מבוא
1. בפניי תביעה של בעל דירה בבית משותף נגד בעלי הדירה שמעליו, בגין נזילת מים לתוך דירתו.
2. התובע הינו הבעלים של דירה בבית משותף ברח' הא' באייר 64 בתל אביב. הנתבעים מתגוררים בדירה הנמצאת מעל לדירת התובע. בדירת הנתבעים מצוייה מרפסת שאינה מקורה, ובמועד הרלבנטי לתביעה היו בה אדניות וצמחיה רבה. מחמת חדירת מים מדירת הנתבעים אל דירת התובע, הגיש התובע בשנת 1999 תביעה בפני המפקחת על רישום המקרקעין. ביום 17.3.1999 הגיעו הצדדים להסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ולפיו ימונה מומחה מטעם המפקחת אשר יקבע את מקור הנזילה והצדדים יפעלו בהתאם להוראותיו. על יסוד הסכמה זו, מינתה המפקחת כמומחה מטעמה את המהנדס מרקו דן, שהגיש חוות דעתו ביום 24.3.1999. המומחה מרקו קבע כי יש לבצע עבודות איטום נרחבות במרפסת של דירת הנתבעים, בהיותה מקור הרטיבות בדירת התובע, ושלל את האפשרות שמקור הרטיבות הוא בתפר שבין דירת התובע לבין דירה שכנה בבנין צמוד, שכן לא היו סימני רטיבות בדירה מעברו השני של התפר.
3. התובע טוען כי הנתבעים לא קיימו אחר הוראות המומחה מרקו ולא תיקנו את שהיה עליהם לתקן.
4. התובע השכיר את דירתו ביום 23.2.1999 למשרד עורכי דין, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 12,198 ש"ח בצירוף מע"מ. לטענתו, מחמת חדירתה של רטיבות לדירתו, קיזזו השוכרים סך כולל של 61,073 ש"ח מדמי השכירות וביום 19.2.2001 אף החליטו שלא לחדש את חוזה השכירות לתקופה נוספת, והדירה פונתה בחודש יולי 2001. בנוסף, התובע נאלץ לבנות קיר גבס בעלות של 1,530 ש"ח כדי להסתיר את הקיר הרטוב, וכן שילם 2,908 ש"ח בגין תיקונים וצביעה במשרד וסך של 2,084 ש"ח בגין חוות דעת נוספת של המומחה מרקו (שלא התקבלה כראייה).
5. הנתבעים טוענים כי בעקבות חוות דעתו של מרקו הם ביצעו את כל התיקונים הנדרשים במרפסת דירתם, והשקיעו בכך כ- 48,000 ש"ח (עדות הנתבעת 2 בע' 47 לפרוטוקול). הם טוענים כי חלק גדול מבעיית הרטיבות נובע מכשל ברכוש המשותף וכי מקור הרטיבות הלכה למעשה היה בקיר הבנין שלא תוקן, בגגון המהווה חלק מהרכוש המשותף ובתפר של הבנין עם הבנין הצמוד. הא ראייה, הרטיבות לא פסקה גם לאחר התיקון שביצעו. בנוסף הם כופרים בטענות לענין הנזק שנגרם לתובע מחמת קיזוז דמי השכירות, וטוענים כי השוכרים קיזזו סכומים שלא כדין ובתואנות שווא וכי התובע לא הקטין את נזקו.
הכרעה בשאלת החבות
6. בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס צבי רון. זה הגיש שתי חוות דעת. חוות דעתו הראשונה, מיום 5.6.2002, נערכה לאחר שהמומחה רון ביקר בדירות בחודשים ינואר, פברואר, מאי ונובמבר 2001. המומחה רון עיין בין השאר בחוות דעתו של המומחה מרקו. הוא גילה קילופי צבע וסימני הכתמה בקיר ובתקרה בדירת התובע. תחת פיקוחו בוצעה בדיקת הצפה במרפסת הנתבעים. עם תום ההצפה אותרו סימני רטיבות בתקרת אחד החדרים בדירתו של התובע, בסמוך לעמוד ולפתח הדלת, המהווה רכוש משותף. המומחה הגיע למסקנה כי כיום משטחי האדניות והמרפסת בדירת הנתבעים אטומים (עקב טעות קולמוס, נרשם בחוות הדעת כי מרפסת "התובעים" אטומה, אך ברור כי הכוונה למרפסת הנתבעים). המומחה רון קבע כי סימני הרטיבות
החדשה
הם פועל יוצא של איטום כושל בגג הבית המשותף וכי קיימת סבירות נמוכה בלבד לכך שמקור הרטיבות הוא בתפר הקונסטרוקטיבי בין הבניינים. המומחה ציין כי סימני הרטיבות
הישנה
מתחת למרפסת של הנתבעים (ושוב, עקב טעות קולמוס, נרשם בחוות הדעת "מרפסת התובעים", אך ברור כי הכוונה למרפסת הנתבעים), מצביעים בסבירות גבוהה על כשל באיטום רצפת המרפסת והאדניות, דבר שהוא באחריות הנתבעים, וכן על איטום לקוי בתפר קונסטרוקטיבי, בקיר מעקה חיצוני ובתקרה שכולם רכוש משותף באחריות נציגות הבית המשותף. עלות תיקון הרכוש המשותף הינה 4,800 ש"ח בצירוף מע"מ. עלות תיקון הרטיבות בתקרת הדירה של התובע, שמקורה הן בכשל באיטום של מרפסת הנתבעים, שהאחריות לו רובצת לפתחם, והן בכשל באיטום התפר הקונסטרוקטיבי וקירות החוץ, שהאחריות לו מוטלת על נציגות הבית המשותף, הינה 2,200 ש"ח בתוספת מע"מ.
במאמר מוסגר נציין כי ראוי שמומחה המגיש חוות דעת לבית המשפט יקפיד בביצוע הגהה על חוות דעתו, על מנת שלא יופיעו בה טעויות קולמוס העלולות לעוות לחלוטין את התמונה המתקבלת מחוות הדעת. טעויות מיותרות כאלה מצריכות מלאכת פרשנות של בית המשפט כדי להתחקות אחר כוונתו האמיתית של המומחה, וחבל.
7. חוות דעתו השנייה של רון נערכה ביום 11.4.2005, לאחר שהתבקש על ידי בית המשפט להבהיר אילו כתמי רטיבות ניתן לייחס לנציגות הבית המשותף ואילו ניתן לייחס לנתבעים, וכן לקבוע את חלוקת האחריות ההנדסית בין הנתבעים לבין הנציגות. המומחה רון שב וקבע כי סימני הרטיבות הישנה מעידים על כשל באיטום, שהאחריות לו מוטלת הן על הנתבעים והן על הנציגות. לדבריו, מרפסת הנתבעים כיום אטומה (ושוב, עקב טעות קולמוס, נרשם בחוות הדעת כי מרפסת "התובעים" אטומה, אך ברור כי הכוונה למרפסת הנתבעים), וסימני הרטיבות החדשה מקורם אך ורק ברכוש המשותף שמצוי באחריותה של הנציגות. המומחה ציין בס' 3 למסקנותיו כי:
"
ניתן לקבוע בסבירות גבוהה, כי ליקויי הרטיבות בדירת התובעים תוקנו בחלקם בשלהי 12/99 ע"י הנתבעים וכי הליקויים שנותרו הינם בסבירות גבוהה באחריות נציגות הבית המשותף".
המומחה ציין בס' 4 למסקנותיו כי:
"
לא ניתן לייחס את מוקדי הרטיבות למי מהצדדים, כי לא ניתן בהתאם למימצאים הקיימים, לבודד את כל מרכיבי הכשלים, איטום התפרים ואיטום קירות מעקות חיצוניים. לפיכך הנני סבור כי חלוקת האחריות מבחינה הנדסית בין התובעים 1-2 [צ"ל הנתבעים 1-2- ח.ב.] ונציגות הבית המשותף הינה בחלקים שוים."
משמע, אליבא דמומחה רון, האחריות לכל נזק שנגרם לתובע לאחר חודש דצמבר 1999 רובצת לפתחה של נציגות הבית המשותף, בעוד שהאחריות לנזקים שנגרמו קודם למועד זה מוטלת בחלקים שווים על הנתבעים והנציגות.
8. יצויין בהקשר זה כי ביום 21.3.2005 ניתן פסק דין בהעדר הגנה נגד נציגות הבית המשותף, על מלוא סכום התביעה.
9. ב"כ התובע חולקת על מסקנותיו של המומחה רון לענין חלוקת האחריות לנזקי הרטיבות של שנת 1999 בין הנתבעים לבין נציגות הבית המשותף. לדבריה, חלוקה זו עומדת בניגוד לחוות דעתו של המומחה מרקו, ששלל קשר בין הרטיבות לבין הרכוש המשותף. דא עקא, התובע ויתר על חקירתו של המומחה רון ועל כן מסקנתו זו לא הועמדה במבחן של חקירה נגדית וממילא לא נסתרה.
זאת ועוד, בבואי להכריע איזו מבין חוות הדעת יש להעדיף- זו של המומחה מרקו, שניתנה בהליך בפני המפקחת על בתים משותפים, מבלי שתינתן לצדדים ההזדמנות להעמידו במבחן החקירה הנגדית, ועוד קודם שבוצעו תיקוני האיטום במרפסת הנתבעים, או זו של המומחה רון שניתנה בהליך שבפניי, לאחר ביצוע התיקונים, ברי כי יש להעדיף את חוות דעתו של רון. לצדדים ניתנה ההזדמנות לזמנו לחקירה על חוות דעתו, אך הם ויתרו על כך, ויתור האומר דרשני. בנוסף, לנגד עיניו של המומחה רון עמדה חוות דעתו של המומחה מרקו, בהיותה מוקדמת יותר, ואילו חוות דעתו של מרקו מטבע הדברים לא היתה יכולה להתייחס לחוות דעתו של המומחה רון, המאוחרת ממנה. יש להעדיף את חוות הדעת המאוחרת יותר, שניתנה על יסוד כל החומר העובדתי שנאסף עד לאותו מועד, מה גם שמטבע הדברים קיים משקל רב יותר לחוות דעת מאוחרת על פני זו המוקדמת ממנה, שניתנה עוד קודם לביצוע התיקונים במרפסת הנתבעים. זאת ועוד, דומה כי המומחה מרקו לא בחן את האפשרות כי מקור הרטיבות הוא גם ברכוש המשותף, אלא רק האם מקור הרטיבות הוא גם בדירה שכנה, בבנין צמוד, אפשרות שנשללה על ידו. לעומתו, המומחה רון בחן את מכלול הגורמים האפשריים לתופעת הרטיבות, לרבות הרכוש המשותף.
10. גם הנתבעים חולקים על אופן חלוקת האחריות בינם לבין הנציגות, והם טוענים כי חלקם צריך להיות 25% בלבד, שכן המומחה רון מנה ארבעה גורמים לרטיבות, ורק אחד מהם הוא במרפסת דירתם. אין לקבל טענה זו. מי לידינו יתקע שתרומת המרפסת לבעיית הרטיבות היתה זהה לתרומתו של כל אחד משלושת הגורמים האחרים? חזקה על המומחה רון, שאיתר את ארבעת גורמי הרטיבות, כי לא בכדי ייחס אחריות של 50% לבעיית המרפסת, ומן הסתם סבר כי תרומתו של גורם זה לבעיית הרטיבות גבוהה באופן יחסי מתרומתם של שלושת הגורמים האחרים. מכל מקום, הנתבעים, כמו התובע, לא טרחו לזמן את המומחה רון לחקירה על חוות דעתו, והם אפילו לא הגישו חוות דעת של מומחה מטעמם.
11. המומחה רון ערך בדיקת הצפה במרפסת הנתבעים. בחוות דעתו נרשם כי הבדיקה בוצעה ביום 5.11.
2002 אך שוב מדובר בטעות קולמוס, שכן חוות הדעת עצמה נערכה ביום 5.6.2002. לאמיתו של דבר, בדיקת ההצפה נערכה ביום 5.11.
2001, כפי שמאשר המומחה רון בתשובה לשאלות ההבהרה מוצג ת/24, הוא המועד האחרון בו ביקר המומחה בדירה. מכל מקום, הבדיקה העלתה כי המרפסת אטומה, וכי הרטיבות שנוצרה בעקבות אותה בדיקת הצפה מקורה ברכוש המשותף. אין בפניי כל ראייה לכך שהנתבעים ביצעו תיקונים כלשהם במרפסת דירתם לאחר השלמת התיקון בחודש דצמבר 1999. מכאן עולה המסקנה כי אכן מאז חודש דצמבר 1999 נאטמה מרפסת הנתבעים ולא היוותה עוד מקור לרטיבות. מכאן גם עולה המסקנה כי נזקי הרטיבות משנת 2001 הם בהכרח מחמת ליקויים ברכוש המשותף.
ב"כ התובע מקשה בסיכומיה כיצד זה פסקה הרטיבות אם נציגות הבית המשותף לא תיקנה דבר, אך עובדה היא כי לפי בדיקת ההצפה של המומחה, גם בחודש נובמבר שנת 2001 היתה עדיין חדירת רטיבות שמקורה ברכוש משותף, משמע, הרטיבות לא פסקה באותה עת.