פסק-דין בתיק א 7225/99

הרקע: טענות הצדדים

1. התובעת, קרן ביטוח והפנסיה של פועלי הבנין ועבודות ציבוריות, אגודה שיתופית בע"מ (להלן:"הקרן"), הוקמה בשנת 1945 על ידי הסתדרות העובדים הכללית במטרה להבטיח קיום כלכלי של פועלי הבנין - שהיו מסונפים לקרן - לאחר פרישתם - וזאת על ידי תשלום קצבה חודשית.

הנתבעת 1 נכסי ההסתדרות נדל"ן בע"מ הוקמה על ידי הנתבעות 2 ו-3 לשם ניהול עסקי המקרקעין של הנתבעת 2, חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י (להלן:"חברת העובדים"). הנתבעת 2, אגודה שיתופית הוקמה בשנת 1924 והיא שימשה כזרוע הכלכלית של הנתבעת 3.

הנתבעת 3 (להלן:"ההסתדרות"), הינה אגודה עותומנית שהוקמה בשנת

 1920. מאז הקמתה יסדה ההסתדרות גופים שונים לטיפול בנושאים הקשורים בעובדים, לרבות בנושאי פנסיה.

2.         ת.א. 7225/99 הוגש בבית משפט המחוזי בבאר-שבע, ומתייחס לנכס המצוי בערד. במהלך ישיבת ההוכחות הראשונה התברר שיש תיקים נוספים התלויים ועומדים בבתי משפט שונים בענין דומה. משהתעוררה שאלת הסמכות הענינית בתיק שבפני, הצעתי לצדדים שיפנו לנשיא ביהמ"ש העליון על מנת שיורה, בהסכמתי, על העברת התיקים לשמיעה בפני, משסברתי שאין טעם שערכאות שונות ברחבי הארץ תאלצנה לדון בנושאים דומים. אכן הועברו עוד שלושה תיקים שענינם הנכסים המצויים ברחובות                (ת.א.1243/03) ברעננה, (ת.א. 7063/03), ובראשון לציון (ת.א. 7013/03). משהתעכבו הצדדים בהעברת התיקים הנוספים, החלטתי לדון במה שמונח בפני ולא להמתין עוד.

            בעיקרון, הטענות בכל התיקים הן טענות דומות, הקרן רכשה זכויות בנכסים השונים. זכויות אלה לא נרשמו על שמה אלא על שם חברת העובדים ומכאן התביעה לסעד העיקרי להצהיר כי הקרן זכאית להרשם כבעלים בנכסים, בחלקים המפורטים לגבי כל נכס בנפרד. בנוסף התבקש ביהמ"ש להורות על תשלום דמי שכירות ראויים (בהתייחס לנכסים בערד וברחובות) בגין התקופה בה החזיקו הנתבעות או מי מהן, את חלקה של הקרן בנכס.

לגבי הנכס בערד נתבע רישום של 8.85% משטח הנכס הידוע כגוש 38217 חלקה 19-17 בערד (להלן:"הנכס בערד"). לגבי הנכס ברחובות נתבע רישום בסך 21.2% משטח הנכס הידוע כגוש 3703 חלקה 49 (להלן:"הנכס ברחובות").  בראשון לציון נתבקשה הצהרה כי הקרן היא בעלת 12.53% מהזכות בנכס הידוע כגוש 3945 חלקה 31 (להלן:"הנכס בראשון לציון").

            ברעננה נדרש רישום של 4.5% מכלל השטח הידוע כגוש 6580 חלקה 23 (להלן:"הנכס ברעננה"). ספציפית לנכס זה התבקש ביהמ"ש לחילופין, להצהיר כי הקרן היא הבעלים במשותף, ולהורות על פירוק השיתוף. כן להצהיר כי הקרן זכאית ל-4.5% מהתמורה עקב עסקת קומבינציה צפויה בסך 597,600$ ולכן נתבע גם סך של 2,519,481 ש"ח. לחילופין התבקשה הצהרה כי הקרן היא ברת רשות בנכס או דייר מוגן.

3.         על פי כתב התביעה ותצהיר התובעת, הוסכם בין הקרן להסתדרות במהלך שנות החמישים על הקמה משותפת של בנינים במקומות שונים בארץ אשר ישמשו את משרדי מועצות הפועלים ובהם גם משרדי הקרן ולכן השתתפה הקרן במימון רכישת המגרשים, התכנון וההקמה של הבנינים ובתמורה הוענקה לה בעלות בחלק מהמגרש במבנה ובזכויות המשותפות. אי רישום הזכויות בשם הקרן, מקורו במערכת היחסים בין ההסתדרות לגופים המסונפים לה, שהיו בפועל נתונים למרות ולשליטת ההסתדרות. מכאן שהרישום הקיים אינו משקף את הרישום הנכון של הזכויות.

עמדתה העקרונית של הקרן היא כי לאור שליטתה המוחלטת של ההסתדרות או חברת העובדים בקרן עשו אלה כבתוך שלה ולכן רכישת הנכסים לא הועלתה על הכתב, מפאת האמון ששרר בין הצדדים. מכח השליטה של ההסתדרות בקרן החזיקה ההסתדרות בנכסים בנאמנות עבור הקרן.

            הנתבעים הכחישו בכתב ההגנה הסכמה במפורש או במשתמע לזכויות הקרן במקרקעין, בכל אותם מקומות שהקרן לא נרשמה כבעלת זכויות.

עמדתם העקרונית של הנתבעים במהלך הדיונים היתה שהקרן בעצם מיצתה את זכות השימוש בנכסים לאור הסכם, לא חתום, (שאינו מתייחס לנכסים שבפני), ממנו עולה זכות שימוש ל-24 שנים בלבד. בנוסף נטען על ידי הנתבעים שלאור חוו"ד המומחה מטעמן, מר פפיש, שהשקעתה של הקרן בבניית המבנים מוצתה זה מכבר באמצעות השימוש שעשתה בנכסים במשך שנים ללא תשלום כל תמורה. מנגד טוענת הקרן שבעצם העובדה שההסתדרות ניהלה עימה מו"מ לרכישת הנכסים ולאחר מכן הסכימה לשלם לה דמי שכירות יש כדי להצביע שלא מדובר בתקופה מוגבלת של 24 שנה. ומעצם ניהול המו"מ לרכישת המבנים, יש כדי להביא למסקנה שלקרן גם זכויות קניניות.

קיומה של שיטה או נאמנות:

4.         השאלה שעלי לדון בה, היא האם לקרן זכות קנינית בקרקע. איש מהצדדים לא הציג גירסה ברורה. הקרן אמנם הציגה גירסה ברורה, כביכול, אך בינה לבין המציאות נפער פער גדול. הגירסה הברורה, כביכול של הקרן הוכחה כעלה נידף ללא בסיס, משנחקרו המצהירים מטעמה.

            אלה שהעידו בפני לא יכלו לשפוך אור של ממש על ההתרחשויות מפני שגם הם הסיקו מסקנות מהמסמכים השונים והקשר בין המסמכים לבין הפרשנות שניתנה על ידי העדים מטעם הקרן הוא מקרי לחלוטין. הנתבעים מראש סמכו רק על המסמכים אך גם הם ניסו בדרך זו או אחרת ליתן למסמכים אלה פרשנות משלהם ולהציג גרסאות חילופיות אותן למדו, כביכול, מתוך המסמכים כאשר לא בהכרח  זו המסקנה ממסמכים אלה.

אין מחלוקת בין הצדדים שהקרן השקיעה כספים בבניית משרדים לשימושה יחד עם ההסתדרות ברחבי הארץ. בתמורה להשתתפות זו לא נדרשה הקרן לתשלום בגין השימוש במבנה, למעט השתתפות בהוצאות השוטפות הכרוכות בהחזקת המבנה (סעיף 42 לסיכומי הקרן). המחלוקת היא האם כספים אלה נועדו לבניית המבנים בלבד או שהיה בהם כדי להקנות זכויות קניניות לקרן.

הקרן מודה בסיכומיה כי  אין בידה ראיות לכך שהתשלומים ששולמו כיסו את חלקה היחסי בקרקע. מציינת שבשני מקרים עלות הקרקע היתה זניחה ובשני מקרים לא הובאו הוכחות על ידי הנתבעים לשווי הקרקע (סעיף 43 לסיכומיה).

            בתיק זה לא הובאו עדים שיכלו להעיד על אשר סוכם ספציפית. לעדות מטעם הקרן הובא מר צאלח אברהם (להלן: "צאלח"), איש חביב להפליא, אשר עבד בקרן החל משנת 1952. משנת 1986 עד לפרישתו בשנת 1988 שימש כמנכ"ל הקרן. צאלח בהתחשב בגילו, לא תמיד זכר או מסוגל היה לזכור את העובדות לאשורן וחלק גדול מתצהירו ומעדותו הם בגדר הסקת מסקנות שלא בהכרח הוא הסיק אותן. בחלק מהמקרים מסקנות אלה אינן עולות בקנה אחד עם המסמכים הקיימים.