האם פיצוי בגין קרקע שהופקעה יינתן על פי ההסדר הקבוע בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "
הפקודה") או על פי ערכו של מגרש חלופי שהוצע בשעתו לתובע? על כך נסבה התביעה שבפנינו.
הצדדים הגישו סיכומים על סמך החומר, והסמיכו את בית המשפט לפסוק על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 בגבולות הסכומים 30,000
ש"ח עד 50,000
$.
1. בקליפת אגוז, המחלוקת בין הצדדים היא, אם במסגרת מו"מ שהתנהל בין הצדדים, ניתנה על ידי הנתבעת, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "
המינהל"), הצעה שהתגבשה לכלל הסכם מחייב למתן פיצוי בקרקע חליפית.
2. ענייננו נסב על חלקה 120 בגוש 11730 בשטח של כ-5 דונם (להלן: "
החלקה") שהופקעה מכח הפקודה לצורך הכרזת פארק הכרמל. ההודעה על ההפקעה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודה פורסמה ביום 24.9.70 (להלן: "
המועד הקובע").
הבעלים הרשום של החלקה במועד הקובע היו, בחלקים שווים, אליהו כהן ואברהם פרנקו, שהוא אביו המנוח של התובע (שנפטר אף הוא לאחר הגשת התביעה). מכאן שהתביעה שלפנינו מצטמצמת למחצית הפיצוי המגיע בגין הפקעת החלקה.
לשיטתה של הנתבעת, התובע זכאי לפיצוי כספי על פי הוראות הפקודה, בסכום של כ- 38,000 ש"ח. ואילו לטענת התובע, במהלך השנים התגבש הסכם מחייב בינו לבין הנתבעת לפיו יינתן הפיצוי על ידי הקצאת קרקע חלופית בזכרון יעקב, שבהתאם להערכת שמאי שוויה כיום כ-140,000$.
3. לא אמנה כרוכל את כל ההתכתבויות שהתנהלו בין הצדדים. בקצרה, ניתן לחלק את המגעים בין הצדדים לשלושה שלבים:
בשלב הראשון, במהלך השנים 1981-1982, פנה התובע באמצעות אחותו, עו"ד גב' אילה כהן (הנשואה לאליהו כהן, הבעלים השני של החלקה), בבקשה כי חלף ההפקעה תוקצה לו קרקע חלופית. הבקשה נענתה בחיוב על ידי המינהל, שהזמין את התובע לקבל מגרש לבניה באיזור קרית טבעון. התובע ביקש לקבל מגרש חלופי באיזור אחר והמגעים נותקו לתקופה של כשנה.
בשלב השני, פנה המינהל במהלך שנת 1983 לעו"ד אילה כהן והציע כי התובע ושותפו לחלקה יבחרו קרקע לבניה באחד מ-12 אתרים בארץ, בהתאם לתנאים שפורטו במכתב. מכתב זהה נשלח לכל בעלי הקרקעות שהופקעו בפארק הכרמל ונאמר בו כי מי שאינו מעונין בהצעה, יהיה זכאי לקבל פיצוי כספי על פי הוראות הפקודה. במכתב לא נאמר במפורש כי ההצעה מוגבלת בזמן, אך בסעיף 14 למכתב נאמר כי זכאי המעונין בקבלת מגרש צריך להודיע על כך תוך 30 יום. בעקבות תשובתה של עו"ד אילה כהן, הוזמנו בעלי החלקה להשתתף בהגרלת מגרש באילת.
ככל הנראה, התובע ושותפו לחלקה לא השתתפו בהגרלה, ומכאן ואילך נוצר נתק של 14 שנה (!!!) במגעים הפורמליים בין הצדדים. עם זאת, ממזכר פנימי מיום 4.5.93 בתיקי המינהל ניתן ללמוד כי היתה פניה בעל-פה של עו"ד אילה כהן, שביקשה לדעת אם חלף ההפקעה ניתן לקבל קרקע בעתלית או באילת או במקום אחר. במזכר תשובה פנימי מיום 5.5.93 נכתב כי לא ניתן לקבל קרקע חלופית במקום הקרקע שהופקעה, אלא פיצוי כספי בלבד (נספחים ח' לסיכומי הנתבעת).
בשלב השלישי פנתה עו"ד אילה כהן למינהל ביום 19.5.98 בבקשה לקבל פיצוי בקרקע חילופית "כפי שהוצע בזמנו או באילת או במקום אחר סביר". על כך נענתה במכתב מיום 27.12.98 החתום על ידי עו"ד זהר קראוס, היועצת המשפטית של המחוז. במכתב נאמר שהמחוז יציע להנהלת המינהל לאשר פיצוי בקרקע, ואם ההנהלה תאשר זאת, בעלי החלקה יהיו זכאים למגרש בגבעת עדן בזכרון יעקב. למכתב אף צורף תשריט של מגרשים פנויים בגבעת עדן.
לא רק זאת, אלא שביום 13.6.00 שלחה עו"ד קראוס מכתב לעו"ד אילה כהן, ובו היא מפצירה בה לבחור מגרש מבין המגרשים הפנויים על פי התשריט. עו"ד אילה כהן עיכבה תשובתה עד מכתבה מיום 23.1.02 שבו נאמר שהתובע ושותפו לחלקה שוקלים לבחור בשני מגרשים בגבעת עדן.
אלא שבנקודה זו נכנס לתמונה עורך דין אחר במינהל, עו"ד אריאל דר, שבמכתב מיום 18.3.02 הבהיר לראשונה כי ההצעה למתן פיצוי בקרקע חליפית, עמדה בתוקפה במשך שנה אחת בלבד בשנת 1983. במכתב נאמר כי מאחר שבעלי החלקה זנחו משך שנים את דרישתם, ההצעה אינה בתוקף וכיום אין להם זכות לקבל קרקע חלופית אלא פיצוי כספי בלבד.
מכאן ואילך החלה התכתבות נמרצת בין הצדדים, כאשר עו"ד אילה כהן חוזרת ודורשת הקצאת קרקע חלף ההפקעה, בעוד שהמינהל טוען כי ההצעה אינה בתוקף, כי נפלה טעות בתשובותיה של עו"ד זהר קראוס, וכי "אין במכתביה כדי ליצור התחייבות" של המינהל.
סופו של דבר, שהוגשה התביעה דכאן, שבה עתר התובע לקבלת פיצוי כספי, שווה ערך לשווי מחצית מגרש בגבעת עדן בזכרון יעקב. הבעלים השני של החלקה, גיסו של התובע, לא הגיש תביעה.
4. התובע טען כי בין הצדדים התגבש הסכם על פי התכתובת שנזכרה לעיל. המינהל הציע הצעה מפורטת להקצאת קרקע חלף ההפקעה, הצעה זו נתקבלה על ידי התובע וכך הבינה זאת היועצת המשפטית דאז של מחוז חיפה במינהל, עו"ד קראוס.
התובע תמך יתידותיו בשלושה מקרים דומים שבהם - למרות שחלפו שנים רבות מהיום הקובע - הוקצו מגרשים חלופיים, או ניתן פיצוי כספי בשווי של מגרש חלופי, לבעלי מקרקעין שהופקעו בפארק הכרמל:
וולף - בשנת 1998;
לרר - בשנת 2001;
גוטווירט - על פי פסק דין שניתן בבית משפט זה בשנת 2004 (ת"א 453/02).
התובע ביקש להקיש ממקרים אלו לענייננו, וללמוד כי לגבי בעלי החלקות המופקעות בפארק הכרמל נקבעה מדיניות פיצוי שונה מזו שלפי הפקודה, ועל-פיה הוקצתה להם קרקע חלופית במקום פיצוי כספי.
לעניין הסכום שיפסוק בית המשפט על דרך הפשרה, טען התובע כי על פי חוות הדעת השמאית שצורפה לכתב התביעה, מגרש חלופי עמד על 140,000$ והתובע, כבעלים של מחצית החלקה, זכאי אפוא, לפיצוי בסכום של 70,000 דולר. לכן, הסכמתו להעמיד את תביעתו לצרכי פשרה עד לסכום של 50,000$, משקפת כבר ויתור על 20,000 $.