פסק-דין בתיק בשא 191708/04

המערערת הינה הבעלים של זכויות בבניין קיים בפינת הרחובות בן- יהודה בוגרשוב בתל אביב (להלן: "המערערת") (להלן: "הנכס"). ערעור זה הוגש על פי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965 (להלן: "התוספת השלישית"), כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן: "המשיבה"), בעניין השומה המכרעת שניתנה על ידי השמאית גב' לבנה אשד (להלן: "השמאית המכריעה"), אשר מונתה בהתאם להוראות סעיף 14(ב) לתוספת השלישית.

המערערת הגישה בקשה לקבלת היתר בניה על הנכס לבצוע שינויים בקומת הקרקע, הריסת קומה א' של הנכס ובניית שש קומות חדשות מעל קומה א'. ביום  30.10.2002 אישרה המשיבה את בקשת המערערת לעריכת שינויים ותוספת בניה על הנכס.

 ביום 4.8.04 הוציא שמאי המשיבה, מר ניקי פרימו (להלן: "פרימו"), שומת היטל השבחה למערערת בסך 800,000 ש"ח. מנגד, ביום 12.10.2003 הגיש מטעם המערערת השמאי מר ירון ספקטור (להלן: "ספקטור") שומה לפיה שיעור היטל ההשבחה צריך להיות 235,500 ש"ח או 97,500 ש"ח, בהתאם לשתי חלופות שהציע.

הואיל והצדדים היו חלוקים ביניהם אשר לשאלת גובה ההשבחה שעל המערערת לשלם, הוסכם להעביר את המחלוקת להכרעת השמאית המכריעה בהתאם להוראות סעיף 14(ב) לתוספת השלישית.

ביום 20.4.2004 זימנה השמאית המכריעה את הצדדים לפגישה במשרדה לדיון בשמאות מכרעת, שם הציגו הצדדים בפניה את טיעוניהם בנושאים אשר היו שנויים במחלוקות ביניהם.

ביום 29.6.2004 הוציאה השמאית המכריעה שומה מכרעת (להלן: "השומה המכרעת"), על פיה חייבת המערערת לשלם היטל השבחה בסך של 468,440 ש"ח.

טענותי המערערת הן כדלקמן:

השמאית המכריעה השתיתה את שומתה בדרך בה לא נתנה למערערת הזדמנות נאותה לטעון טענותיה ולהביא ראיות מטעמה, בהתאם לתנאי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית. במסגרת טענה זו מעלה המערערת שלוש טענות משנה המצביעות - לטענתה - על טעויות בסכום היטל ההשבחה שנקבע על ידי השמאית המכריעה בגין קומת הקרקע של הנכס, בגין קומה א' של הנכס ובגין קביעת הסכום לניכוי פטור מהשומה לקומת הגג על פי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית.

השאלה העומדת לדיון בפני הינה האם ניתנה לצדדים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאית המכריעה.

זכות הערעור על שומתו של השמאי המכריע קבועה בסעיף 14 (ג) לתוספת השלישית הקובע לאמר:

" (ג) על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע; הערעור יוגש לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים;"

מלשון הסעיף עולה כי עילה להשגה על החלטת השמאי המכריע הינה מקום שמדובר בסוגיה משפטית וכאשר לא ניתנה למי מהצדדים הזדמנות נאותה לטעון טענותיו או להביא ראיותיו בפני השמאי המכריע. זכות הטיעון נובעת הן מההוראה החוקית הקבועה בסעיף 14 (ג) לתוספת השלישית והן מכללי הצדק הטבעי.

בת"א (תל-אביב-יפו) 2258/98 - בטרטון פיתוח נ' עזבון עדי שילוני . תק-מח 2001(3), 5545 ,עמ' 5548, נקבע כי:

"זכות הטיעון שניתן ללמוד מהסעיף נתונה לועדה המקומית, לנציגיה ולבעל המקרקעין ולנציגיו. אין היא נתונה לגורמים אחרים. עם זאת בבחינה מהותית של מטרת החוק נדמה שהיא נועדה לאפשר לצדדים עליהם יוטל המס, ולצד המטיל את המס לטעון בפני הגורם שיכריע בעניינם. הזכות להשמעת טענות הצדדים מבטיחה לצד זכות הטיעון והייצוג, עקרון נוסף והוא הבטחת הליך נאות ומאוזן המאפשר להגיע לתוצאה שמאית הוגנת ומדוייקת. במהלך הרגיל של הדברים בעלי המקרקעין מציגים את טיעוניהם כשהם מונעים ע"י האינטרס שלהם להפחתת גודל ההיטל, ואילו הועדה מביאה את טיעוניה המונעים ע"י האינטרס של הרשות לזכות ביותר מס. באופן זה, בדומה להליך המשפטי, היריבות בין הצדדים יש בה להבטיח, בהליך ובסדרי דיון הוגנים, קבלת תמונה עובדתית מלאה ומאוזנת המבטיחה תוצאה ראויה."

לפיכך, תבחנה להלן טענות המערערת לגבי כל חלק מהנכס נשוא השומה המכרעת.

קומת הקרקע:

לטענת המערערת, בין שמאי הצדדים לא היתה כל מחלוקת באשר לקומת הקרקע. שני הצדדים סברו, כי לא נוצרה כל השבחה בגין קומה זו. לנוכח העדר המחלוקת - כך טוענת המערערת - לא השמיעו הצדדים כל טיעון בעניין זה בפני השמאית המכריעה.

עיון בפרוטוקול השמאות המכרעת, מראה כי אכן בעניין זה לא ביקשה המערערת כל הקלה לגבי היטל ההשבחה בקומת הקרקע.

עיון בשומות היטל ההשבחה שהוציאו שמאי הצדדים מלמד כי בהתאם לחוות דעתם לא נוצרה השבחה בגין קומת הקרקע. פרימו, שמאי המשיבה, קבע כי שווי מ"ר בקומת הקרקע הינו 7,000 ש"ח, הן "במצב הקודם" והן "במצב החדש". וספקטור, שמאי המערערת, קבע כי שווי מ"ר בנוי בקומת הקרקע הינו 16,650 ש"ח הן "במצב קודם" והן "במצב החדש".

לעומת זאת, קבעה השמאית המכריעה כי שווי מ"ר בקומת הקרקע "במצב החדש" עולה ב-400$ מזה אשר היה "במצב הקודם", ונימקה הכרעה זו באמצעות הערה מסומנת בכוכבית, כי הטעם לכך הוא "בהתחשב בגובה הקומה" (עמוד 17 לשומה המכרעת).