פסק-דין בתיק ב"ל 51855-08-10

1.   מבוא:

א.      ההליך המשפטי בתיק זה החל בהגשת כתב תביעה לבית הדין בגין הפסקת תשלום קצבת הבטחת הכנסה. בכתב ההגנה הבהיר הנתבע כי הפסקת התשלום נבעה הן מגובה שכר עבודה של התובעת והן מהכנסות רעיוניות בגין נכס מגוריה, לה צמודים שלוש יחידות דיור של ילדיה, באיזור אל-בוסתאן , בשכונת סילוואן במזרח ירושלים.

ב.       עם התקדמותו של ההליך, הגיעו הצדדים להסכמות, אשר ייתרו את המשכו של ההליך כסדרו באופן שנותרה במחלוקת שאלה אחת ויחידה שעניינה: שוויה של דירת הבן מוהנד ,יחידת דיור הצמודה לדירת התובעת (להלן:"הנכס").

ג.        לצורך הכרעה בשאלה זו הגיש כל אחד מהצדדים חוות דעת שמאי מטעמו:

-          הנתבע הגיש את חוות דעתו של השמאי, מר לב מיטלמן - הערכה של 160,000 ש"ח.

-           התובע הגיש את חוות דעתו של השמאי, מר זועבי איאד - הערכה של 20,000 ש"ח.

ד.       השמאים נחקרו על חוות דעתם בפני בית הדין בדיון שהתקיים ביום 21.11.12 ובמסגרת פסק דין זה יכריע בית הדין בשאלה בהתאם לחוות הדעת, שעדיפה עליו.

2.   טענות התובעת בתמצית:

התובעת טוענת כי אין לקבל את חוות דעת הנתבע ממספר טעמים:

א.      חוות דעתו של השמאי הינה לאקונית ולא מפורטת דיה, המסתכמת בשלושה עמודים בלבד למרות שהיא מתייחסת למספר יחידות דיור.

ב.       השמאי לא ערך ביקור במקום ולפיכך לא התרשם מהנכס "במו עיניו" ולפיכך גם לא לקח בחשבון את התנאים הסביבתיים של הנכס.

ג.        השמאי לא התייחס לקיומו של צו הריסה הקיים על הנכס שיש בו כדי לשנות את גובה השמאות על אף שאין מחלוקת כי הצו הוצא לאחר עריכת חוות הדעת.

ד.       כמו כן לא התייחס המומחה להעדרו של היתר בניה, אשר יש בו גם כדי להשפיע על גובה השמאות.

ה.      קיימת תוכנית לפיה יוקם באזור הנכס גן ציבורי, עובדה אשר יש בה כדי להשפיע לרעה על גובה השמאות.

3.   טענות הנתבע בתמצית:

א.   השמאי התייחס להיעדר היתר בניה לנכס בעדותו. ע"פ חוות דעתו, כיוון שבסביבה זו
      למרבית הנכסים אין היתרי בניה, ונערכות עיסקאות אף ללא היתרי בניה, הרי שעובדה זו
      אין בה כדי להשפיע  השפעה של ממש על גובה השמאות .

ב.   התנאים הסביבתיים: השמאי מטעם הנתבע העיד כי הוא מכיר היטב את האזור ולכן אין באי התייצבותו במקום פיזית לצורך עריכת חוות הדעת, כדי לשנות ו/או לפגוע בחוות דעתו. מכל מקום, התנאים הסביבתיים הינם זהים לכלל הנכסים באזור זה, ולכן אין בהם כדי להשפיע לרעה , ספציפית על הנכס הנדון.

ג.   באשר לתוכנית לפנות את דיירי השכונה ולבנות במקום גן ציבורי : מדובר בתוכנית ישנה (עוד משנת 1987) שמעולם לא הוצאה אל הפועל, ולאור השנים הרבות שחלפו,  אי אפשר להתייחס לתוכנית זו כתוכנית ממשית , המשפיעה על גובה השמאות. יתרה מזאת, התובעת עצמה רכשה את הנכס לאחר תוכנית זו (1999) - עובדה המעידה לכשעצמה על כך שהנכס היה בעל שווי בעיניה שאם לא כן, לא היתה רוכשת אותו מלכתחילה.