמה.

            בהסכמי הרכישה התחייבה החברה הקבלנית לרשום את הבניין כבית משותף ולרשום את זכויות הרוכשים ביחידות שנמכרו, אולם עד כה הבעלות נשארה רשומה במרשם המקרקעין ע"ש החברה הקבלנית, והבניין לא נרשם בפנקס בתים משותפים.

3.         שלוש התובענות שהוגשו על ידי המבקשים נדונו תחילה בפני מותבים שונים. התובענות אוחדו והועברו לשמיעת הוכחות בפני באוקטובר 2010.

            במהלך הדיון המקדמי הגיעו הצדדים להסכמה שב"כ החברה הקבלנית ימונה לצורך רישום הזכויות בפנקס בתים משותפים, ויחל בפעולתו לאחר שתוכרענה המחלוקות שפורטו בסעיף 1 לפסק [ראו עמ' 8 לפרוטוקול].

            אין מחלוקת בין הצדדים על אופן רישום האולמות, החנויות והמקלט הציבורי. המחלוקת מתמקדת  בעניין הזכויות בגג הבניין ובעניין זכויות הבניה על  גג הבניין.

4.         הבעלים של 3 מתוך 6 היחידות שבבניין לא התנגדו לכך שהגג הוחרג  על ידי החברה הקבלנית מהרכוש המשותף בבניין, ונותר בבעלות החברה. כן לא התנגדו לכך שלחברה הקבלנית  זכויות בניה בגג  הבניין.

            חב' רלקס רכשה במרץ 71' מהחברה הקבלנית אולם וחנות בבניין. בעלת המניות בחברה הינה אשתו של רום זאב, אשר רכש ב- 75' את מחצית הזכויות בחברה הקבלנית. הרכוש היחיד של החברה הקבלנית היה הזכויות בגג וזכויות הבנייה בגג   [ להלן : " הזכויות בגג" ] .

            מנדלבוים עמירם, שרכש אולם בקומה ראשונה מחב' קרביץ, חתם               ב- 27.6.07 על יפוי כוח בלתי חוזר, שמסמיך לרשום את הבעלות בתוספת הבנייה על הגג ע"ש החברה הקבלנית [ראו נספח ח' לתגובת החברה הקבלנית בה.פ   44298-02-10].

            המתנגדים לכך שהזכויות בגג הבניין וזכויות הבנייה בגג שייכות לחברה הקבלנית הם: 

            א.        המבקשים 1-2 - בעלי  הזכויות בחנות בקומת הקרקע.

            ב.         המבקשים 3-4 - בעלי הזכויות בחנות בקומת הקרקע.

            ג.         המבקש 5 - בעל הזכויות במקלט הציבורי.             

5.         התובענות הוגשו למעלה מ- 36 שנים לאחר שנמסרה החזקה ביחידות בבניין לידי הרוכשים, וזאת חרף ההוראות בחוזים על פיהן התחייבה החברה הקבלנית לרשום את הבניין כבית משותף לא יאוחר משנה לאחר מסירת החזקה [ראו סעיף 4 להסכם עם שורץ, סעיף 2 להסכם עם קרביץ, וסעיף 2 להסכם עם רלקס]. בעלי המניות בחברה הקבלנית, נתן קפלן ומרדכי צפלוביץ, הלכו לבית עולמם וקופחו אפשרויות החברה הקבלנית להוכיח את טענותיה כנגד התובענות.

            ב- 1975 רכש רום זאב ממרדכי צפלביץ 50% מהזכויות בחברה הקבלנית, וזאת בידיעה שהרכוש היחיד של החברה הקבלנית היה הזכויות בגג. מר רום זאב שינה מצבו בהסתמך על כך שלחברה הקבלנית זכויות בגג.