פסק-דין בתיק א 546/02

מבוא

1.         תשלומי היטל השבחה ודמי חכירה בעקבות שינוי ייעוד של מקרקעין הם נשוא הדיון בתיק שבפני.

התובע (להלן: "הקיבוץ") הינו אגודה חקלאית שיתופית אשר התקשר ביום 17.6.90 עם הנתבע (להלן: "המינהל") בחוזה חכירה לקיבוץ (נספח "א" לכתב התביעה) (להלן: "הסכם החכירה"), מכוחו של הסכם החכירה קיבל הקיבוץ לחזקתו שטחים שונים כמפורט בנספח להסכם. מדובר בהסכם חכירה שנועד להסדיר את החזקת הקיבוץ בשטחים השונים, שטחים בהם החזיק שנים רבות קודם לכן.

2.         בין החלקות שנמסרו לחזקת הקיבוץ נכללה גם חלקה 6 בגוש 11383 (להלן: "החלקה") חלקה זו אינה מופיעה ברשימת החלקות שבנספח 1 להסכם החכירה אך מהטיעונים בפני עולה כי מוסכם על הצדדים שגם חלקה זו נמסרה לחזקת הקיבוץ כחלק מהסכם החכירה, ולכן אניח לצורך ההליך שבפניי שכך הדבר. מוסכם גם כי החלקה הנ"ל נכללה בגדר השטחים שייעודם חקלאי בלבד. מדובר בחלקה המצויה בצמוד לכביש 752 המוביל מנשר לכוון צומת יגור (צומת כביש 75).

3.         בשנת 1997 החליט הקיבוץ ליזום עסקה לשינוי ייעוד החלקה לתעשיה ומסחר וזאת לשם הקמת תחנת תדלוק במקום (נספח "ב" לכתב ההגנה). הבקשה הוגשה בהסתמך על החלטת המינהל 717 מיום 20.6.95- " החלטה בדבר החכרת קרקע לדורות לצרכי מפעל של קיבוצים, מושבים שיתופיים, מושבי עובדים וכפרים שיתופיים"- אשר היתה באותה עת בתוקף.

4.         לאחר קבלת הסכמת המינהל הכין הקיבוץ בשיתוף עם הועדה המקומית לתכנון ובנייה זבולון (להלן: "הועדה המקומית") את התוכנית לשינוי הייעוד. תוכנית זו שכונתה זב/140 אושרה וביום 11.3.99 פורסם דבר האישור בילקוט הפרסומים (להלן: "התכנית"). ביום 14.5.00 ניתן לקיבוץ היתר לבנייתה של תחנת התדלוק.

5.         בהתאם להחלטה 717 הנ"ל ועם אישור התוכנית נחתם בין המינהל לבין הקיבוץ חוזה פיתוח מיום 20.9.00 (להלן: "חוזה הפיתוח"). מהותו של חוזה הפיתוח הינו העמדת החלקה הנ"ל לרשות הקיבוץ לצורך הקמת תחנת התדלוק. כן כולל חוזה הפיתוח הסכמה כי במידה והקיבוץ יעמוד בתנאי החוזה, יחכיר המינהל את החלקה לקיבוץ לתקופה של 49 שנה. החוזה כלל את תנאי חוזה הפיתוח שעיקרם קביעת מועדים לביצוע שלבי הבנייה השונים וסיום בניית התחנה עד לתום תקופת הפיתוח.

6.         בין הצדדים התגלעו שתי מחלוקות; האחת, בנוגע לשומת המקרקעין על פיה חושבו דמי החכירה המהוונים שעל הקיבוץ לשלם למינהל; השניה, בנוגע לדרישת המינהל כי הקיבוץ יתחייב לשאת בתשלום היטל ההשבחה שעשוי להדרש על ידי הועדה המקומית בעקבות אישורה של התוכנית. כתנאי לחתימת הסכם הפיתוח נדרש הקיבוץ להמציא אישור של הועדה המקומית כי נושא היטל ההשבחה הוסדר (יצויין כי הקיבוץ לא שילם כל תשלום עבור היטל ההשבחה).

7.         במסגרת הליכי הביניים בתיק זה הושג בין הצדדים הסדר דיוני שקיבל תוקף שיפוטי. ביום 28.12.04 הושגה הסכמה כי שאלה השנייה - דרישת המינהל להמצאת האישור מהועדה, תידון על פי סיכומי טענות בלבד (פרוטוקול בבש"א 13894/03). כמו כן הוסכם בבש"א 394/04 כי השמאי הממשלתי, יעקב אודיש, ימונה כשמאי מטעם בית המשפט לדון בערעור על שומת המקרקעין וכי על פי הכרעתו יחושבו דמי החכירה.

            על פי ההסדר הדיוני הוגשו סיכומי טענות בנוגע להיטל ההשבחה. כמו כן נערכה פנייה לשמאי, מר אודיש, אשר המציא את חוות דעתו מיום 14.9.04.

שומת החלקה

8.         המינהל הגיש בבש"א 14323/04 בקשה למתן הוראות לפיה מבקש המינהל כי ינתן צו לפיו ימסור שמאי המינהל, מר דוד שקד, את מסמכי העסקאות עליהן סמך את חוות דעתו. לטענת המינהל נמנע השמאי, מר שקד, למסור את מסמכי העסקאות, להבדיל משומות העסקאות, מחשש שמא אינו רשאי לעשות כן הואיל והפרטים והמסמכים נמסרו לו במסגרת תפקידו.

9.         בטרם הוכרעה הבקשה, נמסרה חוות דעתו של השמאי אודיש. לצערי הבקשה והודעת. המינהל בעניין הבקשה לשקול את עמדתו בשים לב לחוות דעת השמאי הועברו לשופט סעב והתעכב הטיפול בהן.

10.        בבש"א 15804/04 ביקש המינהל ארכה להגשת שאלת הבהרה לשמאי. הקיבוץ מתנגד מהטעם כי המועד למשלוח  שאלות הבהרה חלף זה מכבר.

11.        על פי ההסדר הדיוני שאושר בבש"א 394/03 הוסכם כי כל צד יוכל לשאול את השמאי אודיש שאלות הבהרה. איני סבור שראוי למנוע זאת מהמינהל בשל העיכוב שנגרם עקב הבקשות השונות שהוגשו.

            עם זאת; איני סבור שיש מקום ליתן הוראות כמבוקש בבש"א 14323/04. לא ברור לי כיצד מבוקש צו מבית המשפט מבלי שצורפו בעלי העניין, שעל זכויותיהם מבקש השמאי שקד לשמור, כצד לבקשה. יתירה מזו, השמאי, מר שקד, זומן לישיבה בפני מר אודיש  למסירת טיעוניו והאסמכתאות להערכתו בדבר שווי החלקה. כל ההליכים לקבלת המסמכים היו צפויים להסתיים קודם לכן.

            חשוב גם לזכור כי השמאי אודיש לא ציין בהחלטתו או בחוות דעתו כי המסמכים הללו דרושים לו לשם הערכת שווי המקרקעין, וספק אם יש צורך במסמכים. כמו כן לא ברור לי מדוע בכלל היה צריך בצו השיפוטי שהרי אם המסמכים נמסרו לו לשמאי שקד כחלק מעבודתו אצל השמאי הממשלתי לכאורה לא היתה מניעה במסירתם לשמאי הממשלתי הראשי.

12.        בשים לב לאמור, דומני כי ההכרעה בסוגיית שווי המקרקעין צריכה להדחות עד קבלת תשובותיו של השמאי אודיש לשאלות ההבהרה. שאלות אלו ישלחו תוך 10 ימים מקבלת פסק דין זה.

            עם זאת; סבורני כי אין מקום להמתין עוד בעניין השאלה השניה שכן מדובר בשאלות נפרדות ולכן ינתן פסק דין בשאלת דרישת אישור הועדה המקומית בעניין הסדרת תשלום היטל ההשבחה כבר בשלב זה.