מבוא
1. בפניי תביעה לתשלום סך של 1,792,400 ש"ח. התובעת, חברה העוסקת ביזמות מקרקעין, טוענת כי סכום זה שולם לנתבע על מנת שיגרום להפשרת קרקע חקלאית שהתובעת רכשה במושב יבנאל. הקרקע לא הופשרה, ועל כן התובעת דורשת את השבת הכספים ששילמה לנתבע.
טענות התובעת
2. התובעת טוענת את הטענות הבאות:
(א) הנתבע פנה אל מנהלה, מרדכי קוגל (
להלן: "קוגל") באמצעות המתווך צבי הראל, והציע לו להשתתף ברכישת שני מגרשים בשטח כולל של כ- 21 דונם, במושבה יבנאל (
להלן: "המגרשים"), יחד עם נאוה רג'ואן, אשתו של הנתבע, והמתווכים בועז הראל ושלמה ריינר. הנתבע הציג את עצמו כנציגו של מוכר המגרשים, אדם בשם גרשון אברמסון (
להלן: "אברמסון"). הנתבע הציג את המגרשים כ"ביצת זהב", שכן על פי תוכנית אב שהוכנה ביחס לשטח, האזור מיועד לתיירות, ולכן ניתן לשנות את ייעודם החקלאי של המגרשים לצורך בניית דירות נופש. הנתבע הבטיח כי ניתן יהיה לבנות על המגרשים 100 יחידות דיור, אך דרש תמורה נוספת על זו שתשולם לאברמסון על פי חוזה המכר, בסכום של 4,000 דולר לכל יחידת דיור, ובסך הכל, תשלום נוסף בסך של 400,000 דולר. נציגי התובעת התרשמו לטובה מהנתבע ומבקיאותו בעסקי הנדל"ן, כמו גם מקשריו עם גורמי התכנון המוסמכים, ולכן הסכימו להתקשר בעיסקה ואף לשלם לנתבע את מלוא הסכום שנדרש על ידו.
(ב) התמורה בגין רכישת המגרשים היתה 420,000 דולר. חלקה של התובעת בקבוצת הרוכשים היה 80% ולכן היתה אמורה לשלם לאברמסון 336,000 דולר. בנוסף התחייבה התובעת לשלם לאברמסון גם את חלקם של המתווכים צבי הראל ושלמה ריינר בשיעור של 6.66% מהעיסקה, ועל כן הסכום הכולל שהיה על התובעת לשלם לאברמסון היה 364,000 דולר.
(ג) ביום 8.7.1997 נחתם חוזה המכר על ידי התובעת. אברמסון המוכר כלל לא נכח באותו מעמד, שכן הנתבע הוא שייצג אותו. בטרם חתימת החוזה העבירה התובעת לידי הנתבע סך של 62,000 דולר עבור אברמסון, על חשבון רכישת המגרשים, וסכום נוסף של 235,000 דולר על חשבון שכרו של הנתבע בגין הפשרת הקרקע. במעמד מסירת הכספים נכחו קוגל, הנתבע, המתווך צבי הראל (
להלן: "הראל"), המתווך שלמה ריינר (
להלן: "ריינר"), ואשר קורנבליט (
להלן: "קורנבליט"), אחד המשקיעים מטעם התובעת. רק לאחר העברת הכספים נכנס לחדר עו"ד יעקובוביץ, שייצג את קבוצת הקונים, והתובעת חתמה על החוזה.
(ד) כעבור מספר ימים נפגשו קוגל, קורנבליט ושותפו לעסקים של קוגל, ישעיהו שיינברגר (
להלן: "שיינברגר") בעיר בני ברק, עם המתווך הראל, והעבירו לו סך של 180,000 דולר במזומן, כאשר מתוך סכום זה סך של 165,000 דולר נועד להמסר לידיו של הנתבע, כהשלמה לתשלום הקודם שנמסר לידיו קודם לחתימת החוזה, וסך של 15,000 דולר נועד להשאר בידיו של הראל, על חשבון דמי תיווך. הראל נתן לקוגל קבלה ובה אישר כי יעביר לנתבע סך של 165,000 דולר. בכך הושלם תשלום כולל לנתבע בסך של 400,000 דולר, בגין ההפשרה שהתחייב לבצע. בנוסף העבירה התובעת לידיו של הנתבע שיק ע"ס 220,000 ש"ח משוך לפקודת אברמסון, כדי להשלים את שני התשלומים הראשונים שחלו עליה לפי החוזה. סך כל התשלומים ששולמו לאברמסון על חשבון החוזה היה 120,000 דולר.
(ה) כעבור מספר חודשים נוכחה התובעת לדעת כי הנתבע לא דאג להפשרת הקרקע ואין סיכוי שהקרקע אכן תופשר. לפיכך היא דרשה מהנתבע כי ישלם בעצמו לאברמסון את יתרת התמורה בגין המגרשים, מתוך הכספים ששולמו לו בגין ההפשרה, אך הנתבע דחה אותה בלך ושוב.
(ו) התובעת לא העבירה כספים נוספים לאברמסון בגין רכישת המגרשים. ביום 16.5.2000 הגיש אברמסון תביעה בבית המשפט המחוזי בנצרת, ובה עתר לסעד הצהרתי בדבר ביטולו של החוזה מחמת הפרתו על ידי התובעת. הנתבע הבטיח לתובעת לטפל בענין, ולכן התובעת לא התגוננה. ביום 24.10.2001 ניתן פסק דין כמבוקש בהעדר הגנה. התובעת הגישה בקשה לביטול פסק הדין, אך הדיון בבקשה נדחה מעת לעת עקב משא ומתן לפשרה המתנהל בין התובעת לבין אברמסון, וטרם נערך עד עצם היום הזה.
טענות הנתבע
3. הנתבע טוען את הטענות הבאות:
(א) קוגל ושיינברגר ביקשו לרכוש קרקע ביבנאל, ולכן יצרו עמו קשר. באותה עת גברה ההתעניינות בקרקע, עקב גאות בשוק הנדל"ן והעובדה שיבנאל נחשבה כיעד אטרקטיבי. המגרשים שהתובעת רכשה נחשבו מבוקשים במיוחד, בשל מיקומם בראש מצוק המשקיף אל הכנרת. התובעת היא שביקשה להצטרף לקבוצת רוכשים שהנתבע ניסה לארגן, ואין זה נכון שהנתבע ייצג את המוכר.
(ב) התובעת ידעה היטב שהיא רוכשת קרקע חקלאית ומעולם לא הובטח לה כי הקרקע אכן תופשר. מטרת רכישת הקרקע על ידי קבוצת הרוכשים, ואשת הנתבע ביניהם, היתה נסיון להפשירה בכוחות משותפים.
(ג) הנתבע לא התחייב כלפי התובעת לגרום להפשרת הקרקע ולא קיבל ממנה כספים כלשהם בקשר לכך. הא ראיה, אין כל הסכם בכתב המתעד הסכמה כזו.
(ד) בעת חתימת החוזה, קיותה קבוצת הרוכשים, והנתבע בתוכם, כי הקרקע אכן תופשר, וזאת לנוכח העובדה שקבוצת יזמים אחרת, סילון אחזקות, ניהלה הליכים מתקדמים להפשרת משבצת קרקע סמוכה, וצלחה את השלבים הראשונים של הליכי ההפשרה בפני ועדות התכנון והבניה. דא עקא, בחלוף שנה מאז שנחתם החוזה נשוא התביעה, נדחתה תוכנית ההפשרה של סילון אחזקות בועדה הארצית לתכנון ובניה. במקביל נקלעה התובעת לקשיים כלכליים ולא עלה בידה לעמוד בתשלומים החלים עליה לפי חוזה המכר. לאחר שהתובעת מסרה לאברסון שיקים בלא כיסוי, הוא הגיש תביעה לביטול החוזה. הנתבע ניסה לסייע לתובעת לצאת מן הסבך אליו נקלעה, אך מעולם לא נדרש להשיב לה כספים, שממילא לא קיבל מידה. הנתבע ניסה לפעול להשבחת הקרקע באופן עצמי, בשיתוף אברמסון והתובעת, אך התובעת לא קידמה את הענין.
דיון
4. השאלה המרכזית הטעונה הכרעה היא האם אכן שילמה התובעת לנתבע סך כולל של 400,000 דולר על מנת שהנתבע יגרום להפשרתם של המגרשים.
5. התובעת מודה כי לא נערך הסכם בכתב המתעד את ההסכמה הנטענת על ידה. בנוסף, התובעת מודה כי אין ברשותה קבלה כלשהי או אסמכתא אחרת בכתב, המעידה כי הנתבע אכן קיבל לידיו תשלום כלשהו בגין התחייבותו הנטענת להפשרת הקרקע. כדי להתגבר על קשיים אלה, העידו מטעמה של התובעת מספר עדי ראייה, במטרה לבסס את הטענה בדבר העברת הכספים לנתבע.