תביעה בעניין הפרת הסכם מכר באי גילויים של פיגמי איטום.
התובעים (להלן: במשותף "
כהן"), תושבי חוץ, רכשו מאת הנתבעת דירה ברח' קרן היסוד 16 ברעננה (להלן:"
הדירה"/"
דירת כהן" תלוי הקשר) על פי הסכם מיום 13.10.03 (להלן: "
ההסכם").
לטענת כהן, נתגלתה בדירה, לאחר מסירתה, חדירה משמעותית של מים כתוצאה מפגמי איטום נסתרים, שקיומם נתמך בחוות דעת מקצועית מטעמו של מהנדס רפי מימון (להלן: "
מימון") ועלות תיקונם הנומינאלית כ- 100,000 ש"ח.
דרישת כהן מתמקדת איפוא בהשבת עלות התיקון והפיצוי המוסכם בגין ההפרה, המוגדרת על ידם כ"יסודית", בסך של 37,500$.
התביעה מוכחשת במלואה על ידי הנתבעת (להלן: "
לוין") השוללת קיומה של הטעיה, חולקת על העלות הנטענת ככזו שאינה עולה על 11,000 ש"ח ואף מפנה הודעת צד ג' בעניין לועד הבית ברח' קרן היסוד 16 ו- 18 כאחראי לכל ליקוי שמקורו ברכוש המשותף.
במהלך ניהול התיק, בפני מותבים שונים, מונה המהנדס מיכאל מרטון (להלן: "
מרטון/המומחה") כמומחה מטעם בית המשפט, ובהסכמה דיונית המתועדת לפרוטוקול יום 28.11.05 נקבע, כי בפיקוחו תבוצענה עבודות האיטום במימון ביניים עליו הוסכם בין הצדדים.
החומר המקצועי שהוכן איפוא, על ידי המומחה מאז תוכנית הבדיקות מיום 20.3.05, כולל שתי חוות דעת מיום 19.7.05, תשובות לשאלות הבהרה (3.8.05 ו- 29.8.05) וסדרה ארוכה של התכתבויות והתחשבנויות עד לחוות הדעת המסכמת שנעשתה לאחר ביצוע התיקונים
ב - 2.1.07. חוות הדעת שערך מרטון מרשימות במקצועיותן ובהיקפן ובהן לא הותיר המומחה אבן על אבן תוך שהוא סוקר את כל גורמי הרטיבות בבניין כולל אלה שנתגלו בשלב מאוחר ואף אלה שמקורן ברכוש המשותף. את חוות דעתו ערך בדרך מפורטת ומתודולוגית אשר הקלה מאד על ההתמצאות בפרטים ותאפשר בהמשך את הצגת עיקרי הדברים, מבלי שהדבר יפגע באיכות התמונה הכוללת.
מומחיותו של מרטון כאיש מקצוע בעל שם בתחום האיטום למעלה מ- 20 שנה, הועמדה למבחן מדוקדק במהלכן של חקירות מקצועיות ממושכות שנערכו על ידי באי כוח הצדדים כולם.
תוצאות החקירה לא היה בהן כדי להחליש, שלא לומר לערער, מימצא כלשהוא מבין מימצאיו המקצועיים ואלה נראים כמבוססים ומהימנים במידה שאין להרהר אחריה.
למדנו אם כן, מתוך התשתית המקצועית שהונחה בפני, כי הדירה המכונה בעגה העממית "פנטהאוז", ממוקמת בקומה החמישית בבית דירות משותף שנבנה בשנת 1986 או בסמוך (להלן: "
הבניין") וכוללת מרפסת מרוצפת גדולה הפונה בחלקה לצד המזרחי (להלן: "
המרפסת המזרחית") ובחלקה לצד המערבי (להלן: "
המרפסת המערבית"). הדירה מהווה חלק ניכר מתקרת הדירות הממוקמות בקומה שמתחתיה שהן דירת משפחת הרן (להלן: "
דירת הרן") ודירת משפחת אדלר (להלן: "
דירת אדלר").
על פי חוות הדעת שהוגשה קיימים פיגמי איטום בחלקים שונים של הבניין הנובעים בעיקרם מביצוע לקוי של עבודות הבנייה. תכונתם הפיסיקאלית החמקמקה של המים לא הקלה, מן הסתם, על זיהוי הקשר שבין ביטויי הדליפה לבין גורמי התופעה. חרף זאת, זיהה המומחה בחוות דעתו את מקורות החדירה של המים ביחס לתופעות שנתגלו, גם אם בחלק מהייחוס קיימת חפיפה בין מקורות שונים של חילחול לבין הופעתם של סימני הרטיבות. עיקר הבעיות כך מסתבר, מתמקדות בשטחי המרפסת המערבית והמזרחית בדירה, בקירות החיצוניים ובגג העליון. בהכללה מפשטת יש לומר, כי ביטויים של פגמי האיטום שנתגלו במרפסת המזרחית והמערבית ובקירות החוץ הינם בסימני הרטיבות שנתגלו בדירת הרן ואדלר. ביטויים של ליקויי האיטום בגג העליון ואף במרפסות (כולל העדרו של איטום בסף הכניסה לחדר המגורים) הינם בסימני הרטיבות הניכרים בדירה עצמה.
במימצאים אלה, עליהם סמכתי את ידי, יש כדי להוות בסיס לקביעה, שאינה מוטלת בספק ולפיה, היו בבניין, בעת מכירת הדירה ללוין, פיגמי איטום.
עובדת קיומם של פגמי האיטום - גם ללא זיהוי מקורם המדוייק - היתה ידועה ידוע היטב ללוין, לפי עדותה היא עצמה, ודי אם אפנה בהקשר זה לגירסתה שנמסרה בתצהיר בסעיף 5 ד'.
יחד עם זאת, האמינה זו, כך לטענתה, כי הליקויים שנתגלו תוקנו לאחר זימונם של אנשי מקצוע כאלה ואחרים. לשיטתה, די היה, אם כן, במסירת המידע ולפיו
היו בעבר (ההדגשה שלי י.א.), בבניין או בדירה, ליקויי איטום שתוקנו.
אקדים ואומר כי, למיטב התרשמותי, לא היה בחומר הראיות, שהוצג בפני, בסיס מניח את הדעת לגיבושה של הנחה, מצידה של לוין, בדבר פתרון מלא של בעיות האיטום. ואולם, מחומר הראיות לא נלמד אלא על קיומן של תלונות חוזרות ונשנות מצד השכנים לגילויים החוזר של סימני הרטיבות כמו גם על ניסיונות תיקון ספוראדיים שמעולם לא הגיעו לכדי טיפול ובדיקה ממצה של מכלול הנושאים וראה לעניין זהעמ' 8, שורות 18-19 לפרטיכל יום 18.11.07:
"היו כתמים, ועשינו כמיטב יכולתנו אך אף אחד לא ממש ידע מה מקור הרטיבות הזו, זה בנין מאד מאד ישן, אנו מילאנו את החריצים במרפסת."
הואיל וכך, ובהתחשב בהתרשמותי זו, היה עלי, לאמיתו של דבר, לדחות כבר בשלב זה את בסיס הגנתה של לוין ולגלותה ככוזבת. חרף זאת, החלטתי לדון בעדותה כמות שהיא, בהתעלם מהאמור לעיל, וזאת מחמת מגבלת הידיעה של השופט, לעניין יחסה הנפשי של לוין לנושא תיקון הליקויים.
לטובתה של לוין ועל מנת להימנע מכל מסקנה העלולה לשקף את מצב הידיעה של הבוחן הסובייקטיבי, שאינה בהכרח תואמת את ידיעתה של לוין, החלטתי לצאת, מההנחה החלופית האמורה ולפיה, אכן האמינה זו כי הליקויים תוקנו. נצא אם כן, לבחינת מרכז הכובד של הגנתה החלופית המבוססת על אמונתה של לוין והאופן שבו הוצגה השקפתה בפני כהן. ודאי הוא, כי על אף אמונתה זו, חובה היתה עליה, כפי שהצהירה בעדותה, להנגיש את המידע לכהן, וכך עשתה לטענתה וראה לעניין זה עמ' 4 שורות 1-3 לפרטיכל יום 18.11.07: