מבוא
1. בפניי תביעה ותביעה שכנגד שעילתן חוזה תיווך למכירת דירה.
2. התובע והנתבע שכנגד, אמנון אהרונוב (
להלן: "אהרונוב"), הוא מתווך מקרקעין במקצועו. במועדים הרלבנטיים לתביעה, הוא הועסק כמתווך שכיר על ידי משרד תיווך בשם "הום לנד", יחד עם מתווכים נוספים.
הנתבע 1, עו"ד בנימין איל (
להלן: "איל") היה במועדים הרלבנטיים לתביעה בעליה של דירה ברח' בן יהודה 118 בתל אביב (
להלן: "הדירה"), שבקשר אליה בוצעה פעולת תיווך של אהרונוב.
הנתבע 2, דוד כהן (
להלן: "כהן"), הוא מתווך מקרקעין במקצועו, וידידו של איל.
3. ביום 21.9.2004 נכרת חוזה תיווך בין אהרונוב לבין כהן, לפיו התחייב כהן לשלם לאהרונוב דמי תיווך בסך השווה ל- 3% ממחיר המכירה של הדירה. כהן הוא שחתם על חוזה התיווך, בגלל שאיל שהה אותה עת בחו"ל.
4. ביום 29.6.2005 נמכרה הדירה בתיווכו של אהרונוב לזוג יהודים צרפתיים בשם בן שמול, תמורת סך השווה ל- 302,500 דולר (סך של 1,369,115 ש"ח נכון ליום הגשת התביעה). אהרונוב דרש מאיל לשלם לו דמי תיווך, ולנוכח סרובו של איל, הוגשה התביעה.
5. התביעה הוגשה בתחילה נגד איל לבדו, אך ביום 9.4.2006 היא תוקנה וצורף אליה גם כהן, בתור נתבע נוסף.
6. בכתב התביעה המתוקן טען אהרונוב כי איל חב בתשלום דמי התיווך בהיותו צד לחוזה התיווך. אמנם, חוזה התיווך נחתם על ידי כהן ולא על ידי איל, אך לדברי אהרונוב, כהן פעל בענין זה כשלוח מטעמו של איל, ולכן חתימתו מחייבת את איל. עוד טען אהרונוב כי עומדת לו עילה נגד איל מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט הואיל ואיל נהנה משרותי התיווך שלו.
באשר לעילת התביעה נגד כהן, טען אהרונוב כי לנוכח טענתו של איל לפיה כהן לא היה מורשה לחתום בשמו על חוזה תיווך, הרי שמדובר בשלוח שחרג מהרשאה, ולכן הוא חב אישית בתשלום דמי התיווך. בנוסף, התנהגותו של כהן מהווה מעשה רשלני כלפי אהרונוב ואף עולה כדי תרמית ממש.
7. איל הגיש תביעה שכנגד. הוא טען שמעולם לא ייפה את כוחו של כהן לחתום בשמו על חוזה התיווך, אלא רק ביקש להעזר בו לשם מכירת הדירה. רק מאוחר יותר, כאשר החל משא ומתן למכירת הדירה עם בני הזוג בן שמול, נודע לו כי כהן חתם על חוזה התיווך. הוא הביע התנגדות נחרצת לשלם דמי תיווך בשיעור של 3%, הגם שהיה מוכן לשלם דמי תיווך מקובלים בשיעור של 2%, דבר שאהרונוב לא הסכים לו. משלא נחתם חוזה תיווך בינו לבין אהרונוב, אין הוא חייב בתשלום דמי תיווך.
איל טען כי אהרונוב רימה אותו במהלך המשא ומתן שקדם למכירת הדירה, בכך שהציג בפניו מצג כוזב כאילו בני זוג בן שמול מציעים עבור הדירה מחיר של 235,000 דולר בלבד, כאשר לאמיתו של דבר, הצעתם הראשונה היתה 270,000 דולר. דבר זה נעשה כדי ל"רכך" אותו ולשכנע אותו שלא ישיג עבור הדירה את המחיר אותו ביקש- סך של 359,000 דולר. כאשר נודע לו הדבר, הוא החליט שלא ישלם לאהרונוב דמי תיווך כלשהם, למרות שהתכוון בתחילה לשלם לו דמי תיווך בשיעור של 2%, לפנים משורת הדין, חרף העובדה שלא נחתם חוזה תיווך בין השניים. בתביעה שכנגד טען איל כי אהרונוב גרם לו נזק בכך שערער את בטחונו העצמי בקשר למחיר אותו ניתן להשיג עבור הדירה. אלמלא התרמית של אהרונוב, היה עולה בידי איל למכור את הדירה במחיר גבוה יותר מזה שבו נמכרה בפועל. בנוסף, אהרונוב התעשר שלא כדין על חשבונו של איל בכך שקיבל דמי תיווך בסך 7,000 דולר מבני הזוג בן שמול. לבסוף, אהרונוב הוציא את דיבתו של איל רעה, בכך שהאשים אותו, בנוכחות מתווך נוסף ממשרדו, כי הונה ורימה אותו.
8. כהן טען להגנתו כי איל ביקש ממנו לעזור לו במכירת הדירה. תחילה ניסה כהן לשווק את הדירה בעצמו, אך בחלוף הזמן, הוא פנה למספר מתווכים תל אביביים (כהן הוא מתווך ירושלמי) וביקש את עזרתם. אז נפגש עם אהרונוב ועם מתווך נוסף ממשרד התיווך הום לנד, ושמו אמיר גולדין (
להלן: "אמיר"). השניים פיתו אותו לחתום על חוזה התיווך, למרות שידעו שהוא אינו הבעלים של הדירה, תוך הבטחה שכהן יהיה אחראי כלפיהם לתשלום דמי התיווך רק אם הדירה תימכר במחיר המבוקש על ידי איל- סך השווה ל- 359,000 דולר. הם אף הבטיחו לו שבמקרה כזה, הוא יקבל מהם מענק. לעצמו אמר כהן כי אם אכן יימצא קונה לדירה במחיר המבוקש, יעלה בידו לשכנע את חברו איל לשלם דמי תיווך בשיעור של 3%, למרות שזהו שיעור דמי תיווך גבוה מהמקובל. בעדותו הסביר כהן כי הובטח לו על ידי אהרונוב בונוס בשיעור של אחוז אחד, כך שלמעשה הכוונה היתה שאיל ישלם לאהרונוב דמי תיווך בשיעור של 3%, ומתוכם יעביר לכהן מענק של אחוז אחד, כך שיוותרו בידו דמי תיווך בשיעור של 2%. כהן מודה כי איל לא ידע כלל על כוונתו זו. בשלב מסויים התקשר אמיר לכהן וסיפר לו על הזוג בן שמול, שהציעו עבור הדירה 235,000 דולר. הסכום היה נמוך מדי, ונדחה על אתר. לאחר מכן הועברה הצעה בסך 270,000 דולר וגם היא נדחתה על ידי איל. בשלב מסויים סיפר לו כהן על חוזה התיווך ואיל נדהם מכך שכהן לא סיפר לו על כך קודם. איל אמר לו שיהיה מוכן לשלם דמי תיווך בשיעור 2% בלבד. בסופו של דבר נמכרה הדירה תמורת סך השווה ל- 302,500 דולר בלבד, ולכן כהן אינו מחוייב כלל כלפי אהרונוב, שכן התחייבותו לשלם לאהרונוב דמי תיווך היתה מותנית במכירת הדירה במחיר של 359,000 דולר.
דיון בתביעה העיקרית
9. בסיכומיו טוען אהרונוב כי עומדת לו עילה חוזית ישירה נגד כהן, הואיל וכהן חתם על חוזה התיווך. על כך משיב כהן בסיכומיו, כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, שכן בכתב התביעה המתוקן אין כל טענה לפיה נכרת חוזה בין אהרונוב לכהן, אלא רק נטען שכהן חרג מהרשאה ולכן הוא מחוייב בחוזה מכח הוראות חוק השליחות, התשכ"ה- 1965 (
להלן: "חוק השליחות").
יש ממש בטענה זו של כהן. אין ספק שנעשה בסיכומי אהרונוב שינוי חזית בענין העילה המשפטית כלפי כהן, ולא הרי עילה חוזית ישירה, שנטענה לראשונה בסיכומיו של אהרונוב, כהרי עילה לפי חוק השליחות, נגד שלוח שחרג מהרשאה. על כן, אין מקום להיזקק לטענתו של אהרונוב לפיה נכרת חוזה תיווך ישיר בינו לבין כהן.
10. השאלה הבאה שיש לדון בה היא האם חתימתו של כהן על חוזה התיווך מחייבת את איל, קרי, האם כהן היה שלוחו של איל כמשמעות מונח זה בחוק השליחות.
בענין זה העיד איל כי ביקש מכהן לסייע לו למכור את הדירה, אך מעולם לא הסמיך אותו לחתום בשמו על חוזה תיווך, בוודאי לא על חוזה המחייב אותו לשלם למתווך דמי תיווך מופרזים בשיעור של 3%: "
איך אעלה על דעתי שחתם על משהו, מי נתן לו יפוי כח? הוא מתווך". וכאשר נשאל האם נתן לו הרשאה לטפל במכירת הדירה, השיב איל: "
כמתווך ולא כשלוח ולא מיופה כח, לכן חטפתי הלם מהסיפור". (ע' 35 לפרוטוקול).